城市更新系列报道——北京大红门商圈即将疏散完成，超过10家市场待改造!

　　自从2014年中央提出要疏解北京“非首都功能”以来，曾经红极一时的“大红门服装批发市场”就成为疏散重地。　　 

　　据北京丰台工商局称，到今年11月份，该市场的疏散工作将全部完成。自此，南三环外的大红门商圈将有大量的商业存量入市。　 

　　这些存量商业该如何盘活？这对于商业地产商是机遇还是挑战？赢商网华北中心为您解读。

　　“大红门时代”落幕　 

　　在北京商业领域，有两个非常著名的服装批发市场，一个是北边的“动物园服装批发市场”，一个是南边的“大红门服装批发市场”。　 

　　早在二十年前，大红门商圈还是一条自然形成的服装地摊街，以价格低廉而闻名。但随着政府政策的不断扶持，在短短十几年内，它已经发展成为中国北方最大、实力最强的服装批发集散地。　 

　　在巅峰时期，大红门服装批发市场的总建筑面积超过100万平方米，共有服饰、纺织品、鞋帽等综合商场45家，摊位数28000多个，直接从业人员超过8万人，毋庸置疑地成为是中国北方最大的服装集散市场。

　　此外，为了提升大红门服装市场的竞争力，丰台区政府还引入了服装CBD的概念。以服装产业为灵魂，结合物流、贸易、教育、营销服务等配套产业形成特色商业区，大红门商圈的影响力进一步提升。　　 

　　然而，这一切在中央提出要“疏解北京非首都功能”后被彻底打破。2014年，丰台区政府依照相关规定，开始对大红门服装批发市场进行疏解。　 

　　据北京晨报报道，截至2017年6月底，整个大红门地区的已经疏解了34家批发市场，还剩余11家。北京丰台区工商分局对外表示，按照工作计划，6月底前待关停市场将如期全部关停，11月底待疏解市场将全部疏解完成。　 

　　至此，鼎盛一时的大红门批发市场就此谢幕。

　　调改核心商业或成未来趋势　 

　　据赢商网华北中心了解，在大红门服装批发市场疏解的过程中，有三种疏解方式，：一是关停拆除有重大安全隐患的市场；二是改造升级现有市场；三是叫停新增市场。　 

　　据丰台区工商局公布的信息显示，2016年疏解的23家市场中，拆除的有10家，关停的有8家，转型的有5家。同时，在2017年剩余11家带疏解市场中，也有5家市场列为改造升级行列。如此一来，大红门地区到2017年底，将有超过10家市场面临改造升级。　 

　　这些存量市场对北京商业地产市场究竟意味着什么？　 

　　中商数据副总裁李静雅告诉赢商网华北中心，这些存量市场对开发企业而言，既是机遇也是挑战。有利的方面是，大红门批发市场处于比较核心的位置，交通设施成熟。而且在此之前，北京市政府出台过“四环以内不能新建大型商业项目”的政策，这就使得很多想在核心地段开新项目的开发企业，会选择以收购的方式调改存量物业，这将是未来的趋势。

　　有挑战的方面是，调改存量商业有较高的难度。李静雅指出，大红门批发市场周边的客群与购物中心的客群有非常大的差异。如果要将批发市场调改成为购物中心，就需要彻底颠覆原有的目标消费者，重新聚拢新的客群。　 

　　它与成熟商圈单个或多个项目的调改不同，像西单、王府井、三里屯等成熟商圈调改项目，大多是顺应这个商圈的变化而进行调整的。但批发市场的调整是彻底颠覆了原来的既定客群，属于颠覆式升级，这是不容易的。　 

　　而且，除了重新定位客群，企业还将面临另一个挑战——内部空间设计。李静雅介绍说，购物中心的空间要求比批发市场的空间要求更丰富，例如娱乐业态对层高有更高的要求，餐饮业态需要燃气、上下水和油烟排放等，这些指标都需要原有项目在内部设计上做很大的改动。 

　　但即便困难不少，还是有企业愿意做“第一个吃螃蟹的人”。　 

　　2015年，原北京欣雅汇国际服装市场被疏解完成后被珠江人寿保险股份有限公司收购，并交由合生商管团队运营管理。项目经改造之后，转型成为了北京木樨园合生广场，于2016年底正式开业。

　　这是大红门地区第一家完成转型的商业体，也是大红门地区唯一一家购物中心。　　 

　　近日，赢商网华北中心独家采访了合生商管团队，详细了解了北京木樨园合生广场的改造过程。

　　木樨园第一家改造完成的购物中心 

　　据合生商管团队介绍，在收购欣雅汇服装批发市场后，团队对周边进行了针对性的调研。　 

　　结果显示，虽然项目地处木樨园服装批发市场商圈内，但周边两公里内有小区21个，居住人群接近40万人，仅邻近的珠江骏景社区就有7000余住户，消费能力强。　 

　　与此同时，由于之前整个大红门地区以服装批发为主，周边商业配套缺失严重，2公里范围内无规范的购物中心，居民无法便捷享受购物、休闲、餐饮、娱乐及亲子等服务。因此，合生商管团队将项目转型定位为区域型购物中心。　 

　　它以周边3-5公里内的社区家庭消费者为主要客群，配比了超市、儿童、餐饮、娱乐、健身、美容美发等配套型业态。同时，还适当降低服装零售业态的占比。

　　据了解，目前合生广场的餐饮业态占比为35%，主力店（超市、影院）占比16%，儿童教育及娱乐业态占比20%，配套服务业态占比6%，服装零售业态占比降至23%。　 

　　事实上，在整个改造过程中，合生商管团队也遇到了上述改造难题。据合生商管团队介绍，原来的欣雅汇服装批发市场有批发商铺700余家，主副动线三条，客流动线复杂，通达性极差，硬件设施不能达到购物中心的使用要求。　 

　　为了解决这一问题，合生商管团队将多条动线调整为单动线循环，拆除观光电梯及北侧一部扶梯，增加视野的通透性。同时，他们重新划分商铺，将700余家小店铺改造成186家店铺和70家中岛区，为购物中心日常的市场推广创造有利条件。　 

　　合生商管团队告诉赢商网华北中心，全面改造的难度还是挺大的，但是团队克服了困难，让它成为木樨园商圈第一家成功升级改造的购物中心。

　　大红门地区还需要多时间培育 

　　为了详细了解该项目的运营情况，近日，笔者实地走访了该项目。　　 

　　据笔者观察，当天上午9点左右，商场还未正式营业，场内就陆陆续续有顾客进出。他们大多是带着孩子来上课的家长，还有早起买菜的老年人。　　 

　　一位家住附近的老人告诉笔者，在方圆2公里内只有合生广场的物美一家大超市，所以周边的人都到这里买菜。另一位年轻家长告诉也告诉笔者，附近也只有合生广场有儿童业态。由此可见，合生广场还是解决了部分了消费痛点。　 

　　但笔者也注意到，除了三层的儿童业态几乎满租之外，其他楼层还有不少空铺待租。合生商管团队解释说，项目开业半年多来，开业率已经大幅提升了，客流销售也在稳步提升。

　　不过，北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳曾对媒体表示，大红门地区的居民零售消费能力相对较弱，合生广场可能还需要一个较长的培育期，或是广场适时不断调整发展方向。　 

　　同时赖阳也表示，北京的购物中心、百货商城的业态布局趋同，“千篇一律”已不再能吸引消费者驻足，而只有特色化经营才有可能逆势突围。　 

　　大红门地区的服装产业气氛浓厚，即使疏解之后，也可以继续沿袭服装文化。例如，打造出服装产业的文化韵味吸引设计师、工作室进驻，以此发展具有创新、体验营销、文化内涵的商业环境。赖阳坦言，在京津冀协同发展的大背景下，北京设计、创新资源能带动周边地区的生产、物流发展。　 

　　事实上，盘活与修复一座旧城，就像拿起手术刀在城市肌体上做手术。随着中国城市规模的不断扩大，城市更新已经成为城市发展过程中一个极为重要的阶段。如何盘活存量市场是商业地产商们需要思考的问题。　 

　　8月10日，由赢商网华北中心主办的《城市更新——商业地产存量市场如何盘活》城市沙龙将在合生·霄云路8号华府会举办。届时，将有更多行业大咖共同探讨这个课题。敬请期待！