扛住融创、华夏幸福等民企冲击 保利如何力保第一阵营？

　　【编者按】无论怎么定义当下地产行业的发展阶段，都不可否认“规模”仍然是个时兴的玩意儿。开发商可以说不喜欢，但不可以不跟上趋势。恒碧万前浪已远，身后是谁在望其项背？　　 

　　网易房产推出“寻找第四名”系列观察，记录恒碧万后的追赶者。地产壹线目前已推出综述篇——【寻找第四名】恒碧万后谁是下一个地产寡头。本文为系列第四篇——《保利》篇。　　 　 

　　保利地产：第四名指数★★★★☆　　 

　　“恒万碧”三巨头占据2017年房企销售榜前三甲已无悬念，那么第四名是谁？保利地产无疑是该宝座的第一候选人。　 

　　今年前8个月，保利地产实现合约销售额1861.66亿元，在房企中排名第四。从领先程度来看，保利以200亿元的差距领先于绿地，跟中海相比，则领先差距已经从上半年的100亿元扩大到如今近500亿元。　　 

　　但保利最大的竞争者，也许不是上述提到的两家国企小伙伴。东方证券房地产行业首席分析师竺劲认为，土地投资积极、土储量极大的民企融创，是保利地产的最大对手。　 

　　保利地产中报显示，今年上半年，公司新获取项目59 个，新增容积率面积1693万平方米， 总土地成本625亿元，分别同比增长122%和 39%。　　 

　　而据公开资料，融创上半年的收购金额已超过1000亿元，新增土储逾3000万平方米，是保利土地投资额近两倍。　　 

　　截至到今年6月，保利的土地储备超过7000万平方米；融创近1亿平方米，接近去年房企前三甲的土地储备量。　　 

　　若从可售货值上比较，则保利地产“保住地位”的压力不小。根据券商估算，保利地产今年可售货值为3220亿元，低于中海、融创公布的数值。

　　经营灵活性拼不过民企、激励机制相对保守，是保利地产过去几年增速放缓背后的难言之隐。这其中既有国企本身授权不灵活、人才激励不足等原因，也有来自上级的管控压力——2011年开始国资委发文严控央企过度负债；保利地产董事长宋广菊在今年3月的业绩会上也坦诚，国资委“控负债、去产能”在2013年、2014年调整最深，“对公司的发展速度有一定影响”；此外，去年年底到今年一季度，国资委明确限制央企公开拿地，作为央企龙头的保利地产只能频繁通过收购、合作来开拓土储。　　 

　　这种管控在企业业绩中体现为负债率连年下降。2016年，保利地产资产负债率同比下降1.19个百分点至74.76%，净负债率下降至55%，创下2010年以来的新低。就在同一时期，恒大、碧桂园、融创、华夏幸福的市场份额迅速扩大，这四家民企连续三年复合增长率保持在40%以上，远比保利的20%要快。　　 

　　一位保利地产核心高管曾在投资者会上坦言，上述几家民企的发展势头和经营格局，给公司的思想和经营带来很大冲击。公司原本制定的“十三五”规划目标并不高，但行业洗牌之猛烈，让管理层不得不上调“十三五”目标、调整经营计划以保住“第一阵营”地位。　　 

　　这一趋势有望发生扭转。竺劲认为，保利与融创下半年谁能走的更快，关健看市场行情。融创的决策更灵活，销售更快，但资金杠杆比保利高。“如果今年下半年市场还不错，可能是融创胜出；如果下半年市场不佳，融创资金压力吃紧，市场形势就对保利有利。”　　 

　　保利地产的土地储备依然以深耕珠三角、长三角、京津冀三大城市群为核心，但今年的新增拿地正在往上述城市群的三四线城市靠拢。　　 

　　粤港澳大湾区红利是保利地产城市布局的一大优势。据国信证券研报，保利在大湾区核心城市拥有1600万方土储。在保利地产重点布局的三大城市群中，珠三角投入最大，2016年布局的珠三角城市群项目达到16个，销售总额超600亿元，单个区域销售额占比超过3成。而且如今保利在珠三角已经脱离对某几个重点城市的依赖，转向多层多点深入布局，目前在华南城市群设立广东、华南和粤东公司，分别聚焦广州、粤西和粤东板块，缩短管理半径。宋广菊对此很有底气：“粤港澳大湾区中受益最大的房地产公司可能就是保利。”　　 

　　同时，2017年国企混改大潮启动，这为保利地产提供了大量兼并机会。今年上半年，保利完成了与中航地产的业务整合，间接获得了11个项目，增加了约600万方土储。根据克而瑞统计，这些整合的项目主要集中于南昌、南京、厦门等核心二线城市，而且均处于在建阶段，整合后可直接创造收益，2017年上半年就为保利带来了64万方的合约销售。　　 

　　并购中航为保利地产带来的不仅是存量资源，还落实了大量的新增资源，项目布局也不仅仅在三四线，还有不少位于保利所青睐的粤港澳大湾区内。　　 

　　8月29日，保利地产发布公告进一步披露与中航工业地产业务的整合事项，称双方相关房地产业务整合工作已基本完成。保利地产指定两家子公司采用协议转让方式进行分批收购相关资产，所涉及房地产项目20个，主要分布在广州、南京、成都等15个城市，项目规划容积率面积约910万平方米，交易标的总金额不超过88亿元，定价以国资监管部门备案的评估值为基准，并以现金方式支付对价。　　 

　　在中央“做大做强国有企业”的号召下，保利势必将获得更多业务整合的机会，这是其规模扩容的捷径。接近保利地产的分析人士认为，保利地产今年大概率有并购“大单”落地，整合对象指向其兄弟公司保利置业。保利地产也表示，公司将重点关注“成建制”企业的整体收购。　　 

　　深度调控之下，“国进民退”的苗头似有显现，这会成为行业新一轮洗牌的契机吗？今年4月，宋广菊表示，国资委对央企的调整已经接近尾声，未来三年保利地产将获得新一轮的高速增长。公司董事会对规模提出了明确的要求，未来3年销售规模达到5000亿元。　 

　　保利地产总经理刘平预言：“2017年会是我们的元年，就像比赛的起步阶段一样。”