北京土地市场:今年已出让61宗 房企联合体拿下23宗

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2017年08月08日17:25来自:时代周报 作者:刘娟
核心提示:年初到现在,北京已成交61宗土地,其中23宗被房企联合体拿走,后者总成交金额达891.62亿,房企拿地策略也开始呈现多元化局面。

  2017年北京土地市场的下半场,以三宗土地单日吸金112.7亿元高调开启。

  鏖战68轮之后,“金茂+世茂+国瑞”联合体以78.7亿元揽下了丰台区西铁营村地块,自持比例54%。

  半个月后,北京二环内的东城区永外大街地块的爆冷场面,并不在大家的意料之中。时隔5年重新挂牌的永定大街地块,在8月1日由“华润+招商+碧桂园”联合体以在官网报出的最高竞买价格38.4亿元成交,溢价率仅为0.5%。

  这次,“华润+招商+碧桂园”联合体的竞争对手,是实力强劲的“保利+首开”联合体,但这两家在现场竞拍前便选择了退出。众多限制因素,让他们在最后一刻止步。

  高歌猛进的时期已过,取而代之的是“宽出严入”的土地生态。“限价、自持、配建自住房”等关键词背后,北京未来住房市场结构迎来不同预期。

  房企拿地策略呈现多元化局面,对于起始价高、经营难度大的“难啃”地块,多达7家的超级联合体已经出现。据时代周报记者统计,“抱团取暖”增厚了竞拍环节的拿地概率。年初到现在,北京成交的61宗土地里,共有23宗土地被房企联合体拿走,后者总成交金额达891.62亿元,占总成交比重达62.75%。

  但如何处理操盘权与并表权的分配难题,如何对地价、项目操作与收益达成共识,是一个难度远远超过拿地的博弈过程。牵手之后,新一轮力量对决已经展开。

  开闸与关卡

  华润用“永定华章”四个字为项目定调,招商则打出“永定新禧”的宣传语。8月1日,这两张喜气洋洋的红色海报刷遍了朋友圈。第一次进入北京内环后的碧桂园,则显得有些安静。

  对住宅部分建设和销售严苛的限制,将考验“华润+招商+碧桂园”这三家房企的开发效率和营销策略。

  在这幅总建面约7.36万平方米的土地上,必须执行住宅90/70政策(70%以上为90平以下小户型),且最高单价不得高于93521元/平方米,商业部分的50%需自持经营20年,同时还要配建不小于7000平方米的博物馆无偿移交政府。

  更重要的是,这幅地块的竞得方还需要交纳土地开发建设补偿费33.9亿元,最终的土地成本将高达72.3亿元,楼面地价或将超过最终的销售价格。难以实现盈利成了这幅土地不被热捧的真实原因。

  事实上,北京土地市场“宽出严入”的局面,已存在不少时日。

  土地供应在今年“开闸”。4月7日,北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示,未来北京每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。同时,2017年北京的住宅供地计划也相应调整,以保障30万套住房建设需求。

  但北京土地市场不是无条件“开闸”。随着土地“宽出”而来的是花样翻新的出让方式,围绕着“限房价、控地价”的土地供应工作机制,北京土地市场衍生出了竞配建、竞自持等一系列出让条件,招招直指“2017年房价环比不增长”的目标。

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