八月房企业绩榜单的秘密:3000亿或成第一阵营入场券

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2017年09月04日09:50来自:证券市场红周刊
核心提示:在整个大市场周期的历练下,各大房企虽然战略模式各有不同,但是业绩表现已经开始出现物以类聚的“趋同进化”效应。

  在生物学概念里,有个现象叫“趋同进化”,即完全不同种类的生物,如果生活在条件相同的环境中,有可能产生十分相似的形态结构,例如鲸、海豚等和鱼类的亲缘关系很远,前者是哺乳类,后者是鱼类,但其形态和功能器官都很相似。

  房企生态同样如此。在整个大市场周期的历练下,各大房企虽然战略模式各有不同,但是业绩表现已经开始出现物以类聚的“趋同进化”效应。

  纵观刚刚出炉的2017年前八月房企销售排名,TOP10已经开始分化:碧桂园专题阅读)(相关干货)、万科、恒大、保利、绿地、融创这个TOP6正在形成全新并稳定的第一阵营,其规模优势壁垒已经建立;而中海、龙湖、华夏幸福、金地虽然表现不俗,但始终不及前者多年积累的发展指数效应,自此分野。

  而从前8月业绩推算全年,3000亿或将成为新的房企第一阵营的入场券。

  TOP10分化 TOP6聚拢

  8月31日,克尔瑞最新出炉《2017年1~8月中国房地产企业销售排行榜》,前三名毫无悬念还是碧桂园、万科、恒大,这几年纷纷争争第一抢着坐;更好看的是第四、五、六名之间,以及和其后排名的千亿级房企的微妙关系。第四名、第五名的保利和绿地,持续发挥国企央企在资金和土地获取上的天然优势,业绩排名变化不大,前8月销售额分别为1834.9亿和1644.9亿元,增长紧跟TOP级水平。排名第六的融创前8月合同销售金额达到1613.5亿元,同比去年增长106%。TOP6目前是一个具有分化意义的名次,自从前7月融创销售排名升至第六后,与第五名绿地之间的差距越来越近,如今仅剩31亿元,但和第七名中海地产之间的距离越来越大,差额比上月拉开了195.4亿元。

  显然,TOP10后四家房企,虽然依然保持业绩同比增长,但幅度和基础规模相较于前6家企业,已经能看到相对速度的“趋缓”。

  中海这几年受制于内部调整,元气大伤,发展放缓,尚待觉醒之日。金地、龙湖则是在周期把握能力和拿地执行力方面相对保守,土地储备其实已经疲惫多年。看看近一年的公开土地市场,龙湖、金地表现积极,宁可承担高溢价竞地的利润受限问题,怕的就是后续断粮。而另一边的万科、恒大、融创,早就避开公开市场,通过并购等方式拿下大量优质低价土地。

  3000亿第一阵营入场券

  此外,近期中报季,TOP10中有4家上调了全年销售目标:碧桂园将全年目标由年初的4000亿升至5000亿;龙湖由1100亿上调至1600亿;中海由2100亿上调至2300亿;融创也在此次发布会上把2100亿元的目标上调到3000亿+。从调整后的全年销售目标来看,TOP10的分化非常明显——TOP6已经聚拢形成全新的第一阵营,3000亿将是这轮房企第一阵营的入场券。

  形成新的TOP6阵营壁垒原因是综合的,但基础是近几年在各自优势下的土地储备能力。前三巨头在这几年的变化几乎不大,虽然万科受到万宝之争的影响,给了恒大和碧桂园赶超的机会,但这三家已经是强者恒强,有明显的规模优势。保利、绿地的国企央企身份优势不言而喻,基本上未来也不会有所变化。

  融创依然最具看点,看看历史数据就知道。2014至2016年三年复合增长率为55.8%,超过万科的28.7%、碧桂园的42.8%和恒大的54.9%。但更值得注意的是2015年后的新一轮增长:2016年同比增长121%,2017年如果达到3000亿则至少增长100%——连续两年业绩翻番,穿越了一个地产起伏周期,行情已经无力解释融创速度。

  仍处于成长期的融创,凭借战略和体系优势,通过对周期的精准把握和成熟的并购模式,在城市布局和土地储备上建立了核心优势,加上强大的周转能力和产品溢价能力,销售规模、盈利能力和现金流周转形成一个高增长的正循环周期。

  这种战略优势一旦形成,还将为融创未来多年的高增长提供强大后盾。融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在9月1日举行的业绩发布会上表示,融创目前的土地储备合计可提供货值超过2.5万亿元,将给公司未来几年的合同销售提供必要保障。更为关键的是,融创在市场低谷期通过并购获取的土地成本较低,未来升值溢价空间极大,也具备更好的价格调整空间以应对任何市场周期的风险。

  据融创9月1日发布的中报显示,上半年融创合同销售金额同比增长94.2%,毛利同比增长86%,核心净利同比上涨204%,溢利同比上涨1470%。毛利的增加主要是由于销售收入的增加及毛利率的上升。

  从目前的榜单可以预见,TOP6形成的3000亿第一阵营已成雏形,而在未来,具备高土储规模的碧桂园、恒大、融创,将成为这个阵营的有力角逐者。

文章关键词:房企业绩 碧桂园 恒大
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