房企的挣扎与求变:扩张还是转型抑或双管齐下?

中国房地产金融   2017-09-29 11:27
核心提示:集中度提升让房地产行业的格局生变,大小房企都在焦虑。扩张还是转型,抑或双管齐下,是很多房企所纠结的问题。

  集中度提升让房地产行业的格局生变,大小房企都在焦虑。扩张还是转型,抑或双管齐下,是很多房企所纠结的问题。

  根据克而瑞的数据,2017年前七个月,销售金额突破千亿元的房企有8家,分别是:碧桂园、万科、恒大、保利、绿地、融创、中海和龙湖。其中,碧桂园和万科的销售金额突破3000亿元,恒大紧随其后,销售金额接近2900亿元。

  相比之下,根据明源地产研究院的数据,去年同期(2016年前七个月)销售金额突破千亿元的房企只有5家,其中没有一家房企突破3000亿元,排名第一的万科销售金额为2158亿元。

  比较两份榜单,前十名的销售金额有了很大的提升。融创中国从去年的675亿元提升到今年的1308亿元,几乎翻了一倍。中海从900亿元提升到1270亿元,涨幅超过40%。龙湖的涨幅超过一倍,冲进前十。另外,今年前十的门槛是782 亿元,相比去年的579亿元提高了35%。

  同策咨询研究部总监张宏伟表示,从全年的销售规模来看,今年预计将有20家房企晋升为“千亿军团”(注:去年为12家)。在市场增速放缓的背景下,这些数字意味着,行业的集中度在上升。明源地产研究院首席研究员刘策表示,今年百强的争位更激烈,销售额增幅会大幅提升,门槛会大幅提高,百强集中度将再次大幅提高。

  行业格局生变

  实际上,过去三年,房地产行业的集中度一直在提升。

  根据克而瑞的数据,前十强的市场份额从2014年的16.92% 提升到2015年的17.05%,2016年提升至18.35%。前百强的市场份额从37.78% 提升到40.05%,2016年提升至43.92%。

  最新数据显示,2017年上半年,前50强的市场占有率为49.1%。也就是说,行业前50大房企的销售金额,占整个行业销售金额的一半。

  前阳光城总裁、上海菩悦资产创始人陈凯,在近期一次演讲中表示,行业未来的发展方向,是前十强占据50%的市场份额,前百强占据80%的市场份额。

  “未来中国的地产商可能只有一两百家,上海可能只有十几家。”陈凯说。

  融创中国董事长孙宏斌表达过类似的观点,他在今年年初表示,2016年中国房地产规模是11.5万亿元,未来的规模将保持在10万亿到11万亿元。行业集中度将不断提高,前100名的房企会占据80%的市场份额,前10名会占40%。有媒体分析,未来的行业格局会呈现这样的局面:两三家万亿规模的房企,后面跟20家左右千亿级别的房企,规模不足300亿元的房企将出局。

  中原地产研究经理卢文曦对《中国房地产金融》表示,未来出现万亿级别房企的几率不大,因为每跨越一个级别的门槛——比如3000亿、5000亿、8000亿,都是非常困难的,并不是简单的扩张就可以达到的。他同时表示,今年行业的集中度有明显的提升。

  “未来集中度会进一步提升。”卢文曦说,“我觉得这是件好事,一方面有利于资源的优化配置,有利于房企发挥自身的比较优势。另一方面,大房企做产品的标准更高,大房企的规模进一步扩大,会引领整个市场的标准不断提高。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对《中国房地产金融》表示,未来集中度提升的可能性是存在的,但是寡头垄断的格局是不可能存在的。即使集中度进一步提升,还是会存在数量较多的竞争者,因此更有可能出现的行业格局是:50家左右的巨型房企和部分地方上的、数量众多的小众企业。

  “集中度提高其实是一个行业竞争的过程,从行业的角度来看,有助于形成更优品质的地产项目。但是对于企业来说,扩大规模不见得是好事,同时也要考虑竞争力和盈利能力。”严跃进说。

  扩张伴随风险

  TOP50房企的市场份额提升,是集中度提升的直观原因,其更深层次的原因,则是土地成本的快速上涨。

  有业内人士算过一笔账,假如某房企花10亿元拿下一块地,加上其他成本5亿元,总成本就是15亿元。两年后项目做完,卖了25亿元,利润10亿元。然后剔除增值税、所得税,净利润为4亿元。但是两年之后的现在,这4亿元加上当初拿地的10亿元(一共14亿元),已经买不起同样的地了。

  “土地成本的上升,使得很多企业拿地方面的优势不再存在,这个时候拥有土地的企业,或者说拿地更迅速的企业,能够快速地做大规模。另外,对于这类企业来说,占据项目的定价权,会使得销售业绩提高的同时,销售价格也提升,因此更容易提高市场份额。”严跃进说。

  土地价格的快速上涨,一方面要求房企加快周转速度,另一方面要求房企扩大规模。因为只有当规模足够大的时候,才可以借到足够多的钱,有业内人士透露,房企的融资规模跟其排名有一定的关系。否则就会出现上面的情况,两年之后买不到同样的地。

  在这样的情况之下,大房企的扩张速度是惊人的。如前所述,2017年前七个月,碧桂园和万科的销售金额已突破3000亿元,恒大距离3000亿元只有一步之遥。其中,碧桂园前五个月的同比增速高达166%。另外,中梁地产前五个月的同比增速高达225%,从94亿元暴涨至305亿元。陈凯表示,房地产行业的萎缩,很多房企本能会做的事情,就是最大程度地扩张自己的份额。“以往每年提升20%已经非常高速了,但是现在我们看到,有这么多的开发商,今年的扩张速度是150%到200%。”

  为了快速扩大规模,部分房企(尤其是大房企)并购、拿地、招人、加速周转、强化管理。“要帮助高层管理者收入过亿,帮助中高层收入过千万,帮助中层收入过百万,帮助基层有房有车”,这一段文字同时出现在中梁和旭辉的企业活动中,目的就是为了刺激和激励团队。

  快速扩张一定程度上反映了房企的焦虑,很多房企都担心,不久的将来,出局的会是自己。因此,即便市场下滑、调控加紧、变化加剧,还是在加快扩张的速度。但是在这个过程中,有些问题是不得不去注意的——尤其是钱。

  一方面融资渠道在变窄,另一方面销售回款在放缓,两头收紧的情况下,房企的现金流压力可想而知。有报道指出,目前房企正在尝试各种各样的融资方式找钱,比如海外债、永续债甚至购房尾款ABS这样的新型融资方式,其中的风险不可低估。

  张宏伟表示,如果调控持续,对于加杠杆高的民营房企,不排除今年下半年到明年上半年,其信用风险会逐渐爆发。

  转型并非易事

  7月中旬,广州出台《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》,“租购同权”成为房地产行业的热点话题。这之后,一系列的政策相继出炉,以及住建部表示要立法实现“租购同权”,让“房企转型运营”成了行业内的讨论重点。

  对于一些中小房企来说,上游拿不到融资和土地,下游受到调控限制,规模扩张无从谈起,转型几乎成了唯一的选择。

  卢文曦向《中国房地产金融》表示,房企转型并不是什么新鲜的话题。“转型其实2010年就开始有了,因为当年有限购限贷政策,那时候的转型是去做商业地产。2013年、2014年提得特别多,因为2013年市场特别好,2014年特别差,所以转型迫切度更高了。”

  他同时表示,某种程度上来说, 房企转型是被动的选择。“这十年都是这样,有周期性的调控,市场不好,大家就把转型放在重要位置,市场好了,推进的脚步又放慢了。比如万科、保利等大房企做了一些转型的试水,但是这些业务都不是利润的主要来源,最主要的还是房地产销售。所以我们看到,2015年-2016年市场变好之后,大家又把转型的步伐似乎放慢了。”

  之所以出现这样的情况,是因为对于房企来说,转型并非易事,需要政策的支持,需要房企的自身能力,还需要很强的资金运作能力——因为就目前来说,房企转型并没有很好的样板,试错的成本却很高。

  除了上文提及的转型运营和商业地产,房企转型的方式可谓多种多样。

  “从业务的关联度来看,主要有直接的、间接的和不相关的。”严跃进说,“直接的主要是非住宅业务,间接的主要是复合型地产业务以及城市运营,不相关的主要是矿业、消费等业务。”

  具体来说,房企转型的方式大致上有:运营、商业地产、产业地产(其中包括养老地产、旅游地产、物流地产、特色小镇等)、政府合作项目(比如 PPP)、非地产业务。

  转型失败或者说算不上成功的案例不在少数。单说房企向非地产业务的转型,上海新梅卖白酒、多伦股份涉足P2P,都是下场惨淡的案例。取得一定效果的案例也有,比如做产业地产的华夏幸福,以及参与轨道交通物业开发的万科,但是仍有待时间的检验。

  根据2016年世界500强排行榜的数据,万达集团去年的净利润率不到0.4%。物业销售仍然是万达最主要的收益来源,在2016年的中期报告中占到总收益的67.3%。而万达一直强调的轻资产转型业务——酒店管理和文旅板块,占比则不到10%,利润率明显偏低。这或许在一定程度上解释了万达和融创之间的交易。

  缺乏成功样板、试错成本高、利润率低,是房企转型不得不面对的问题。但是,即便转型是被动的选择,房企们还是有机会把挑战转化成机遇。

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