上海2宗商办地块近乎底价成交 地块大面积自持暗藏风险?

东地产财经周刊   2017-08-10 10:08
核心提示:近日,上海青浦、闵行的2宗商办用地近乎底价成交,郊区商办地块全面退潮。据悉,这2宗地块都有自持要求,其中闵行浦江镇地块要求100%自持!

  缺乏住宅用地的上海土地市场显得波澜不惊。7月底,闵行浦江板块和青浦徐泾板块各有一幅商业用地出让,双双以底价或近乎底价成交。《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)注意到,两幅地块的绝大多数面积都需自持。至此,7月上海土拍正式收官,剔除动迁配套的经营性用地成交面积21.47万平方米,较去年同期缩水近六成,土地成交总价35亿元,同比大幅下滑85.32%。

  两商办用地近乎底价成交

  青浦区徐泾镇盈港东路北侧42-03地块为商办、餐饮旅馆业用地,出让面积70857.4平方米,起始总价14.168亿元,粗略估算,起始楼板价不足8000元/平方米。

  据了解,这一地块东至蟠秀路,南至盈港东路,离国家会展中心仅300米,距离轨道交通2号线徐泾东站约500米左右,位置较为优越。目前,大虹桥核心商务区已经初具规模,虹桥天地、龙湖虹桥天街等一些商业项目的启用,聚集了不少人气。同时,国家会展中心频频举办展览,也拉动了商务需求,整个板块的商务商业氛围越来越浓厚。去年,徐泾也曾诞生地王,市场关注度普遍较高,因此,这幅商办用地同样采用招挂复合方式出让。

  上海土地市场的数据证明,这幅地块确实较受房企追捧,吸引到3家以上的有效申请人。最终,正荣(上海)房地产开发有限公司、上海蚪三实业有限公司、上海世纪新晨投资有限公司、上海宏臻农业科技有限公司和杉杉控股有限公司组成的联合体以14.3亿元的总价将这幅地块拿下,溢价率仅为0.97%,成交楼板价约为8075元/平方米。

  《东地产》注意到,除了竞得人由5家公司组成以外,这一地块的未竞得人也全部由联合体组成,包括湖南湘云生物科技有限公司、上海长泰商业经营管理有限公司、深圳(楼盘)市优必选科技有限公司和大众交通(集团)股份有限公司组成的联合体,上海中路(集团)有限公司、上海张江微电子港有限公司和上海申磬产业有限公司组成的联合体以及上海先致信息股份有限公司和上海仓里有机农业有限公司的联合体。——随着房地产后黄金时代的到来,越来越多的房企选择抱团以争取生存机会。

  相比之下,闵行区浦江镇轨道交通8号线浦江镇芦恒路1-2-10商办用地的规模较小,出让面积仅为10290.6平方米,起始总价亦不过3.293亿元。由于只有一家房企申请竞买,因此这一地块直接被福州(楼盘)中骏旗下的上海骏泰房地产开发有限公司和悦泰发展有限公司以底价摘得,成交楼板价约为16000元/平方米。

  大面积自持暗藏风险

  《东地产》注意到,徐泾和浦江镇的这两幅商办用地都有自持要求。

  其中,徐泾地块本身附带建设条件比较苛刻,受让人须在已经批准的控制性详细规划附加图则或风貌区保护规划基础上进行方案设计,同时须自持50%的办公物业和自持80%的商业物业(包含酒店、会议中心)不少于20 年,可销售部分以层或栋为单位,且办公最小面积不小于2千平米,这些都大压缩了投机机会,除此外还有其他公共设施建设的要求,也增加了开发成本和开发难度。

  而浦江地块的商业和办公要求100%自持,且对引入行业有要求:“重点发展大健康产业企业总部,为高端化、专业化医疗、康复、养老、健康管理等运营、管理的企业办公。”更加特殊的是,浦江地块还有惩罚机制——项目在规划竣工验收许可后一年内,由区经委联合相关部门对上述功能、业态及引入行业要求综合评估,“若评估未达到上述要求的,竞得人(包括联合竞得人)或其关联方(凡与该竞得人有直接或者间接参股、控股、投资关系的法人或其他组织),五年内不得参加土地出让活动,并将相关违约行为上网公示,不得享受闵行区各项产业扶持政策。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示:“由于采取复合出让方式,最终结果还是意料之中的,没有出现高溢价现象。不过,自从上海大面积整顿类住宅市场之后,商办项目的开发难度进一步增加。外环外的商业原本就是过剩的,再加上近年来上海出让的商办用地大多需要自持,这些都给房企带来了开发和经营上的压力。”

  据《东地产》了解,从去年开始,上海土地市场出让的商办用地中多带有自持要求,其中,办公的自持比例多在60%以上,商业自持比例更高,大多在60-80%、甚至100%。据上海中原监测数据显示,截至今年上半年,2016-2017年,上海土地市场一共成交了219.1万平方米的商办用地面积,其中,外环外占到了八成以上。

  一位钻研商业地产多年的“老法师”告诉《东地产》:“现在上海市中心的商业都不好做,何况是外围。这么多需要长期自持的商业面积,不仅大大考验开发商的营运能力,更对他们的资金实力提出了较高要求,现在都不好说。”

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