泰禾“重返京城” ：59.6亿+36%自持夺孙河稀缺地块

　　暂别土地公开市场两年后，这家以往在北京表现积极的闽系房企，终于要找回自己的拿地节奏了。

　　9月7日，北京土地市场迎来金九银十的第一拍，朝阳和门头沟两宗地块在多家房企的角逐中不负众望，为北京吸金60.97亿。其中尤为值得关注的是带有“最纯粹”、“低密度高”等多种标签的朝阳区孙河乡地块。

　　观点地产新媒获悉，最终泰禾突破万科+平安+金科+雅居乐、中海、天恒+远洋+中粮 、金融街、金地、首开+保利+富力等多家房企的围猎，以59.6亿、自持比例36%摘得孙河地块，楼面价5.5万元/平方米。

　　这是泰禾继2015年9月15日拿下中关村科技园区住宅混合公建用地后，再在北京公开拿地。而该地块除了拥有众房企艳羡的区位优势外，带来的可谓是甜蜜的烦恼。

　　根据竞买规则，本次出让宗地中商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米，净利率只有不到5%。另外该地块要求90平米以内的住房面积占住宅面积比例要超过70%。这也将考验开发商对于产品的设计能力。

　　亚豪机构研究总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示，虽然众多的限制条件给了企业一定的操盘压力，但是她认为泰禾在孙河乡本身就有泰禾院子产品，已经有了开发经验和客户的积累，未来通过产品创新，应该有突破户型限制的可能。

　　59.6亿孙河抢地

　　泰禾上一次在北京公开拿地，还要追溯到2015年。彼时其凭借27.75亿元拿下中关村科技园区住宅混合公建用地，楼面价1.3万元/平方米。尔后的2016年，这家曾凭借多次大手笔拿地而高调进入北京市场的闽系房企，开始转变风格走内敛路线。

　　从这个角度来讲，这次的孙河乡地块魅力可谓十足，除了吸引泰禾再次出山外，也招来了更多房企的围猎。

　　观点地产新媒体查询获悉，孙河是目前北京距离市区最近、最纯粹也是最后的低密度高端住宅区，它是北京唯一一块先规划、后卖地、再建设的低密度住区，土地容积率平均在1.1左右，是北京目前和未来的终极改善区域。

　　公告显示，孙河地块位于朝阳区孙河乡，四至范围为东至规划孙河组团二号路，南至规划孙河组团八号路，西至规划孙河组团四号路，北至规划孙河组团七号路，宗地建筑面积约10.9万平方米，挂牌出让起始价为人民币40亿元。地块除了规划为居住用地外，还设置了社区综合服务设施用地、托幼用地等。

　　据悉，这是孙河时隔四个月再次拍卖出让地块，上次拍卖是2017年5月，中粮联合体以36.5亿竞得出让地块。区位优势再加上地块开发潜力，这一次也吸引了万科+平安+金科+雅居乐、中海、天恒+远洋+中粮 、金融街、金地、首开+保利+富力等多家房企的围猎。最终泰禾以59.6亿、自持比例36%摘得孙河地块，楼面价5.5万元/平方米。

　　在众多房企的追逐中赢得胜利，固然令人欣喜，不过出让宗地中的多项限制条件，可谓是甜蜜中自带的烦恼。观点地产新媒体查询获悉，该地块的商品住房销售均价不超过68245元/平方米，且最高销售单价不得超过71657元/平方米，净利率只有不到5%。

　　另外该地块继续执行70/90，即要求90平米以内的住房面积占住宅面积比例要超过70%。做低密别墅并不实际，这也将考验开发商对于产品的设计能力。

　　对此，亚豪机构研究总监郭毅在接受观点地产新媒体采访时表示，泰禾拿下这个地，一定程度上是因为它在这个区域有泰禾院子，已经累计了开发经验和客户群。

　　对于70/90的条件，她续称，北京今年出让的很多地都设置了70/90，对开发商来说在目前的市场现状下，包括符合政府规划的前提下，肯定出来新的产品形态，一方面满足市场的需求，另一方面也更能匹配产品力的提升。

　　从地图上看，地块周边有龙湖景粼原著、首开琅樾、中粮瑞府等低密度产品。未来，会否给泰禾带来更大的竞争呢？

　　郭毅表示，在整个孙河板块的别墅项目中，已经形成了产品的差异化分布，首开琅樾是有洋房、叠拼、联排、类独栋，分布得比较均衡；中粮瑞府基本是以合院、类独栋的产品为主。从项目上来说，没有形成直接的竞争，另外从总价段上，也有一定的差异，2000万-5000万的产品都有分布。

　　北京进行时

　　过去几年，泰禾还是一个名不见经传的企业，但是2013-2014年，这家来自千里之外的闽系房企开始在首都市场积极起来。更是凭借几次大手笔拿地，成为土地市场激进的代表。

　　凭借那段岁月，泰禾在北京可谓积攒了不少粮草。2017年一季度，泰禾凭借北科建泰禾丽春湖院子、泰禾长安中心、泰禾中央广场等项目多点开花，以唯一的百亿成交额位列季度销售榜TOP1。

　　2016-2017年至今，贴着土地收割机标签的泰禾开始转变拿地风格，发力存量资产并购。泰禾集团董事长黄其森更是明确表示，未来将减少公开市场拿地的比例，更多以并购的方式储备土地。

　　据统计，泰禾上半年新进入郑州、合肥、济南、太原、南昌、武汉等热点城市，新增土地储备304.54万平方米。其中，共计有10个项目是通过并购的方式获取。

　　沉寂两年，在业内人士看来，泰禾也该到去公开市场输血的时间点了。“没拿地，不代表没有地开发，企业衡量土地价值肯定有自己的判断。”

　　业内人士对观点地产新媒体透露，2016年泰禾没拿地，是因为去年地价高，供应的土地数量比较少。除此之外，和泰禾手里还有货量也有关系。

　　上述人士续称，泰禾今年并没有出现断顿的现象，因此对于拿地的急迫性也没有别的房企那么高，“不过从库存的去化上来说，泰禾在北京储备的土地规模也是受到了一定程度上的去化，所以也是泰禾拿地的时间点到了。”

　　从这个角度看，下半年除了在公开市场回归节奏外，泰禾也开始在并购市场双管齐下。2017年8月1日，在华侨城丰台项目艰难前行的19个月后，泰禾以52亿元入局。

　　据观点地产新媒体彼时报道，泰禾与华侨城签署《产权交易合同》。据此，华侨城以挂牌价7.34亿元向泰禾子公司转让其持有的北京侨禧投资有限公司49%股权。

　　值得注意的是，北京侨禧正持有华侨城的丰台地块。未来，华侨城与锦辉置业将合作开发该项目。资料显示，丰台项目位于北京丰台区南苑乡槐房村和新宫村，占地面积11.76平方米，其中，建设用地11.76万平方米，为居住兼教育、文化设施用地。

　　行业人士认为泰禾曾打造多个“院子系列”产品，拥有丰富的豪宅项目经验，对项目未来的发展也有益处。按照泰禾的计划，未来和华侨城双方将在北方区域展开全面合作。