万达退、恒大进 地产巨头的三四线文旅项目大爆发

　　继13个文旅项目、77家酒店易主之后，万达宣布“彻底告别房地产”，转型为轻资产的文旅公司。　 

　　文旅产业正迎来一批新的房企入局者，包括世茂、碧桂园、佳兆业等，还有早年布局已形成一套成熟运营模式的华侨城。　　 

　　三千亿巨头之一的恒大，以海花岛为起点，将文旅产业作为下一个突破口。恒大近期高调喊出“未来2-5年将在全国布局15个主题乐园”的口号，同样的计划曾出现在几年前的万达转型目标之中。　　 

　　最近一年，恒大旗下的旅游、健康集团纷纷开启“买买买”模式，以“产业+地产”模式在全国积极复制“童世界”和“养生谷”等项目，已拿地或者已签约的城市包括南京、西安、长沙、成都、贵阳等二线城市以及湖北、江苏、山东、河南省的三四线城市；就连地产集团也“曲线”进军影视地产，与华谊兄弟合作开发影视小镇。　　 

　　据网易房产不完全统计，恒大目前已公开签约或者有签约意向的文旅项目包括10个“童世界”、7个“养生谷”、4个电影小镇，对外宣布的总投资额合计超过8000亿元，远期规划的占地面积超过9万亩。　　 　　 

　　恒大健康郑州新增百万方土储　　 

　　其中住宅占一半，约40亿元货值　　 

　　9月7日，恒大健康在河南郑州荥阳市通过招拍挂一次性打包获得11宗商住地块，以底价18.3亿元成交，总占地面积约43.8万平方米，地上建筑面积约96.5万平方米，平均楼面价约1895元/平。　　 

　　恒大健康表示，这个近百万平方米的项目位于郑州荥阳健康园区内，未来将建成“郑州恒大国际健康未来城”（简称“未来城”）。　　 

　　恒大健康早在年初已有意落子荥阳。今年3月的中国（河南）国际投资贸易洽谈会上，恒大健康承诺将在未来城投资产业项目18个，总投资额约230亿元，分三期建设。　 

　　项目签约在前，土地出让在后。当地政府看中的是恒大健康的产业资源和招商能力，在招拍挂环节也设置了非常精细的竞买门槛。　 

　　荥阳市国土局要求11宗地块必须打包出让，不允许联合竞买。高达18亿元的总价让很多企业望而却步。　　 

　　这11宗土地中，有4宗商业性质用地。其中两宗住宿餐饮用地将被开发成特色风情商业街区，总投资额不低于2亿元；另外两宗为商务金融用地，分别建成一座投资额不低于5亿元的五星级酒店，以及一个投资额不低于7亿元的国内外大中型医药企业总部基地；此外，还要在周边地块建一所国际高中。　　 

　　招拍挂还要求竞买人必须是从事健康产业的上市企业、有与国际知名院校的合作经验、有国际专科医院成功落地的案例（取得两家及以上国际医院的《医疗机构执业许可证》）。此外，企业参与竞买前要一次性缴纳50亿元产业投资信用金。　　 

　　层层筛选下，最终只有恒大健康参与网络报价，这近百万平方米的巨无霸地块被底价出让。　　 

　　虽然招商引资条件苛刻，但项目的住宅用地配比不小。96.5万平的建筑面积中，商业与居住性质的比例大约是1:1，其中商业部分约45.8万平，居住部分约50.8万平。　　 

　　以荥阳市普遍的8000元/平的房价粗略推算，未来城首期用地的住宅部分货值约40亿元。　　 

　　“陆地版”海花岛　　 

　　其中住宅占一半，约40亿元货值　　 

　　上述郑州项目落地，可以被视为恒大集团“产业+地产”模式的一个缩影。

　　在恒大的“地产+旅游+健康+金融”多元化布局之中，旅游集团的拳头产品是面向2-15岁儿童的主题公园“恒大童世界”，恒大健康则是面向养老养生人群的“恒大养生谷”。这两类项目拿地时往往配有一定比例的住宅用地。　　 

　　网易房产发现，恒大的四大业务可以形成一套“组合拳”。在跟地方政府谈合作、沟通拿地的时候，旅游和健康产业往往同时出击，还可以将恒大的金融、体育、院线等业务作为配套。　 

　　模式堪称“海花岛”的“陆地版本”。　　 

　　恒大探索了8年的多元化布局似乎到了变现的时候。今年以来，恒大集团主席许家印频频与恒大旅游董事长肖恩、恒大健康董事长谈朝晖等人共同拜访各省政府及地方政府，寻求投资合作机会。　　 

　　例如8月26日，四川省委副书记、省长尹力亲自带队赴恒大集团广州总部，许家印带队与其签订战略合作，双方表示要重点推进恒大旅游、恒大健康在四川的投资发展。

　　5个月前，恒大健康已与成都温江区政府签约落地一个养生谷项目，首期净用地面积约450亩，远期规划用地规模可能达到5000亩。　　 

　　而8月30日的一则四川本地新闻称，“四川也是恒大童世界选址修建的候选地之一”。说明恒大旅游也可能在川落子。　　 

　　除了四川，恒大在湖南、江苏等省份也布局多个产业地产项目。　　 

　　在湖南长沙的湘江新区，恒大湖南海花谷、梅溪湖恒大国际健康城两大产业项目同时落地，规划占地面积合计7270亩。去年11月，恒大旅游董事长肖恩、恒大健康董事长谈朝晖共同出席签约仪式。　　 

　　在江苏，许家印亲自带队与省政府领导会面，一口气落地4个旅游和健康项目，包括苏州太仓童世界、镇江句容童世界、南通启东的海洋公园和南京的养生谷。　　 

　　擅长标准化的恒大，正在将产业地产模式进行全国化的快速复制。　　 

　　恒大年报显示，截止2016年底，恒大只拥有海花岛和启东恒大海上威尼斯两个文旅项目，全年合约销售额174.7亿元。但到2017年上半年，恒大旅游集团已经拥有海花岛、启东、长沙、贵阳、开封、镇江、苏州、沧州8个项目，总旅游用地储备面积2664万平方米，上半年合约销售139.9亿元。　 

　　值得注意的是，童世界体量巨大，规划的占地面积往往数千亩，建设周期长达数年，与政府约定的投资额高达数百亿至千亿元，需要分批陆续通过招拍挂获得土地。据此推测，年报公布的数据，只是恒大旅游集团远期土储的冰山一角。　 

　　至于恒大健康集团，据网易房产不完全统计，目前已拿地或公开签约的“养生谷”项目有7个，分布在西安、郑州、南京、成都、长沙、儋州、三亚。其中若干项目公布了投资和用地计划，远期规划用地合计超过1万亩、投资总额超过1000亿元。　　 

　　联手华谊布局影视小镇　　 

　　影视IP和地产载体的结合

　　同为地产商，恒大和万达的产业布局不谋而合，不仅进军旅游界，还打算在影视圈分一杯羹。　　 

　　一个月前，恒大文化旗下院线突破100家。但这不足以承接恒大的影视地产梦。　　 

　　跟万达不同，恒大选择抓住华谊兄弟这个IP制造商，在影视圈默默发力。据公开信息，目前恒大与华谊兄弟至少已经在4个影视地产项目上有合作计划。　　 

　　华谊兄弟自2011年开始布局实景娱乐，主要产品形态包括电影小镇（文化旅游）、电影世界（主题游乐）和文化城（文创园区、拍摄基地）。公司掌门人王中军将“实景娱乐”视为业务重心，有意在未来3年新建20个项目。　　 

　　从影视地产的角度出发，华谊兄弟的长处在于拥有丰富的影视IP和版权，这是影视地产的核心竞争力，短板在于房地产开发能力；而恒大正好与之互补。　 

　　扩张产业地产的共同渴求，让两家巨头一拍即合，今年以来，合作项目频频落地。　　 

　　今年3月，市场消息称，恒大和华谊兄弟在深圳举行签约仪式，合作开发建设深圳旅游地产项目。　　 

　　6月初，许家印和王中军一同赴武汉拜访湖北省政府领导。当时许家印表态称，恒大将抓住机遇进一步加大在湖北文化、旅游、健康等领域的投资力度。　　 

　　而据澎湃报道，恒大地产武汉公司与华谊兄弟（天津）实景娱乐有限公司在6月13日共同成立武汉恒谊电影文化有限公司，注册资本1亿元。新公司6名高管中有4名来自恒大、2名来自华谊兄弟，由恒大地产武汉公司董事长洪昌龙担任新公司的法人、董事长兼总经理。　　 

　　6月底，恒大集团中原公司董事长贾飞、中原公司陕西区域总经理万霄赴西安未央区，沟通恒大华谊兄弟电影小镇项目的落地。　　 

　　今年7月，在河北承德市的贸易洽谈会上，恒大华谊兄弟（承德）电影城被列为重点项目。　　 

　　毫无疑问，文旅地产已成为恒大新的业务重心。恒大计划，未来2-5年全国陆续开业15个“童世界”、同时每年有8-10个养生谷开业。相信电影小镇也有其“开张”计划。　　 

　　在文旅项目“大干快上”扩张的同时，还需要持续关注恒大的产业运营能力。毕竟打响恒大旅游品牌的标杆项目——海花岛的房子已陆续卖出，而其中的游乐场和文旅配套尚未建成。这些产业配套面市的那天，也是恒大文旅梦兑现诺言、接受市场检验的时候。