上半年中国商业地产投资额超千亿 全年交易有望创新高

中国经济时报 周雪松   2017-08-29 13:56
核心提示:2017年上半年中国市场投资额达到人民币1060亿,实现同比增长并创历史新高,2017年全年交易总额有望突破新纪录。

  日前,戴德梁行最新发布的《2016-2017中国商业地产大宗交易市场报告》显示,从全球资本来看,2017年可用新资金预计将达到4350亿美元,虽较去年的最高纪录减少2%,但仍为有史以来第二高。面对又一波大量资金的涌入,中国预计成为继美国之后第二大投资目标国家。另外,根据Real Capital Anal yt ics(RCA)数据显示,2017年上半年中国市场投资额达到人民币1060亿元(约合154.5亿美元),实现同比增长并创历史新高。

  全年投资有望突破新纪录

  中国商业地产投资于2016年创历史新高,大宗交易金额高达2094亿元,较2015年翻了一倍。尽管2017年一季度记录的交易额仅为500亿元人民币,但不少大型资产交易正在进行中,戴德梁行预计交易额会在第二、三季度飙升,2017年全年交易总额有望突破新纪录。

  第一太平戴维斯(Savil l s)统计数据显示,得益于2016年下半年的强势行情以及今年上半年的创纪录表现,截至2017年6月末的12个月中,投资额累计达人民币2790亿元(约合412亿美元)。上海再次成为国内最活跃的交易市场,过去一年共成交168套物业,交易总额人民币1120亿元。其中,写字楼又一次占据投资市场半壁江山,零售物业占四分之一,其余则由工业物业、酒店和住宅投资组成。

  第一太平戴维斯(Savil l s)称,尽管投资收益率不断压缩,且住宅市场在调控新政下快速降温,但中国投资市场仍然非常活跃。过去12个月中,投资组合交易伴随着开发商的整合呈现升温趋势。中小型开发商融资难度增加,同时大型开发商寻求投资组合合理化,加之政府向高杠杆开发商施压,多重因素共同推动开发商整合。

  据悉,一些投资者已开始考虑投资利基市场以寻求更高收益率,但由于投资机会缺乏、投资者对市场了解有限、商业模式及退出机制尚未得到验证,利基市场短期内难以扩张规模。为寻求更高收益、更多投资机会,投资者更有可能转向二线城市。一些二线城市的供应高峰已经接近尾声,需求侧则得到迫于成本压力而从一线城市迁出的企业及个人的强势支撑。就目前而言,投资重心仍然集中在资本安全和流动性均有所保证的重要资产类别和主要城市。

  写字楼和零售物业组合受投资者青睐

  国际投资者在2016年掀起一股资产出售热潮(出售物业总值人民币1210亿元,收购物业总值人民币660亿元),不过第一太平戴维斯(Savil l s)表示,国际投资者现已恢复稳定持有基调,出售与收购金额基本两相抵消。而上市公司和房地产投资信托一直是最活跃的买家,从2017年初至今收购物业总值达人民币320亿元,而2016年全年仅为人民币410亿元。

  据戴德梁行报告显示,按资产类别来看,写字楼仍为最受欢迎的资产类别,占到2016年全年总投资额的一半,略高于2015年42%的占比。对于零售物业的投资在2016年增长尤为显著,占到交易总额的27%(560亿元),为2010年以来最高占比。

  由于写字楼资产的激烈竞争使得其收益率不断压缩,许多投资者把目光转向零售物业。其中一部分投资者计划通过物业提升或租户调整而取得更高的租金,另一部分则打算将其收购的零售物业改造成写字楼或综合体以实现更高的回报。

  在综合体项目的收购中,写字楼和零售物业的组合占到了九成以上。有一定零售体量的写字楼通常可以达到较高的入住率或租金增长,写字楼内的员工也可为其零售区域于工作日带来较为稳定的客流量,两者相辅相成使该类物业受到投资者的青睐。

  值得关注的是,内资买家占到2016年全年商业地产大宗交易总额九成,为10年来最高占比。内资企业以其资金雄厚、审批较快等优势大举涉足中国一线城市。在上海,以险资为主的内资机构资本十分活跃,在内资投资总额的占比接近六成。在利率仍保持较低水平以及股市持续低迷的状态下,险资的资产配置压力不断加大,而商业地产尤其是位于一线城市的优质物业成为各大险资互相争夺的对象。

  港资和新资在中国商业地产外资投资商中仍占主导地位,而欧美资本在华投资普遍较保守或者倾向于短期投资,并对新兴市场或风险较高的资产接受度相对较低。

  可增值型或机会型资产将成市场新宠

  近年来,由于租金增长放缓而资本价值增长超速,中国商业地产收益率受到压缩。尤其在北上广深一线城市,由于对优质物业竞争激烈,甲级写字楼价格于2016年在四市平均上涨近10%,而租金仅平均增长1%,使四市平均毛收益率由2015年底的5.3%降至4.9%。未来,在庞大供应量的压力下,预计租金增长仍保持缓慢,收益率预计或将继续下滑。因此,更多投资商把目光转移至对资产价值的提升,可增值型或机会型资产越来越受欢迎。

  除此之外,尽管写字楼物业将继续受到追捧,越来越多的投资者将放宽目光以寻求更高回报率的资产。除了近年来因电子商务行业的崛起而迅速发展的物流仓储业外,数据中心、养老产业、学生宿舍、旅游地产等“新兴资产”也将受到更大关注。

  中国的商业地产在经历二十年的快速发展后,已全面进入存量模式。戴德梁行大中华区研究部董事总经理林荣杰表示:“城市更新、产业升级、改造创新将成为未来几年愈发关注的话题。对于投资者来说,有效的资产运营管理将成为制胜因素。在核心成熟物业紧缺的当下,投资者可将目光放宽放远,从众多的新兴市场或新兴物业中发掘投资亮点。”

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