金地64亿夺萧山宅地 造杭州年内最高价地背后的争先与规模

　　规模似乎是房地产行业长久以来的一个“图腾”。

　　“行业进入恐龙进化时代，只有成为规模上的巨无霸才能生存。”近期，金地华东区域地产公司董事长兼总经理阳侃在年中经营分析会上如是说道。而在金地集团为城市公司放权的背景下，这样的信条正逐渐兑现。

　　2017年9月，且不论销售能否达到“金九”的期待，至少在杭州土地市场上，房企们步入了秋收的季节。9月14日，也即杭州第二贵宅地诞生的第二天，杭州年内的最高总价纪录也被打破，金地以63.77亿并自持7%竞得萧政储出[2017]20号地块，一举超过一个月前融信的庆隆单元GS0305-04地块的总价60.6亿元。

　　前一日，在广州金地还传出以8.58亿元及配建8.58万平方米竞得佛山三水区乐平镇新城区C区14号用地。尔后传出消息称，这次交易因“系统出错”而暂时取消。值得注意的是，如果金地成功拿下这宗地块，那么这将是它时隔四年再度在佛山拿地。

　　尽管这次拿地乌龙背后原因不得而知，但土地角逐中金地身影的频繁出现让外界不得不联想到，这家企业的2000亿目标与城市公司竞逐规模背后的土地争先。

　　金地杭州造年内最高价地

　　回到拍卖现场，作为杭州湘湖新城备受关注的大体量宅地，20号地块吸引了包括碧桂园、万科、滨江、金地在内的品牌房企竞争，仅3轮过后，滨江就以63.77亿的报价冲至封顶价格，楼面价22950元/平方米。

　　竞自持环节中，仅剩万科和金地互相追逐。最终，经过5轮竞自持，金地力压万科，以63.77亿及自持7%竞得20号地块。该地块位于滨江旭辉·东方悦府北面，为纯住宅用地，出让面积10.69万平方米，容积率2.6，可建体量达27.79万平方米，起始楼面价1.35万元/平方米。

　　据悉，地块南面在售项目的7月成交均价2.4万元/平方米，东面在售住宅房源不多，7月成交均价为2.64万元/平方米。可见，金地此番拿地，也是顶着售价的压力。

　　在不久前的9月4日，金地才以36.42亿竞得杭州国际商贸城宅地，楼面价2.16万元/平方米，自持比例26%。这宗地块仅一轮竞价便达到最高限价，自持环节也仅经6轮便迅速落槌，杭城土地市场之火热可见一斑。

　　2017年至今，金地在杭州至少收获了五个项目，金额已过百亿。不过，相比萧山地块7%的自持比例，此前金地拿下的项目自持比例更大。其中，下沙大学城北单元JS0603-12、16商住地块，下沙大学城北单元JS0603-06纯住宅地块及杭政储出[2017]51号的自持比例分别达到41%、23%、26%。

　　杭州市场人士向观点地产新媒体分析，虽然金地这宗地块仅需自持7%，看似难度不大，但是地块的楼面价达到了2.3万/平方米，已经贴近在售的项目。他推测，项目入市毛坯价至少在3.5万元/平方米左右，精装的话要达到4万元/平方米。

　　该人士认为，近期杭州出让大部分的土地都有这种情况，即与现时在售的项目的价格相比，算不过账来。至于自持的问题，他反馈的杭州市场情况是，目前大多数房企依旧没有解决地块中自持部分的办法，而这部分的成本只能分摊到可售部分上。

　　他称，目前杭州限购、卡预售证等情况并不比其他城市少，也是国内各大城市中房价上涨压力相对较大的城市。所以对于房企依旧积极地拿地的选择，他认为是在“下注未来”。

　　据统计，截至9月14日，杭州已出让了28宗地块，接下来还有逾十宗地块出让。

　　放权后的区域争先

　　事实上，金地过往在拿地上一直相对保守谨慎，这宗地块也是它今年拿下的最高价地块。

　　若要追溯金地进取的身影还得回到2016年，它以88亿元创造了上海年内最高价地块，并以47.4亿元、楼面价5.61万/平方米登顶天津最高单价地。

　　年报显示，去年全年金地有33宗地块入袋，总价约399亿元，权益地价167.7亿元。而且这些地块主要集中于上海、杭州、天津、东莞等地。

　　但近日有不少消息表示，在金地3年2000亿目标下，各个区域及城市公司接过了销售重任，而且为了实现更大的目标，金地一改过去七年的“集权”模式，开始实施向城市公司“放权”。在这一说法下，外界也很容易将捕捉到的土地端上的变化与之相对应。

　　而据观点地产新媒体了解，早在年初，就有消息称在2017年1月20日华东区域年会上，金地集团总裁黄俊灿宣布，金地将在三年内冲击2000亿元目标，并提到，城市公司总经理当年拿不到地，即就地免职。而4月，更有消息指出，金地董事长凌克已签发文件，其中便提到了加强各区域的投资力度。

　　8月底，再次有金地内部信中鼓励城市公司“可直接拿地”的说法传开。据称，各城市公司已领到了各自的销售目标，这其中当然伴着的是对各区域管理层的考核。

　　对此，近期就有接近金地人士告诉观点地产新媒体，金地未来三年内实现2000亿目标的说法并不准确。

　　不过，同时金地在其2016年年报中就有如是表述，“未来将进一步推动做强做大城市公司，提高城市公司的经营主动性，并通过不断提升项目经营能力，促进城市公司快速发展，提高集团整体周转效率……”

　　而观点地产新媒体就发现，金地目前在土地端上的变化就是，截至2017年8月，金地年内已拿下42宗土地，成交总金额达388.52亿元，这个金额已经接近去年的水平。同时，有消息指金地2017年的权益土地投资金额也从年初的300亿元上调至550亿。

　　另一个值得关注的现象是，金地部分城市今年来的表现优于去年。比如北京市场，在今年土地供应大增的利好下，金地于今年4月份以29.2亿拍得朝阳区金盏乡地块，溢价率28.63%，楼面价24490元/平方米。

　　与此同时，华南区域金地新增土地也不再是东莞独大。年初，金地便分别以18.7亿元及8.3亿元竞得广州番禺及白云区两宗地块，而在此之前，金地广州已有两年时间未入一子。

　　或许，土地上的角逐归根到底是未来销售的争先。在销售目标以及考核驱使下，金地华东区域2017年前4月便已突破了百亿销售额，据早前金地华东相关人士透露，上海公司2017年销售任务是100亿，整个华东区域的销售目标是400亿元，将是去年全年175亿的成绩的两倍以上。