手握优质土储两亿平方米 融创中国步入业绩爆发期

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2017年09月26日14:23来自:每日经济新闻
核心提示:在充足货源的支撑下,预计下半年公司销售将超过2000亿元,因此上调全年销售目标至3000亿元,也将为公司带来巨大的现金流入。

  今年以来,融创持续保持强劲的增长势头,8月实现合同销售金额约305亿元,环比增长约36%,单月销售首次突破300亿元,创下历史新高。在克而瑞发布《2017年1~8月中国房地产企业销售TOP100》排行榜中,融创中国以合同销售金额1613.5亿元稳居行业第六,与去年同期的781.3亿元相比,增幅超106%。

  9月1日,融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德在业绩发布会上宣布,在充足货源的支撑下,预计下半年公司销售将超过2000亿元,因此上调全年销售目标至3000亿元,也将为公司带来巨大的现金流入。

  截至8月25日,不计入万达13个文旅城项目,融创的总土地储备达1.01亿平方米。其中2017年上半年新增2553万平方米,如果将7月份收购的13个万达文旅项目约5000万平方米,以及一二线联动的4300万平方米的资源计算在内,融创土地储备已经超过2亿平方米,位列行业前三。

  融创中国董事会主席孙宏斌专题阅读)在业绩发布会上表示,坚定看多中国,融创在境外没有投资,也看多中国的消费升级。“我们坚定支持宏观调控,我们坚信行业发展会有好的结果,因为调控会让行业发展更健康,所以中国的地是安全的,房地产是安全的。”

  踩对市场节奏,精准并购布局

  自2010年成功登陆香港联交所以来,融创的营业收入从2009年的48亿元,到2016年的353.43亿元,7年增长6倍有余;销售规模也从2009年的60亿元,快速扩张至2016年的1553亿元,7年扩身将近25倍。

  2016年,融创实现了1500亿元的销售额,较2015年大幅增长120%。如果2017年顺利完成3000亿元的销售目标,又将在2016年的基础上再翻一番。

  从2012年至今,融创中国实现了51%的年度复合增长率,期间行业屡次经历波动,但无论市场好坏,融创始终能超额实现全年销售目标,也成为近两年来增长最快的房企。

  融创一直坚持聚焦深耕,专注高端精品的战略,持续在一二线核心城市及环一线城市布局,截至目前,已实现在全国北京、上海、华北、东南、西南、广深、华中、海南等八大区域,62座城市,共300多个项目的版图布局。

  从2012年的京、津、沪、渝、杭五大城市布局,到如今的八大区域、62座城市、超300个项目;从2012年356亿元的年销售额,到2017年1~8月的1613.5亿元,如此快速的增长,得益于融创具有前瞻性的研判能力和精准的战略布局。

  2015年,楼市低迷,当大多数房企从二三线城市转身回归一二线核心城市时,融创却将投资的目光更多地转向二线城市,连续进驻了成都、西安、南京、济南、太原、郑州、石家庄及海南等二线区域市场,这些城市和区域,在2016年都迎来了前所未有的市场爆发。正如融创中国董事会主席孙宏斌说,2016年是历史上房地产最好的年份。

  2016年11月,孙宏斌公开宣称,融创将停止在公开市场拿地,更加关注收并购市场。2017年,融创把握行业整合的机会,通过收并购的方式获取了2553万平方米的土地储备。7月份更以较低楼面地价收购了万达位于一二线城市约5000万平方米的可售土地储备。

  准确把握行业周期,踩准市场节奏,融创以自身对地产行业的深刻理解和卓越的拿地能力,每次都能在行业的低点获取成本合理的土地储备,成就了“地产周期之王”的行业地位。

  平均地价仅5130元,低成本优势明显

  克而瑞于8月初发布的《2017年1~7月中国房地产企业新增土地TOP30》研究报告显示,1~7月份拿地面积榜上,30强房企新增土地建面达34978万平方米,其中通过收并购方式取得的土地建面占到25%。

  其中,融创收并购所取得土地建筑面积远远超过了招拍挂所得,收并购占比达到97%,较30强25%的平均水平高出83个百分点。

  宏观调控正在加剧房地产行业的竞争态势,进一步改变行业的格局。强者恒强,规模大的房企利用成本管控、盈利能力、融资渠道等多重优势,可以在竞争激烈的房地产行业更好地存活。

  对于融创而言,并购是公司得以快速健康发展的助推器。据透露,融创历史上进行超过200多个项目的并购,为融创在并购市场上积攒了非常好的口碑,收购绿城上市股权、佳兆业、雨润这三个案例虽然最后未如期达成,但是却为融创带来了“厚道”“值得信赖”的市场形象。

  2016年底以来,融创在并购市场上大刀阔斧,先后大手笔接盘融科、万达文旅城等优质资产包。

  根据克而瑞的监测数据,截至7月底,融创今年共取得6844万平方米土储,通过收并购方式即取得约6642万平方米,平均收购成本仅1061元/平方米左右,其中收购的土地80%以上位于合肥、重庆、济南等核心二线城市,“可称得上是物美价廉,高效优化了企业的土储结构。”

  不考虑7月收购的13个万达文旅城项目,今年上半年融创新增土储的平均土地成本也仅5130元/平方米,同期的合约销售均价则高达18780元/平方米,为融创未来的销售定价留出足够的腾挪空间。

  地产并购时代的典范

  融创在地产收并购领域的成绩引起同行的竞相模仿,2017年,随着住宅用地供应的减少和地价的居高不下,越来越多的房企转向通过收并购获取更多的土地储备。可以预见,未来房地产行业将在收并购的驱动下,产生显著的资产聚集效应,收购与兼并的应用将更为频繁。

  中国的地产行业已进入“大鱼吃小鱼”的时代。目前全国约10万亿元的销售规模中,行业前100名的市场份额为40%多。有专家预测,未来5~10年,前100名房企的市场份额将提升至70%~80%,行业的集中度将越来越高。

  融创是地产并购时代的一个典范。2009年,融创的资产规模尚不足100亿元,2014年已攀升到1124亿元,5年资产规模增长千亿,扩身10余倍。从2014年开始,融创在收并购领域发力,到2017年上半年,总资产已高达4239亿元,期间平均每年都实现了千亿的资产规模增长,8年半扩身40余倍,足见并购的力量。

  “房地产企业负债基本上是用来买地,要保证企业安全,关键就是买对地。如果地的质量不高,就谈不上销售、谈不上周转、更谈不上利润。地买对了,流动性就会变好,就能保证充裕的现金流。”汪孟德表示,“融创持续良好的销售业绩,使得我们每个阶段都有非常稳定的现金流安全。”

  优质的土地储备,充足的可售货源,以及强劲的销售势头,融创2017年超额完成3000亿元的销售目标值得期待,在2017年的中国房地产企业销售排行榜中的座次再度攀升将是大概率事件。

  孙宏斌在中报业绩会上表示,考虑到公司拥有较高的土地储备,将暂缓拿地。包括一二级联动的土地储备在内,融创现有的土储已经有2亿平方米,有了这个支撑,等到再重启拿地后,融创对土地的标准会大幅提升。

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