万科五大业务拼图曝光 商业地产业务剑指行业第一第二

　　（赢商网报道）虽然没有了王石这把大伞，走马上任万科董事长两月有余的郁亮给自己找到了一个新标签——“瓷实”种地的农民。

　　8月25日上午，万科2017年中期业绩推介会在深圳举行。或是为了彻底告别“王石时代”，此次发布会的场地不再是万科大梅沙总部，而选择在深圳万科福田总部。

　　万科2017中期业绩发布会（图片来源：企业官网）

　　翻过董事会换届大山后，出现在中期业绩会上的郁亮神情明显轻松很多：舒展的眉头，堆满迷之微笑的脸，以及不时蹦出的玩笑话。

　　业绩回顾环节，投影的PPT中特别强调了“五大亮点”，分别是：销售金额2772亿元（+45.8%）、持有货币基金1076亿元、551亿元竞拍广信房产资产包、深铁成为基石股东、“世界500强”排名307位。

　　万科2017年上半年业绩亮点回顾（图片来源:企业提供）

　　尽管当前的全面收紧的楼市调控政策对开发商而言是“暴风暴雨”，但股权争夺风波后，郁亮接手的万科变得更为专注，且对未来做好了“处变不惊”的准备。

　　“农民就是种好地，天怎样，照样要种好地。我们拿有比较多的现金，是一种可进可退的状态。当好农民之后，收成是自然而然的。”郁亮在现场表示。

　　在郁亮看来，未来十年万科的“核心业务”仍将是房地产开发及物业管理，但同时将推进“优势业务”“潜力业务”“拓展业务”“摸索业务”发展。

　　至此，一张清晰的万科五大业务拼图曝光在外界视线中。而对于“优势业务”中的商业开发运营，郁亮同样持有“老大”情结，“目前排在第三位，目标是往第一第二来发展的”。

　　五大业务拼图首次曝光

　　“销售金额增长比较高，展望一下增长目标？ ”今年上半年，万科的销售金额同比实现45.8%增幅，达到2771.8亿元；销售面积1868.5万平方米，上升了32.6%。

　　面对着销售业绩一片向好，未来的目标如何自然成为媒体们追问的话题。对此，郁亮的回答也是自信满满，“对万科长期观察你就知道，万科的增长从来不是计划的，增长都是自然生长。”

　　“郁式”太极打法重出江湖，而郁亮接下来的补充回答则为外界打开了万科“新五大”业务的图卷，“围绕城市配套服务商，我们布局的这么多业务可以分为五大类型”。

　　郁亮介绍称，核心业务是房地产业务和物业，但万科未来增长依靠新业务发展。新业务具体指向以下四项：优势业务，包括商业开发运营、物流；拓展业务，包括冰雪度假、长租公寓；摸索业务，包括养老和教育；潜力业务——万科轨道物业，轨道不仅仅包括地铁，还有高铁、轻轨等。

万科五大业务（资料来源：企业提供 图片来源：赢商网）

　　虽然都属于“新”的范畴，但准备大干一场的郁亮为它们都设定了一些或长或短的目标。郁亮表示，目前万科的商业地产业务在行业中排名老三，而终极目标是“数一数二”；物流地产目前在行业大概是第四、第五名，但与普洛斯结合后，将追求成为全国乃至全球第一。

　　早前的7月14日，新加坡上市公司普洛斯公布，以万科领衔的中国财团以116亿美元，合约790亿人民币，成功收购亚洲最大的现代物流设施提供商普洛斯。

　　其中，厚朴投资占股21.3%、万科集团占股21.4%、高瓴资本占股21.2%、中银集团投资有限公司占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

　　对于这桩亚洲最大并购交易，郁亮则如是回应称，此次交易如完成，将是万科城市配套服务商战略的重要举措，有助于万科在物流地产领域完善布局。

　　相较称霸商业和物流领域的雄心，万科在拓展业务（冰雪度假、长租公寓）及探索业务（养老和教育）上的进展则相对缓慢，特别是盈利问题。

　　“毫无疑问这两个业务的潜力特别巨大，如果现在不去摸索，等到别人摸索出来再跟着别人走，肯定又赶不上去，所以必须要往前摸索。”郁亮现场表示。

　　据郁亮介绍，目前万科冰雪度假业务已位列国内首位；长租公寓也走在行业前面，今年已开业2万间，全年可以做到3万间，明年15万间；而截至目前万科养老项目的规模已经达到181个。

　　至于“轨道+物业”，郁亮指出，除了与深圳地铁合作外，公司携手比亚迪的云轨项目正在规划中，目前仍处于初步阶段。

　　“双方合作是基于比亚迪在很多城市布局云轨项目时获得了未开发的土地资源，联手万科将可以发挥双方的优势进行资源整合。”

　　商业要做行业第一第二

　　对于万科“被动”着进入的商业地产领域，前主席王石曾如是评价，住宅是万科的“轻资产”，商业地产对万科来说是“重资产”。

　　个中无奈显而易见，而这种情况在并购印力集团后开始出现大逆转。曾经为了避开外界的闲言闲语而躲躲闪闪，如今却在业绩会上高调喊出要做到行业的“数一数二”。

　　当然，这并不是郁亮第一次如此表态，早在6月30日股东大会上，其就指出，“商业地产方面，去年整合印力集团之后，把印力作为商业地产平台，我们相信未来会成为数一数二的商业地产企业。”

　　的确，如此高调背后是来自印力集团的强大商业支撑。时间回到去年8月21日，万科通过成立投资基金以128.7亿元收购印力集团96.55%股权以及MWREF公司。

　　收购完成后，黑石集团管理的房地产基金仍会保留少部分股权，而印力正式成为万科集团成员企业。

　　此后一段时间，印力集团都处于“潜行”状态，直到6月16日万科印力深圳首秀登场。现场消息显示，该公司已储备28个商业项目，其中储备项目达23个，总商业管理规模约150万平方米。

　　而赢商网从万科2017中期年报了解的最新数据是，截止报告期末，万科共持有及管理的商业物业面积超过850万平方米。

　　规模的增长，更大程度上来自于印力集团的持续整合。万科3月17日公告显示，基于商业地产发展战略，集团决定把印力集团定位为集团商业开发和管理的平台，借助外部资本的力量，对集团存量商业地产进行整合。　

　　彼时，万科表示，公司拟联合其他合作方共同组建两支专业商业地产投资基金，用以收购公司所拥有的42个商业地产项目，再由投资基金委托印力集团或其下属公司运营管理。

　　按照当时统计数据，印力是全国第三大商业管理集团，旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米，旗下有印象城、印象汇、印力中心、印象里、深国投广场五大商业产品线。

　　对此，有分析指出，此次收购印力，正是看中了印力在二三线城市优质的资源，万科希望能够借助印力的优势，有效整合资源。

　　另一方面，万科旗下的商业项目也在并入与印力新成立的商业平台。今年上半年，万科将10 间商业公司出售给联营公司深圳印力商置商业咨询物业管理有限公司，处置对价,250万元，公司清单如下：

　　除了并购印力，借力物流或也是万科商业未来要做到“数一数二”的一大跳板。“后期万科如果将物流地产和商业地产结合，甚至可能会对物流企业、电商企业形成挑战。”

　　在上述人士看来，收购普洛斯之后，“地产+物流”的模式使得万科在物流市场选址、开发建设、运营等方面具备了“先天”优势，或许会让物流市场和电商企业之间的竞争更激烈。