寻找第4名：恒大、碧桂园、万科后 谁是下一个地产寡头

　　【编者按】无论怎么定义当下地产行业的发展阶段，都不可否认“规模”仍然是个时兴的玩意儿。开发商可以说不喜欢，但不可以不跟上趋势。恒碧万前浪已远，身后是谁在望其项背？网易房产推出“寻找第四名”系列观察，记录恒碧万后的追赶者。本文为系列第一篇——综述篇。

　　在恒碧万将行业第一梯队的销售额提高到3000亿量级后，再没有哪一家龙头房企可以在这场新一轮的规模竞赛中作壁上观了。

　　方正证券首席经济学家任泽平在谈到如今地产行业发展趋势时总结称，“2017年，旧的融资体系和拿地规则同时发生改变，在融资和拿地能力的双重考验下，房地产业将结束春秋时代，正式走进战国时期。”

　　春秋和战国的区别就在于，行业集中度不断提升，强者恒强，游戏规则的制定将更多地掌握在寡头企业手中。　　 

　　鉴于前三强恒碧万的销售已经一骑绝尘，剩下几个月的悬念将更多地产生在前十中后六个席位的归属。其中第四名的争夺尤为激烈。　 

　　大潮汹涌，一时间千帆竟起，百舸争流。　　 

　　一向以追求高利润闻名的中海地产，在颜建国完全掌权后放话，“公司在今年迎来快速增长的开端”；果决彪悍的孙宏斌干脆胸有成竹地表示，融创中国今年肯定可以实现3000亿销售；总是强调稳健增长的龙湖地产更是赤裸直白，在2017年过去的1-8月，公司销售同比增长105.3%。　　 

　　一位保利地产核心高管坦言，恒碧万等企业的发展势头和经营格局，给公司的思想和经营带来很大冲击。公司原本制定的“十三五”规划目标并不高，但行业洗牌之猛烈，让管理层不得不上调“十三五”目标、调整经营计划以保住“第一阵营”地位。　　 

　　网易房产根据上半年销售情况筛选出六家最有潜力竞争者，试图从多方综合实力中，窥得第四名踪迹。

　　绿地集团：第四名指数★★★☆☆　　 

　　2017年预期销售最高的当属绿地集团，这家总部位于上海的房企曾经力压万科，短暂坐上过地产一哥的王座。　 

　　要知道，在恒碧万之外，融创也是在收购了万达资产后才宣布将年度目标调高至3000亿，而绿地集团则是在年初即定下了这个目标。　　 

　　公司上半年累计实现合同销售金额1330.96亿元，同比增长20.2%。公司土地储备高达1.37亿，2017全年可售货值5800亿。根据克而瑞的数据，绿地集团前8月的合同销售约为1645亿，也与融创基本持平。　　 

　　但过度聚焦于商办产品始终是绿地集团的阿克琉斯之踵。今年上半年，受限于商业地产方面的政策，绿地在一二线城市的销售受到一定的影响。经过研判后，公司确定下半年主力货源为非一线商办类项目及特色小镇。其中，特色小镇已签约4万亩，成为绿地当前土储的核心。　　 

　　众所周知，恒大碧桂园之所以能够在销售规模上迎头赶上，如今做到和万科分庭抗礼，最值得参考的两条经验就是全国化布局和坚持高周转的纯住宅路线。绿地集团想要走出一条崭新的3000亿之路，尚有太多不确定因素需要克服。

　　华夏幸福：第四名指数★★☆☆☆

　　作为唯一一家跻身千亿俱乐部的产业新城运营商，华夏幸福连续多年的高速增长，一直为市场所瞩目。但这种势头似乎在2017年开始有所减缓。　　 

　　2017年二季度，华夏幸福销售额和签约销售面积同比分别下降21.81%和56.65%。综合2017年上半年业绩来看，销售额仍然有20.64%的同比涨幅，但签约销售面积则同比下降26.77%。跌幅较大的是城市地产（主要为廊坊），签约销售额9.71亿元，跌幅达85.55%，销售面积5.92亿元，跌幅91.09%。　 

　　在目前的政策和市场环境下，华夏幸福和绿地集团可谓同病相怜，公司赖以支撑的环北京市场与绿地的一二线商办产品一样，都遭遇了严重的调控危机。　　 

　　要知道，华夏幸福2016年的千亿业绩主要还只是受益于环北京区域。克而瑞的统计显示，在去年全年952.56万平方米的销售面积中，环北京区域（包含北京、天津、廊坊、河北等）的占比高达91.9%。　　 

　　异地复制的成功性不应该仅仅体现在新闻稿中，华夏幸福业绩高增长的可持续性和抗风险性，都有赖于全国性项目的支撑。　　 

　　龙湖地产：第四名指数★★★☆☆

　　判卷老师拿到龙湖递交的半年答卷，应该会非常开心：这是一张好学生的答卷。　　 

　　2017年上半年龙湖销售金额为926.3亿元，同比增长140%，增速位居行业之首，甚至超过了今年势头迅猛的碧桂园和融创。虽然“追求有质量增长”的话犹在耳边，但龙湖对于规模的追赶确是不争的事实。　　 

　　鉴于上半年的出色表现，公司也在8月中期业绩会上宣布，将年初制定的1100亿销售目标，上调至1500亿元。但若按照上半年的势头继续发展，年底实现超越2000亿规模也未可知。　　 

　　土地市场的积极补仓也透露了这家房企保持持续增长的决心。龙湖集团执行董事及首席财务官赵轶曾在年初业绩发布会上公开表示，公司2017年预计拿地金额为400-500亿元。然而数据显示，2017年上半年龙湖公开市场拿地金额609亿元，远超本文列出的其他龙头房企。　　 

　　目前来看，能否保持高速增长惯性做一名长跑选手，是龙湖要面对的挑战。毕竟在半年140%的高增长后，7月和8月仅有37%和19.8%的增速，不足以让公司一直保持领先。　　 

　　中海地产：第四名指数 ★★★☆☆

　　除了掌门人一声口号，中海地产2017年上半年的销售整体表现平庸，并无太多亮色。　 

　　从上半年的销售来看，中海地产落后于同一梯队的保利地产，与绿地集团旗鼓相当，同时又稍稍领先于融创和龙湖地产。但仅仅两个月后，中海地产今年前八月的销售已经落后于融创绿地，甚至存在被龙湖地产赶超的可能性。　　 

　　一个严峻的问题是，中海地产的销售增速，远不及内房龙头平均水平。兴业证券的数据显示，主要上市公司2017上半年累计合约销售金额和面积的同比增速为54.6%和43.2%，而中海地产则仅有30%左右。　　 

　　中海提速的决心最早外露于土地市场。截止2017年6月底，中海通过公开市场拍卖/收购等方式累计获取新项目31个，总建筑面积达到753.2万平方米，公司的权益面积为650.9万平方米，总土地金359亿，几乎赶上去年全年水平。　　 

　　在6月正式完成权力交接全面接管中海地产后，颜建国低调整合内部管理及运营架构，还在酝酿新的激励计划。可以说，颜氏中海能否重回一线行列实现中兴，是未来公司最大看点。　　 

　　保利地产： ★★★★☆

　　在融创中国异军突起之前，保利地产是最被看好的第四名候选。　　 

　　今年前8个月，保利地产实现合约销售额1861.66亿元，在房企中排名第四。从领先程度来看，保利以200亿元的差距领先于绿地，跟中海相比，则领先差距已经从上半年的100亿元扩大到如今近500亿元。　　 

　　土地方面，保利地产上半年通过招拍挂、合作、收并购等方式共新增48宗土地，总地价约557亿元，合计新增土地储备面积1116万平方米，同比增长近5成。　 

　　本来按照中规中矩的发展节奏，保利地产坐稳第四几乎没有悬念。但战国时代就是破坏规则再重新制定新的规则。融创中国在经历过几次大的并购，尤其是将万达资产包收入囊中后，正在追赶甚至超越保利。　　 

　　虽然受到了冲击，作为央企，保利地产却又是新规则的受益者。今年4月，宋广菊表示，国资委对央企的调整已经接近尾声，未来三年保利地产将获得新一轮的高速增长。　 

　　并购机遇就像阿甘的巧克力盒子，保利地产拥有最大的遐想空间。 

　　融创中国： ★★★★☆

　　如果说在七月份之前，融创中国还仅仅是房企销售前十种子选手的话，在经历过收购万达文旅项目一役后，市场不得不重新衡量公司在这场排位赛中的竞争潜力。　　 

　　孙宏斌在中期业绩会上也将公司销售目标上调至3000亿，并提出接下来单月销售都将是“4”字头（400亿）。　 

　　野村证券最新报告显示，在完成快速扩张后，融创已经拥有了约2亿平米土地储备（考虑万达项目及一二级联动锁定土地），2017年下半年，融创可售货值预计为4400亿（包含万达项目预计500亿货值），下半年销售目标为2000亿，因此推算，在销售去化率达到46%的情况下便可以轻松完成销售目标。　　 

　　房地产或许不仅仅是土地的游戏，但却是土地占据绝对话语权的游戏。融创通过一次次并购完成了自身价值的重估。　　 

　　截至2017年8月31日，融创中国实现销售1646.8亿元，已经赶超龙湖、绿地和中海。公司现有土储带来的未来想象，配得上行业内更好的名次。