金融街8月完成董事会换届 拟加快全国布局增加自持商业

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2017年09月10日11:11来自:中国经营报 卢志坤 周丽
核心提示:按照金融街的战略规划,未来大的方向依然是坚持住宅开发业务与商用物业自持的双轮驱动战略,但会在布局的城市数量上做适当的扩大。

  在过去的地产“黄金十年”中未能抓住机遇快速发展的金融街专题阅读)(相关干货)如今要开始改变这种局面了,该公司宣布将在新的管理团队带领下做适当的扩张。

  “今年是金融街控股董事会换届年,换届后聘任了新一届的经营班子。按照我们的思路,每逢换届都要重新修订战略规划。今年是战略规划修订的一年,上半年整体战略方向和目标应该说是都已经初步确定了。”新近就任金融街董事、总经理的吕洪斌对《中国经营报》记者说。

  金融街由北京西城区国资委控制,公司在8月完成董事会换届并聘请新的管理团队。

  按照金融街的战略规划,未来大的方向依然是坚持住宅开发业务与商用物业自持的双轮驱动战略,但会在布局的城市数量上做适当的扩大,公司的业务也会愈发多元化。

  但公司高管称,不会追求过高和过快的增速,而是寻求规模和效益的平衡发展,关键词是稳健增长。金融街新任董事长高靓说,公司的愿景是基业长青,希望这家企业能够长久持续的存在。

  适当扩张 规模效益并重

  “在2005、2006年后,大家都快速地扩张。金融街走出这一步,是在2005年从北京走到外地,因为战略的考虑,我们以稳健为主,布局的城市,相对少一些。”吕洪斌还记得自己2006年刚入职金融街时候的场景。

  那时候,他第一次参加公司的年会。当年,市场的龙头企业万科的销售额是70多亿元,而金融街的销售额则是在40多亿元。如今10年过去,万科依然是市场的领头羊,去年的合同销售额超过了3000亿元,与之相比,金融街去年的销售额不到万科的十分之一。

  吕洪斌坦言,在市场快速发展之后,尽管公司也开始向外拓展,但没有很好抓住这一机会。他说,公司把精力专注在了商用物业的开发持有上了。

  “未来金融街在市场上还有自己的特点,”吕洪斌说,他对公司未来10年抱有坚定信心,“我们不是规模取胜,而是规模效益并重,稳健的经营和发展,这是我们的整体策略。”

  吕洪斌表示,金融街没有离谱的项目,都是比较稳健,保障系数较高,不能出现亏损。

  在这一整体战略之下,金融街开始做出局部的改变。该公司逐步扩大了布局的城市。根据公司中期业绩报告,上半年,金融街新进入了几个重点关注的城市,斩获多宗地块。

  金融街的投资逻辑在于,该公司看好特大城市群的发展,也因此,其将业务重心押在了几个重大都市圈的机会上。

  吕洪斌指出,公司认准京津冀、长三角、珠三角、成渝和中部这5个城市群,未来会重点布局这些城市群里的8个中心城市及其周边的卫星城和区域,而不会投资一些呈点状分布的二线城市。

  他表示,今年之前,金融街已经进入了北京、天津、上海、广州、重庆这5个中心城市,加上今年进入的成都以及已经确定拿下项目的武汉,公司已经进入了8个中心城市中的7个。

  金融街广州公司副总经理张靓称,自2014年进入广州以来,公司目前在广州的房地产项目已经达到6个,在广州的外来房企中是数量最多的。

  投资步伐的加快得益于金融街获取土地方式的多样化。吕洪斌表示,过去公司更多的是采取在公开市场通过“招拍挂”拿地的模式,今年是通过收购重组和政府合作为主。公司不仅增加了兼并收购的力度,也积极尝试和地方政府签约通过城市更新的方式拓展土地来源。

  据《中国经营报》记者了解,今年来,金融街已经与石家庄市政府、遵化市政府以及武汉青山区政府签约,进行产业项目的开发。

  “今年上半年收购并购不算太多,也有几个。下半年会比较多,现在相对成熟的项目,已经积累了不少,下半年会陆续地签约。收购并购合作超过了以往,比例会比较高,方式也会相对多样。”吕洪斌表示。

  而在房地产开发业务之外,金融街还希望加大公司在特色小镇方面的布局,做到公司进入的每个中心城市至少有一个特色小镇。“实际上在国家没有正式说这个词之前,我们已经做了十年,包括广东的巽寮湾、北京的慕田峪长城。通过这十年的发展,小镇的模式,小镇的人才,包括资源都充分积累和成熟,新一轮的战略也会朝着这个方向扩展和深化。”吕洪斌说。

  双轮驱动 增加自持商业

  与住宅开发业务相比,金融街在商务地产开发方面的成绩更为外界熟知。该公司在北京开发的金融街为国家金融监管部门和众多大型金融机构的总部所在地。

  按照金融街双轮驱动的发展战略,即“以商务地产为主导,适当增持优质物业,以住宅地产为补充”的业务发展模式,未来,该公司仍将持续加大公司持有的商用物业面积。

  《中国经营报》记者查阅公司年报获悉,去年,尽管在营业额中的占比不到10%,但商用物业为金融街贡献了近半的营业利润(包含公允价值变动损益)。

  吕洪斌表示,公司的计划是在未来3年内将自持商业物业的面积增加一倍,达到200万平方米,其中将以写字楼为主。

  要达到这些目标的一个重要途径是寻求资金来源的多样化和低成本。

  不久前,金融街在市场发行了一笔商业房地产抵押贷款支持证券(CMBS),融资65亿元,期限最长可达12年。通过发行这一金融工具,金融街相当于可以提前收回该公司位于北京金融街的3栋写字楼未来12年的租金收入。

  “实现规模翻一番,要上规模就要有钱,但是目前钱都压在里面。”吕洪斌说,“我们用了资本市场的工具,通过融资再增加自持优质资产,形成规模和增长的良性循环。”

  据吕洪斌介绍,金融街还在尝试与监管部门沟通,希望能够突破当前的政策限制,发行和国外接轨的标准REITs(房地产信托投资基金)产品。标准的REITs和CMBS都是国外成熟市场中商业地产常见的退出形式。

  吕洪斌说,公司已经选了几个项目,做了一些资产的归集,也计划拿出第一批做发行REITs的项目。

  在增加商业物业的同时,调整持有物业的结构也很重要。

  “我们既要加大持有物业的量和规模,又要调整结构,这是我们的策略,”吕洪斌说,“将最优质的项目持有,低效的该处置就处置。”

  今年5月,金融街出售了位于天津的一个酒店项目,该项目由国际知名酒店品牌喜达屋集团运营管理。据《中国经营报》记者了解,该酒店项目已亏损多年。

  这不是金融街今年出售的唯一商业项目。吕洪斌称,上半年,公司完成了几个商业项目的整售,支撑了公司的业绩。

  吕洪斌表示,随着房地产宏观调控政策的升级,公司布局的城市部分业务受到了波及。

  “我们布局的城市都是政策强调控的城市,这些调控给我们今年的销售以及回款造成了很大的压力,尤其是住宅产品,还有商改住,都被波及到了。”吕洪斌对《中国经营报》记者表示,“原来的商铺能卖给个人,现在不准卖了,只能卖给企业,企业又涉及到税的问题。如果企业买商铺,首付比例也高,对销售造成了很大的难度。”

  作为应对之策,金融街调整了销售策略,增加了大客户整售的比例。吕洪斌称,下半年还要加大力度,下半年商办类对大客户的整售,预计会占到公司销售额的一半以上,通过这些策略的改变来保证业绩的稳定。

  他表示,这些大单整售对公司的经营非常有利,由于这些项目都是定制销售,意味着公司在盖楼之前已经能拿到了20%-30%的项目资金。

  比如,据《中国经营报》记者了解,在2013年8月,尽管金融街在北京西城区的一宗地块尚未完成地块上的拆迁工作,但太平人寿已经签订协议购买该宗地块的建成物业,物业原定于今年交付。

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