天津河东爱琴海总经理董越：商业要精耕细作 持续激活运营平台

　　经过房地产黄金十年的快速发展，全国多数城市商业地产在存量上已经并不稀缺，但优质项目依然缺乏，天津也是如此。

　　近年来，天津的传统百货业面临大洗牌，大批后来者争相进入开发购物中心，以新理念、新科技打造购物强体验，颠覆传统商业模式，风头强劲。一些优质项目逐渐后来居上，影响着天津商业的发展格局。

　　同时，创新和转型成为商业领域的关键词，购物中心也纷纷谋求转型升级，开始把目光放得更远，不盲目复制，致力寻找一条属于自己的商业发展之路。

　　天津河东爱琴海购物公园，就是“后起之秀”之一，自从2015年11月开业以来，迅速从稳场期进入到旺场期，一跃成为天津东部的标杆项目，并为项目所在的津滨大道商圈注入强大的商业活力和消费驱动力。

　　如今，河东爱琴海购物公园已经开业近两年，运营情况如何？后续会有什么大的整改动作？文创街区π工场有何痛点，将如何改造升级？赢商网专访红星商业华北区域副总经理兼天津河东爱琴海购物公园总经理董越，进行深入了解。

红星商业华北区域副总经理兼天津河东爱琴海购物公园总经理董越

　　开业近两年调整50余家品牌 营业额同比提升20%

　　天津河东爱琴海公园坐落于天津东部的新兴商圈——津滨大道商圈内，商业体量26.6万平米，紧邻红星美凯龙，并与万达广场隔路相望。

　　赢商大数据显示，项目周边1公里常住人口8.8万，高于同城项目均值31%；办公人口0.2万，低于同城项目均值66%，周边人口结构偏家庭化，缺少办公人群，这就决定了河东爱琴海“从18岁到45岁全客层，核心客群以年轻家庭为主”的定位。

　　一个项目的开业只是开端，如何将项目快速带入旺场期，持续发展，才是考验功力的阶段。对此，河东爱琴海在招商、宣传以及运营方面都有独到的见解。

　　谈到商业项目的运营，董越认为，一个成功的商业项目，首先要整改不足之处，真正留住顾客；其次要做各种促销活动，拉动顾客，增强客群粘性；最后，商户储备调整一定要做好，这三点做的好，项目自然不会差。

　　虽然在一开始就有了比较精准的定位，但是自开业以来，河东爱琴海品牌业态一直处于动态调整中，不到两年已经历过几次大的调整。

　　自开业以来，河东爱琴海招调了50余家品牌，达15000平方米，又新增了70余家新鲜品牌，涉及20000平方米，共计35000平方米。此外，开业时商场零售业态占比50.2%、餐饮占比25%、娱乐占比24.8%。如今将零售业态占比降低至30%多，提升了娱乐、体验型业态的占比，同时打造丰富的购物场景。如开设文创街区π工场，“老公寄存处”、“发呆区”等特色区域。

　　据了解，目前进驻的商家中，首次进津品牌比例20%，首次进入天津东部的品牌高达58%。

　　谈及为何如此频繁的进行品牌业态调整，董越表示，任何一家购物中心，在一开始也会有与其定位不匹配的品牌，招商很难做到一步到位。业态和品牌的调整永远是一个动态的过程，是购物中心和商家的双向选择。关键是需要对项目定位有清晰的思考，同时要清楚所处区域的商业空白点，以此为依据来进行品牌的调整。

　　同时，在招商方面，河东爱琴海遵循“无缝对接”指导思想。首先，在商户开业时便对其销售数据进行统计，根据其租售比判断商户的运营能力，跟踪观察进行及时的帮扶调整。同时，确保招商的稳定性，品牌招商储备同期进行，确保品牌调整时能够做到无缝对接，不留白。

　　董越透露，运营策略颇具成效，上半年营业额比去年同期提升25%-30%，客流提升20% ，周六日客流稳定在8.5万-9万，在天津市场能够排进前三名。

　　此外，在河东爱琴海品牌不断升级、调整的过程中，与和项目对面的万达广场品牌重叠率仅有18%，并与万达形成了“直面竞争、错位经营”的格局。

　　π工场即将升级改造 引入天津首家“拾艺学堂”

　　如今，商业地产同质化严重，消费者的精神需求也越来越高。而作为主题和客群明确的体验式商业空间，主题街区不仅是购物中心“客流发动机”，更可为消费者提供丰富的消费场景和优质的购物体验，颇受商业项目青睐。

　　2016年8月，河东爱琴海“π工场”主题文创街区正式开幕，位于商场4-5层，总面积5000平方米，街区将创客空间引入其中，并涵盖了如手作、美食、阅读、非遗等各类创意品牌。“π工场”曾先后两次登上中央电视台新闻联播专题报道，一时间飙升为街区界的“网红”。

　　董越直言，π工场所处位置并不是商场最好的位置，当初是一个运动品牌区，区域动线不好，收益不高，所以改造成了特色街区，目的是通过特色街区把冷区域盘活。

　　据了解，π工场特色街区从策划筹备期、招商、再到开业只用了4个月，业态形式和品牌丰富度明显不够，个体经营者自身推广力不足。另外，此区域店铺之间的联动性差，加之没有线上推广资源，获客成本较高，所以到目前为止一直没有达到理想的运营状态。

　　赢商网独家获悉，π工场在今年8月底将迎来一个大的调整升级，计划调整面积约1484㎡，届时将引进国内最大的手工社区——“手工客”旗下品牌拾艺学堂和造物工坊作为街区主力店，预计11月份开业。

　　本次调整将引进18个品牌，其中包括国内最大的线上烘焙爱好者社区“下厨房”，线上最大的读书社交平台“樊登读书会”、“穷游”等线上知名平台落地线下。还有入选北京最文艺陶艺馆之一的“陶醉”，创意产品旗舰店“匠心艺语”、“武英造办博物馆”等多个首次进驻天津知名的文创品牌。

　　值得关注的是，新锐品牌拾艺学堂、造物工场均为首次进驻天津，包含非遗手工、传统手工、手工零售以及该品牌特色的线上生活IP落地线下体验，优势在于与 400多家文创品牌资源及800万线上用户相结合，每周举办集市、沙龙、讲座等特色活动，结合线下达到最大的推广效果。

　　董越认为，特色街区并不是包治百病的良药，很多特色街区都会面临投入高、收益低的局面。而做一个成功的特色街区，一定要因地制宜，符合项目定位和周边客群的定位。

　　事实上，在业态创新方面，河东爱琴海一直不断寻求突破。除了创意街区，天津首家购物中心屋顶婚礼堂“玫瑰里”、北方规模最大的室内“利奥卡丁车俱乐部”以及天津规模最大的生鲜超市“果蔬好”都先后落户爱琴海，并且在天津得到了不错的反响。

　　未来5年将在天津布局6-7家爱琴海

　　据了解，目前爱琴海购物公园加速扩张，已经进入北京、上海、天津、重庆、成都、苏州、昆明、无锡、兰州、唐山、大同等近40个大中城市，今年7月，红星商业招商营运中心总经理祝林在爱琴海华北区合作伙伴大会上称，未来2-3年内爱琴海将在华北布局10座以上爱琴海购物公园。

　　“以点带面，区域联动”是爱琴海能够在近年来实现快速发展的保证之一。通过在重点区域迅速打造1-2个标杆项目作为范本，以该项目为资源整合平台与梯队培养平台，实现区域内爱琴海的迅速扩张。

　　董越透露，红星商业在未来5年会在天津布局6-7家爱琴海项目。目前已签约的项目有滨海爱琴海城市广场、静海爱琴海购物公园和蓟州爱琴海城市广场，同时还有大港、北辰等多个爱琴海购物公园项目在洽谈之中。

　　新项目大多数都布局在天津的新区，虽然离市中心远，但是有所在位置缺少现代化商业载体，大型商业项目稀缺，有很大的商业空白点。所以爱琴海要抢先一步占领新区市场，在定位上，只做最适合的。

　　天津商业市场存量过剩，同质化竞争严重，活力不足。董越提到，这会让外地的品牌对天津市场恐惧、观望、犹豫。他建议做商业要精耕细作，而商业做的不好的，绝大多数是定位问题。

　　此外，笔者还了解到，河东爱琴海在今年年底还将有一次大调整，具体涉及到商业机密，不便表透露更多。对此，赢商网将持续关注。（作者：李琪，赢商网华北中心记者，常驻天津，专注于天津商业市场。工作邮箱：liqi@winshang.com  微信号：cleaner123456，欢迎爆料。）