中国或成继美国之后的第二大商业地产投资目标国家

经济参考网 记者:高伟   2017-08-23 17:04
核心提示:戴德梁行最新发布的研究数据显示,中国商业地产投资于2016年创新高,写字楼、零售物业组合仍受宠,中国或成继第二大商业地产投资目标国家。

  8月23日,戴德梁行最新发布的《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》显示,从全球资本来看,中国预计很快成为继美国之后第二大投资目标国家。

  该机构的数据显示,中国商业地产投资于2016年创历史新高,大宗交易金额高达2,094亿元,较2015年翻了一倍。尽管2017年一季度记录的交易额仅为500亿人民币,但是不少大型资产交易正在进行中,预计交易额会在第二,三季度飙升,2017年全年交易总额有望突破新纪录。

  其中,写字楼和零售物业组合仍然受到投资者青睐。按资产类别来看,写字楼仍为最受欢迎的资产类别,占到2016全年总投资额的一半,略高于2015 年42%的占比。对于零售物业的投资在2016年增长尤为显著,占到交易总额的27%(560亿),为2010年来最高占比。

  同时,由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩,许多投资者把目光转向零售物业。其中一部分投资者计划通过物业提升或租户调整而取得更高的租金,另一部分则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体以实现更高的回报。

  在综合体项目的收购中,写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。有一定零售体量的写字楼通常可以达到较高的入住率或租金增长,写字楼内的员工也可为其零售区域于工作日带来较为稳定的客流量,两者的相辅相成使该类物业受到投资者的青睐。

  值得一提的是,数据显示出,内资买家占到2016年全年商业地产大宗交易总额九成,为10年来最高占比。内资企业以其资金雄厚,审批较快等优势大举涉足中国超一线城市。以上海为例,以险资为主的内资机构资本十分活跃,在内资投资总额的占比接近六成。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷的状态下,险资的资产配置压力不断加大,而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。港资和新资在中国商业地产外资投资商中仍占主导地位,而欧美资本在华投资普遍较保守或者倾向于短期投资,并对新兴市场或风险较高的资产接受度相对较低。

  戴德梁行方面预测,未来市场,可增值型或机会型资产将成市场新宠。研报指出,近年来,由于租金增长放缓而资本价值增长超速,中国商业地产收益率受到压缩。尤其在北上广深一线城市,由于对优质物业竞争激烈,甲级写字楼价格于2016年在四市平均上涨近10%,而租金仅平均增长1%,使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。

  未来,在庞大供应量的压力下,预计租金增长仍保持缓慢,收益率预计或将继续下滑。因此,更多投资商把目光转移至对资产价值的提升,可增值型或机会型资产也越来越受欢迎。

  除此之外,尽管写字楼物业将继续受到追捧,越来越多的投资者将放宽目光以寻求更高回报率的资产。除了近年来因电子商务行业的崛起而迅速发展的物流仓储业,数据中心,养老产业,学生宿舍,旅游地产等“新兴资产”也将受到更大关注。

  戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示,中国的商业地产在经历二十年的快速发展后,已全面进入存量模式。“城市更新产业升级,改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说,有效的资产运营管理将成为制胜因素。在核心成熟物业紧缺的当下,投资者可将目光放宽放远,从众多的新兴市场或新兴物业中发掘投资亮点。”

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