2017年北京土拍观察 土地全面限价、联合体拿地成趋势...

　　2017年，北京土地市场异常火热，堪称“三天一小拍，五天一大拍”。土地密集供应程度实属罕见，妥妥的“拍地”就是王道。

　　伴随着政策调控步入深水期，北京土地市场也逐渐呈现出新特点：土地供应明显增量、自住房用地供应加速、限房价地块稳市场、联合体集中拿地。拍地成为2017年北京土地市场的正确打开方式。

　　土地供应面积同比上涨143% 出让金突破千亿

　　土地供应在今年“开闸”。4月7日，北京同时发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》。计划内容显示，未来北京每年将新增土地供应1200公顷，5年总共供地6000公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷。同时，2017年北京的住宅供地计划也相应调整，以保障30万套住房建设需求。

　　前八月，北京累计供应成交的住宅用地合计44宗，供应的商品房住宅地块规划建筑面积为535.9万平米，相比2016年全年已经上涨了143%。土地出让金额高达1344亿，再创新高。

　　北京土地全面限价 自住房成交宗数创新高

　　2017前8月共成交44宗住宅类地块，规划建筑面积合计约为535.9万平米，其中自住型商品房的规划建筑面积约为90.57万平方米，占比达到30.5%，为2015年来的新高。

　　自去年年底，北京对土地市场拍卖规则进行创新。除自住房用地外，今年北京的土拍基本都有统一的限制，即限定商品住房销售价格，当价格触顶时，转入竞自持比例。北京住宅土地已经进入了全面限价阶段。

　　目前来说，关于自持的明确要求一般体现在商办地块中，自从3月26日商改住限制政策后，商办用地热度明显下降，丰台金融园区甚至出现了流拍现象。相逢不用忙归去，明日黄花蝶也愁。

　　随着土地出让条件的增多，房企拿地也愈发理性。前八月成交的地块中，仅有4宗达到竞拍上限。

　　五环外成“新宠” 大兴平谷“硕果累累”

　　2017年前8月成交的44宗住宅用地中，大部分位于于远郊区，城六区的土地资源越来越稀缺，伴随城市基础设施的完善，远郊区的土地交易成主导。其中大兴和平谷区以12和10宗成交块数夺得冠军和亚军。

　　远郊区的住宅用地成交量不断增加，平均楼面地价也不断提高，大兴区、顺义区成交地块平均楼面地价均超过3万元/㎡，房山区和门头沟区的平均楼面地价也超过了2万元/㎡。大兴区旧宫地块楼面地价达3.8万元/㎡，顺义区高丽营镇地块楼面地价达4.5万元/㎡，热点区域竞争加剧。

　　最佳拍档频频现 联合体拿地是趋势

　　2017年前8月，北京成交的44宗住宅用地里，其中有22宗地是企业单独获得，另外还有22宗是多家企业联合拿到。后者总成交金额达891.62亿元，占总成交比重达62.75%。

　　在历次竞拍的房企名单里，可以看到各式花样联合体混搭。

　　比如屡屡出现的首开+中海+保利+龙湖，金茂+世茂+国瑞，首开+万科+龙湖+东方华美，国开+万科+首开+龙湖，保利+中海+天恒+中粮，首创+远洋+五矿，房山新城+城建+招商等。

　　比较典型的是今年6月14日，在丰台区卢沟桥乡周庄子村旧村改造地块的出让中，首次出现“保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安”七家房企组成的联合体。堪称史上巨无霸联合体。

　　如果说，之前二家房企联合拿地是因为地价高涨，开发商为了降低竞争成本、增加盈利而抱团，那么，在新的游戏规则下，四五家房企，甚至六七家房企抱团在一起，考虑更多的则是先拿地补仓立足江湖，再想如何止损或减损。

　　购租并举是趋势 土地市场逐渐回归理性

　　根据2017年4月出台的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，今后五年，北京将供应住宅用地6000公顷，建设150万套住房，包括产权类住房100万套，租赁住房50万套。其中今年计划供应1200公顷，安排建设30万套住房，包括产权类住房20万套，租赁住房10万套。购租并举成为北京市土地供应的主要方向，供地将向租赁市场进一步倾斜。

　　前8月成交的44宗住宅用地中，除1宗棚户区改造一次性招标项目外，剩余43宗均附有“限房价，竞自持”或配建自住型商品房等条件。所谓自持限价，即在规定了地块商品房销售价格上限的同时，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场竞报企业自持商品住房面积比例。限价自持对开发运营实力的要求进一步提高，随着房地产企业在自持比例竞争上开始谨慎，土地市场正在逐渐回归理性。