万达产业全解析:王健林如何成为首富?有何借鉴之处?

分享到:

2017年08月16日09:53来自:财经网
核心提示:万达的商业地产是怎么发展起来的,万达的文化产业是怎么发展起来的,万达的融资和资本运作有何特点,王健林有哪些地方值得学习借鉴?

  万达专题阅读)的商业地产是怎么发展起来的,万达的文化产业是怎么发展起来的,万达的融资和资本运作有何特点,王健林专题阅读)有哪些地方值得学习借鉴?

  1. 王健林本人

  军队背景,一路爬升

  在介绍内容之前,我们先了解一下王健林本人。他1954年出生,现在63岁,四川广源人,父亲是老红军,老干部。1970年文革时,他16岁入伍当兵。1978年被推荐进大连陆军学院读书,被领导看中,毕业后留下升职了团队干部。1986年,百万大裁军的时候,他32岁,从部队转业,进入大连市西岗区的人民政府任办公室主任。

  1988年,也就是王思聪出生的那年,34岁,他帮助大连市西岗区住宅开发公司,也即万达集团的前身,解决了债务危机,然后当上了总经理。1989年,国企改革的时候,他就接管了房地产开发公司,成立大连万达集团,同年接手了大连北京街的住宅项目,挣了三千万,挣到了人生的第一桶金。后来励志达到一个小目标,要赚一个亿。

  2015年,当时61岁的王健林,身价三百亿美元成为中国首富。

  如何成为首富?

  大家觉得很有意思,马云、马化腾的产业,是比王健林大的,但是2015年王健林是首富。前几天,刚刚出了最新的数据,中国的首富是马云,第二是马化腾,王健林是第三,有324亿美金。不管怎么说,他们的数字非常接近。但是阿里巴巴和腾讯的市值,差不多2.6万亿人民币,而王健林的万达集团,包括万达商业,万达电影等等加起来2700亿的市值,差不多差了十倍,但是他的财富却和马云和马化腾比较接近。

  主要的原因是什么?主要原因是其持股比例高。阿里巴巴和腾讯的市值固然很大,但是马云持有阿里巴巴的股权比例只有7%左右,马化腾持有腾讯的比例只有8%左右。但是王健林和王思聪,两个人合起来持有的万达电影万达院线的股权比例是60%,他持有的万达商业比例是50%。因此,他的产业虽然产业没有马云、马化腾大,但是由于持股比例高,所以他身价就和马云、马化腾比较接近。

  2. 万达的几次转型与产业版图

  五次转型

  刚刚提到1989年大连的万达集团就成立了,这是立足于大连本土的一个房地产开发公司。一共有五次转型,每一次都与大的经济形势和方向吻合。

  1993年,万达做了第一次转型,走出大连,走向全国,包括当时到了广州做房地产开发。

  2000年的时候,万达做了第二次转型,从单纯的住宅地产,向商业地产加住宅地产混合地产转型。

  2003年的时候,万达做了第三次的转型,从房地产企业转向了文化产业,最开始的切入点就是电影,其实当时试了很多,包括百货都不成,但是电影一试就可以,别看现在电影市场很大,但是2003年的时候,中国电影市场大概只有15亿左右的票房,现在差不多450亿左右的票房,这个市场本身扩张了有30倍。

  2012年的时候,万达进行了第四次的转型,进行了跨国的发展,也就是进入了买买买,他目前至少有30%的收入是来源于海外。当然这个第四次转型,可能和他想把这个资产配置到海外有一点点关系,也许担心国内房地产市场,也许担心人民币贬值,这个没有官方的说法。

  2015年的时候,万达进行了第五次的转型,从重资产向轻资产转型,他开始大量的出售物业,包括这一次他和融创、富力签的这个资产交割的交易,也都是轻资产转型的一部分。

  万达产业究竟有多少?

  万达集团究竟有多少产业呢?大概分为三块,第一个就是万达商业,包括万达广场,万达酒店,包括它的文化旅游城,现在就卖给了融创的文化旅游城,还有一些境外的投资的固定资产项目,还有万达百货;第二个板块就是万达文化,万达文化最大的就是影视板块,还有旅行社、体育;第三个板块,就包括了金融、科技,金融里面比较出名的就是百年人寿。

  它资产究竟有多大?2016年集团总资产接近八千亿,但是负债率非常高,负债率占70%左右,整个集团的总收入在2250亿左右,其中万达商业贡献的收入比是56%,文化是25%,其他的业务是19%左右。万达商业的收入,既包括租金收入,也包括卖房子的收入,后面会详细的讲述这个事情。但是2016年,非房地产销售收入占比达到了55%,也就是说首次超过了房地产收入,这是它转型过程当中的一个表现。2016年的利润没有披露,因为万达商业私有化了。2015年集团总利润,是三百亿左右。

  我介绍一下2017年上半年的情况,万达集团的收入是1349亿,其中万达商业的比重是降到了42%左右,万达文化是提升到了23%左右,其他的就是金融和网络科技,占到20多,比重也在提升。

  3. 万达商业板块

  然后重点讲一下万达商业的情况,因为这是他最大的一个资产。

  万达商业的有什么特点?

  万达是2000年的时候进入到商业地产,目前在全国开业的差不多两百多家万达广场。万达为什么要做商业地产呢?第一,因为当时王健林看好万达广场的长期稳定的现金流,而且每年可以提租金。第二,看好物业增值的这个部分,他看好中国的经济的发展和资产增值。在年报中,可以发现他的利润中接近一半左右是来自于物业增值。

  万达的商业和别的商业有什么不一样的地方?它有几个特征:地方政府招商引资,万达广场住宅配套。因为地方政府想搞招商引资,拉升GDP,所以会请万达这种大的企业去入驻,去开发一个城市综合体,也就是万达广场。

  但是王健林觉得开发万达广场会沉淀半年的资金,这样不划算,所以他向政府,在万达广场周边多要一块地,做配套的住宅开发。因为是政府招商引资的项目,所以政府给的地优惠比较大,所以他在全国拿地的成本都是比较低的。

  大部分的地,都是在二三线城市,那个时候拿地成本在一千到一千二左右,是很低的,一个万达广场的投资额在十到二十个亿左右。然后他通过配套的住宅,回笼现金,差不多可以回笼75%左右的现金,所以他实际沉淀资金只有他总投资额的四分之一左右。表面看整个城市综合体的租金回报率是4.88%左右,但是城市综合体里面最值钱的是单体的购物中心,这个租金回报率其实可以达到10%左右,而且租金每年能够增3%到5%,这是抗通胀的。

  商业地产其实并不是每一个房地产企业都可以做,它有门槛,投资门槛比较高,风险比较高,管理难度比较大,如果定位和招商做得不好,就会很LOW,甚至亏钱。

  万达广场主要分布在哪些地方呢?他11%的广场分布在一线城市,43%的在二线城市,46%的在三线城市。但是你要看回报率,三四线城市最高,二线城市其次,一线城市最差。主要是因为一线城市拿地成本和建设成本太高了。

  万达商业注重的是持有的物业,根据2015年的数据,平均每平米每月租金的收入是98块钱,租金不算很高,深圳华润万象城的租金在五百块钱以上,所以你可以看到定位的不一样。但是万达的战略的方向和华润的方向完全不一样,万达的着力点在万达广场上面,他做配套地产是为了降低他万达广场的持有成本,但是万象城的着力点是在住宅上面,他之所以建万象城,一方面是可以收租金,另一方面是想把这个地方带旺,这样房子能够卖得更好,更贵一点。所以他们出发点不太一样。万达商业在拿地的时候,并不一定在核心区拿地,很多时候都是非核心区拿地,但是他要求交通比较便利,而且至少是两个主干道交叉的位置,这是他们选择的原则。而且他们的业态特别有意思,他是多业态的组合,餐饮比例特别高,他也说每一个广场至少做到三十家的餐饮,而且降低零售等等受电商冲击比较大的板块的程度。他说要提升体验式的消费,因为体验式消费受电商冲击比较小,所以他认为体验式消费比例不低于60%,未来不低于80%、他考虑到人的消费心理,大家是有社交的需求。

  万达商业是如何管理的?

  万达做商业地产,执行层面有什么特点?

  首先第一个,他做的是订单地产,他和五千多个品牌商合作,其实在项目开工之前,就已经确定了70%到80%的招商,所以降低了他后续招商的风险。而且为了保证执行的效率,他对城市进行了租金的标准划分,是什么标准来了就按什么标准执行,并不单一谈判。

  第二,所有商业只租不售,因为出售之后,管理难度比较大,就不利于统一管理。

  第三,成本标准化。万达的标准化做得非常好,当然这个有优点,有缺点,比如说有一些本土性的要求,他匹配的不是特别好,然后他成本标准化之后,他和中国建筑签订了总对总的合作协议,根据地理的南北和地质的好坏,分为四个标准,进行初期核算的时候就选定一个建筑标准,按照这个标准来就可以了,并不对单一门店进行成本的核算。

  第四,万达信息化的程度是非常高的,他有一个四百多人的IT团队,将财务、运营、消防等16个子系统,结合成一个大的系统。所以王老板在办公室里面就可以及时看到所有项目运转的情况。万达的信息系统是全球信息化的百强,是中国信息化的前十,这可能是很多朋友不知道的。还有他项目管理进度也做得非常牛,他一个单店的建设周期控制在18个月左右,从开工到开业,分了四百多个节点,依靠信息系统控制节点的进度,如果有一个节点一次不达标,就要亮一次灯,两次不达标,就要再亮一次灯,可能年终奖就没有了,三次不达标,岗位的人就被撤换掉了。

  还有一点,他受到了地方政府的支持,三四线城市,缺少一个像样的shopping mall,地方政府为了招商引资,往往会给他们很优厚的待遇,希望他们把这个地方带旺。举一个例子,廊坊市委书记,当时为了引入万达,去了王健林的办公室六七次,王健林不好意思拒绝,跟他的手下说去考察一下,然后个跟市委书记说,万达看中了市委所在的地。结果他们提了要求之后,廊坊市的市委书记开了一天的会,决定搬了。这个时候,他没有办法,只好去廊坊那个地方开了一个万达广场。他之前不愿意开,因为那个地方夹在北京和天津中间,去北京和天津都差不多有三十分钟的时间,他认为当地三十万人口,相对需求不怎么样。但事实的情况,开设了之后,基本上成了万达集团里面最旺的一个广场。从这个层面,体现了地方政府的支持还有三四线城市并不像大家想像的那样没有消费力。

  是时候轻资产转型?

  万达商业做了这么多年,他的收益分为两块,一块是租金,第二就是万达广场本身增值的部分。

  他现在要做轻资产的转型,为什么要做转型?前面提到了,他做万达广场的时候,配套了购物中心和配套住宅,配套住宅的目的是帮助购物中心回笼资金,这样少垫钱。这里面有一个前提条件,住宅能够卖得上价,能回笼足够的资金。一线城市,二线城市,三线城市没有问题,房价还OK,能够回笼资金。但是往四线,往五线,房价降得比较快,一线城市四五万,二线城市一两万,三线城市可能六千,四线城市可能只有四、五千,到了五线,房价可能就两三千,这样靠卖房子,是不能够回笼足够的资金,这样沉淀的资金越来越多,回报率肯定会下降得越来越厉害。所以王健林想了一个办法,做一个轻资产的模式。

  这个模式怎么做?比如说他在一个四五线的城市,要建一个万达广场,他找当地的一个资金方,找当地的一个土豪拿钱出来,然后万达负责建设,负责招商,负责管理,这个土豪什么都不用做,只需要出钱就可以了。

  万达负责品牌,负责建设,负责管理,把所有的事情都包了。那这个购物中心产生的租金怎么分呢?业主分70%,万达分30%。万达广场,不需要开发配套的房地产业务,只剩下广场本身,广场本身租金回报率是10%左右,土豪如果只拿70%,那么租金回报也有7%左右,这个回报率还是很OK的。万达商业可以拿30%,对于万达来说,可以实现快速的扩张,不用占他的现金,纯轻资产的扩张,便于他快速的渗透四线、五线的城市。而且万达选择这些城市的时候,不需要考虑当地的房价,只需要考虑当地的人口和经济因素就可以了。

上一页 123下一页
文章关键词:万达 王健林 万达产业
相关阅读
重庆北碚万达广场8月18日起将全面进入试运营
万达海外酒店轻资产化 王健林欲推多公司境内外上市
“隐形富豪”拿下3处万达产业 朱孟依家族商业帝国沉浮记
【图片故事】乌鲁木齐经开万达一岁生日:人山人海见证繁华
富力地产捡漏万达推高债务风险:负债1900亿 评级下调
×扫描分享到微信