旭辉业绩高增长隐忧暗存:高管辞职留谜团 资金问题隐现

中国经营报 张玉 刘媛媛 石英婧   2017-08-21 10:35
核心提示:业绩高增长的背后,旭辉毛利率低于行业平均值,应付账款、负债金额大幅增加等问题显现。这些是伴随着销售额、总资产等同比率上升而来的。

  近日,旭辉控股集团(以下简称“旭辉”)发布2017年上半年度报告,公司业绩表现良好,实现合同销售金额471.5亿元,同比增长70.9%;实现核心净利润15.4亿元,同比增长62.2%。根据克而瑞近日公布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》,旭辉集团以471.5亿元的销售金额排名第17位,位列闽系房企中第1位。

  基于这一成绩,7月5日,旭辉集团董事长林中宣布上调公司2017年全年合同销售目标23%,由原定的650亿元调升至800亿元。

  然而,业绩高增长的背后,旭辉毛利率低于行业平均值,应付账款、负债金额大幅增加等问题一一显现。在业内人士看来,这些问题是伴随着销售额、总资产等同比率上升而来的。

  与此同时,就在几天前,旭辉还被曝遭遇了高管离奇辞职事件,集团副总裁、集团营销中心总经理周琦嘉已提出辞职,目前在进行交接工作。

  对于周琦嘉的突然辞职,旭辉集团相关品牌负责人在回复《中国经营报》记者采访时表示,辞职系其本人读书的需要。

  高管辞职留谜团

  根据媒体消息,周琦嘉的辞职申请刚刚提出,目前手续尚未完成。周琦嘉辞职后,旭辉天津公司副总经理王正或将调任至营销中心担任副总。

  事实上,周琦嘉算得上是上海地产界的风云人物之一。在进入旭辉之前,他曾经在绿地供职多年,是绿地集团事业二部的副总经理,曾带领事业二部成为绿地集团内最大的事业部,其所属上海区域项目销售额曾达300亿元,接近旭辉整个公司的销售额。

  曾有业内人士评价周琦嘉,能够对项目每个环节都认识深刻,雷厉风行,对业绩要求极高。

  早在周琦嘉加入前,旭辉委以重任的是此前从万科挖来的营销团队。2016年,旭辉提出了向第二梯队进军的目标,业绩要求达500亿元。而周琦嘉身上带有的“绿地帮”凶猛性格与近年来迅速扩张的旭辉较为契合,2015年底,周琦嘉被林氏兄弟委任旭辉集团副总裁。周琦嘉从绿地带来的员工,也很快成为旭辉业务条线上的骨干,并接手了旭辉上海铂悦滨江项目。

  然而,“万科帮”和“绿地帮”两大营销团队之间矛盾不断。曾有媒体曝出,在2015年10月的项目庆功宴上,“万科系”和“绿地系”发生冲突,事后“万科系”员工受到集团惩罚,成为直接导致时任旭辉上海区域事业部总经理傅明磊在内的多位员工离职的导火索。

  而此次周琦嘉的离职事发突然。公开资料显示,周琦嘉最近一次出现在公众视野,是在今年6月初公司的媒体活动上,当时在被问及业绩几近翻倍增长的营销诀窍时,周琦嘉表示:“只要干不死,就往死里干,一个项目卖得好不好,人的问题很关键。”同时他还表达出今年公司的重点是开拓华南市场,未来达到300亿元至500亿元的区域销售目标。

  两个月后,周琦嘉辞职消息传来,这距离周琦嘉加入旭辉也只有两年的时间。对于他离职的原因,外界猜测不断,有消息直指是因为其下属在上海某花园等项目私自收取数百万好处费。

  据新华社报道,近日,某房地产企业内部3名销售人员孟某、张某、金某在售房过程中利用自己手中的权力暗扣数十套房源并收取好处费共计500余万元。目前,3人已因涉嫌非国家工作人员受贿罪被依法刑事拘留。有消息显示,这三人正是旭辉集团旗下的相关销售人员。

  对此,旭辉方面在接受本报记者采访时,默认确有员工非法牟利,涉案人员系旭辉集团上海事业部相关销售人员,目前已由法院作出判决。但周琦嘉的离职跟上述事件没有任何关联,只是其本人读书的需要。

  多位受访人士指出,此次周琦嘉离职并不会对旭辉3000亿元目标的实现造成太大影响。优淘城总裁薛建雄表示:“旭辉集团营销负责人几乎两年就要换,旭辉在快速扩张中,需要不停补充和更换更有能力、更适新业务要求的人才。”

  同策咨询研究部总监张宏伟分析认为,房企规模化发展时代,必然导致从管理上放权,营销条线、工程与采购条线相关权力人员难免获得“灰色收入”。如今,部分房企开始以“利润导向”为未来发展方向,“强管控、降成本、提利润”的企业战略导向与阶段性的反腐动作,再加上企业内部人事斗争、企业销售业绩指标难达成等因素,部分房企高管难以继续留在企业,不得不选择离职。这将成为房企转型与变革阶段房企高管离职的新特征。

  “快”字当头资金问题隐现

  “快”曾经是旭辉地产的一个显著标志,不论是周转速度还是业绩增长。从2012年的96亿到2016年突破500亿元,旭辉实现了6年销售规模扩大10倍和年均53%的复合增长率。

  根据克而瑞近日公布的《2017年上半年中国房地产企业销售TOP200》,旭辉集团以471.5亿元的销售金额排名第17位,位列闽系房企中第1位。

  7月5日,林中宣布上调2017年全年合同销售目标23%,由原定的650亿元调升至800亿元。按照上调后800亿元的业绩目标,上半年已完成年度目标的约59%。而另据8月3日旭辉公告,今年1月至7月集团销售额已达到557.1亿元,同比增长70.8%,超过去年全年销售额。

  7月11日,旭辉正式对外发布“新五年计划”,林中宣布,未来5年保持复合增长率不低于40%,向3000亿销售规模进军,最终进入行业TOP8。

  值得注意的是,在销售金额取得“大跃进式”增长的背后,记者发现,旭辉的毛利率却低于行业平均水平。2016年年报显示,公司去年销售毛利率为25.4%。而据《齐鲁晚报》报道,2016年内房股企业的平均毛利率为27.6%。另据中国中投证券统计2016年65家房企(2017年第一季度末已公布年报的房企)年报数据发现,行业平均毛利率29.8%。

  在毛利率不及行业均值的情况下,旭辉并未停止快速扩张步伐。2016年,旭辉集团以241.1亿元收购了36个新项目,共计新增土地建筑面积650万平方米。2017年上半年,旭辉斩获32幅地块,截至6月底总土地储备建筑面积达2210万平方米,总体平均土地成本为人民币约5800元/平方米(不包括香港项目);而根据最新数据,2017年前7个月共斩获45幅地块,新增项目总建筑面积603万平方米,同比增加123%。其中一二线城市占90%,平均拿地成本为人民币8300元/平方米(不包括香港项目)。

  另外,从旭辉集团2017年中报来看,其应付账款、债务及销售开支大幅增加也是不争的事实。《中国经营报》记者梳理发现,2017年上半年,旭辉应付账款及其他应付款项为167.3亿元,而截至2016年12月31日则仅为78.5亿元,半年内增加了88.8亿元;净负债金额也由2016年12月31日的87.1亿元增加至137.6亿元,半年时间内净负债增加50余亿元;净负债与股本比率由2016年12月31日的50.4%上升为2017年6月30日的59.3%。

  截至2017年6月30日,集团总债务为395.6亿元,2016年同期则为256亿元,一年时间内,集团债务增加139.6亿元。而受债务增加影响,集团2017年上半年的支销与资本化的融资成本也由2016年同期的8.6亿元增加31.1%至11.3亿元。

  销售成本方面,今年上半年约为76.8亿元,较去年同期增加20.4%;销售及市场营销开支也由去年同期的约2.2亿元增加24.4%至今年6月31日的2.7亿元。

  亿翰智库研究总监张化东表示,这些问题的出现和企业高速发展的扩张战略是相关联的,在行业上升周期遇到这些问题,往往是企业有规模化发展的意愿。“旭辉冲击3000亿元目标通过努力是可以实现的,但是在冲击的过程中可能会遇到很多问题,越早排除,对于其未来的运营越有帮助。”

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