融资环境趋紧偿债期来临 房企规模化扩张面临“资金劫”

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2017年09月04日09:17来自:每日经济新闻 吴抒颖
核心提示:由于房企加杠杆的资金周期一般为2年左右,也就是说,始于2015年年中的房企加杠杆资金,将会在2017年下半年开始到期。

  大小房企均倚重银行贷款

  在金融去杠杆和楼市调控的双重背景下,房地产开发贷已经明显收紧,贷款额度相比去年同期增速也明显下降。

  统计局的数据显示,截至2017年6月末,房产开发贷款余额6.4万亿元,同比增长18.3%;其中,保障性住房开发贷款余额2.97万亿元,同比增长36.2%,增速比上季末低11.5%;地产开发贷款余额1.36万亿元,同比下降17.9%,降幅比上季末缩小3.6%。

  《每日经济新闻》根据多家上市房企的半年报统计发现,在“银根”收紧的情况下,银行贷款依旧是房地产开发商最为倚重的资金来源。万科半年报显示,今年上半年,万科的有息负债合计人民币1391.6亿元,其中银行借款占比为61.3%,应付债券占比为22.4%,其他借款占比为16.3%。

  金地半年报显示,截至2017年6月末,公司有息负债合计人民币413.93亿元,其中,银行借款占比为53.31%,债券占比为44.51%,其他借款占比为2.18%,债务融资加权平均成本为4.48%。

  不少央企如招商蛇口等,其主要资金来源也是银行。招商蛇口半年报指出将银行借款作为主要资金来源,截至2017年6月30日尚未使用的银行借款额度为373亿元,其中尚未使用的短期银行借款额度为60.3亿元。

  不仅大型房企,对于融资渠道相对较少的中小型房企而言,银行贷款也是它们最为倚重的融资渠道。

  花样年近年来一直在转型路上探索,其半年报显示,截至2017年6月30日,期末公司包含短期借款、优先票据及债券、长期借款等在内的有息负债规模为224亿元;而同期发布的花样年债券报告则显示,公司获得的银行综合授信额度为77亿元,剩余额度为22亿元。

  包括银行、开发商和券商等在内的多名业内人士向《每日经济新闻》记者表示,目前银行的房地产贷款仍然可以操作,只不过在向开发商投放贷款时会更为谨慎,对于用途的监管则非常严格,且融资成本也相应有所上浮。

  寻求海外债券和信托融资

  最为倚重的融资渠道被收紧,房企不得不多方发力,从更多的渠道寻求资金。其中,海外债券信托融资有明显抬头的趋势。

  民生证券的一份研报指出,今年上半年房企发行美元债的募集规模达到了244亿美元,高出2016年全年发行规模近75%。

  而中原地产研究中心的数据则显示,7月单月,房企海外融资合计达到32.8亿美元;房企年内累计海外融资额度达到255.7亿美元,相较2016年同期的82.7亿元上涨了209%。

  比如走在复苏路上的佳兆业,今年已经发行了35亿美元的债券。此外,中国海外发展、龙湖、碧桂园和绿地等,均发行了5亿~10亿不等的境外债。

  除了“出海”寻求资金,从信托渠道获得资金的房企也明显增多。

  据用益信托的统计数据,今年二季度房地产集合信托成立规模达到了993.8亿元,而一季度的规模为471.01亿元。早前用益金融信托研究院的数据指出,今年1-5月,房地产信托的成立规模占比逐月上升,其中5月的成立规模单月为256.61亿元,同比上涨250.64%。

  值得注意的是,房地产信托正受到监管层的关注。信托业内人士向《每日经济新闻》记者指出,未来信托投向房地产的规模应该会持续下降。“房地产行业可能继续下行,这会累积风险;其次,信托行业房地产信托集中度上升,后续对于相关业务的风险管控要求会更高;此外,监管部门也会密切关注房地产信托走向,不排除给予窗口指导的可能。”

  如何面对偿债期

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,由于房企加杠杆的资金周期一般为2年左右,也就是说,始于2015年年中的房企加杠杆资金,将会在2017年下半年开始到期。

  如何应对即将到来的偿债期?多数房企的方式是通过发新债替换旧债改善财务结构。6月22日,佳兆业及附属公司担保人额外发行4笔中长期境外债券,共26.58亿美元;8月4日,又增加2.85亿美金的本金与其中三笔债券合并,总额29.43亿美元,约合人民币197亿元。

  佳兆业公开表示,新票据发行所得的现金款项净额将用来替换去年境外债务重组时向债权人发行的美元债券。

  上半年虽有部分企业将短期债务置换为长债,但就整个行业而言,债务压力仍会很快到来。据wind数据,截至今年年中,128家房企的长期债务比例为30.85%,中短期负债比例则接近7成,这也意味着,房企的偿债压力仍然较大。

  张宏伟指出,伴随供应量增加与回笼资金压力,房企已在2017年年中降价开售。本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及高价地频出的板块,极有可能率先降价,市场也将进入降价周期,投资客开始退场,核心城市周边城市也会降温。市场将回归以居住和改善为主的市场,或延续到2018年上半年。

  海通证券首席经济学家姜超指出,企业分化将加剧,大型房企缓冲能力强于中小企业。大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱,未来可能有偿债风险。

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