合肥商业地产库存去化缓慢 是电商的冲击还是盲目跟风?

　　传统商圈空置率增大、新型商圈竞争白热化、受电商冲击、经济下行等因素影响，合肥的商业地产进入了结构性过剩、同质产品过多、竞争白热化的阶段，就连商业地产“巨头”万达都在逐步收缩战线。

　　商业综合体严重过剩 商场频遭商户撤场

　　目前合肥市区共有17个商业综合体在售，同时今年合肥城区还将有多个商业综合体项目计划开工，其中不乏面积达10万平方米的大型项目。

　　合肥是否真的需要这么多的商业综合体?按照发达国家的成熟商业市场计算，人均商业面积在1-1.5平方米左右最合适，合肥目前人均商业面积为4平方米，早已超过这个标准。

　　由于开发较多，合肥多个区域存在商业综合体集中的问题。最典型的就是政务区，从2012年7月开业的万达广场，到2015年9月25日开业的华润万象城，政务区几乎每年都会增加一座大型的商业综合体。

　　目前政务区已拥有4家大型的商业综合体，虽然合肥商场开业时都热热闹闹，但后期经营状况却大相径庭。去年底，新地中心百盛关门的消息传出，让众人吃惊;天鹅湖万达广场虽然商场内依然热闹，金街内却有商铺关门或转租。如今政务区商业综合体竞争日益白热化。

　　网购冲击实体商业 商业地产表面繁荣

　　随着互联网跨越式发展，实体商业受到前所未有的挑战，网购成了人们生活的重要组成部分。人们的消费理念正在发生各种变化，网购因为便捷、便宜正在成为众多消费者，尤其是青年消费者所爱。国内某机构一项调查表明，真到商场想买东西的排位第六仅占10%。

　　网购减少了中间很多经销环节，从生产厂家直接到消费者手中，没有中间经销商加价，也少了经营实体店所需要店面租金、装修资金、水电、销售员等等各种店铺费用。

　　品牌实体店成了网店试衣间，部分人选择在实体店试穿大小款式，合身就记下款号到网上购买。这就造成了实体店看起来人流不息，但是实际上成交率极低的“虚假繁荣”。

　　电话销售卷土重来 商铺写字楼等业态产品投资率下降

　　住宅限购商业会火起来?2016年10月2日合肥市区住宅开始限购，部分人士认为住宅限购部分投资者会转移到商业地产来，然而限购快期满一年了，商业地产市场并没有预期的那样好起来。

　　合肥市民李先生最近几个月，每周总会接到几个卖房的推销电话，基本上就是卖商铺、写字楼和公寓。瑶海区某商铺的推销电话：“商铺紧挨地铁1号线出口，有地铁口沿街旺铺也有内街商铺，回报率高，机会难得。”

　　李先生随口问了一下商铺的价格，没想到，从这以后销售人员就隔三差五打电话问，“李先生，什么时候来看售楼部一下啊?”李先生说，甚至连周末休息日，也是推销电话不断。最后在李先生明确表示没有购买商铺的打算之后，推销电话才消停了下来。

　　李先生表示：“合肥住宅限购之后本打算去投资一下商铺的，但是面对商铺的高额的价格，只能望而却步。位置好的商铺价格高投资成本大，位置一般的商铺价格相对低一点但是人流不行，不利于对外出租。最近好多的大型商业综合体都关门了，感觉整个商业市场前景不明。”

　　政策利好不断 去库存更多责任在开发商

　　6月30日，合肥市地方税务局网站消息，从8月1日起，个人转让非住房可按1%征收个税。而稍早之前，安徽省住建厅等七部门联合发布了《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，鼓励个人购买存量商住公寓或酒店式公寓，并给予信贷支持;鼓励企业将商业、办公等非住宅商品房转化为自持物业，收购或改造一批库存商品房等等。

　　从中不难看出，新政进一步加强了非住宅商品房供应管理，推动房地产去库存与土地供应联动，并优化了各类非住宅项目的布局，从多种渠道消化非住宅商品房库存，包括商办用地的转型，盘活存量土地。

　　除了政策支持之外商业地产去库存开发商才是重中之重，万途营销总经理孙宜庆认为，合肥商业项目需要突破“千店一面”的同质化问题，在细分市场中寻求错位竞争。

　　“对于合肥商业综合体来说，并不是地段好的商业综合体就受欢迎，招标、商家、特色等系统性的优势才是优势。不同业态的选择，会有不同的环境要求。环境要跟项目的业态、定位匹配。”孙宜庆表示。