正荣地产登陆港股 醉翁之意不在首次募集资金量？

　　欧宗荣从福建跑到江西，拿到第一桶金，又杀回福建，布局全国，然后把总部搬到上海。这次，他又要去香港上市了。

　　2017年9月26日，正荣地产正式向港交所提交了招股说明书，意欲抢滩香港的资本市场。

　　作为闽系房企——正荣地产的掌门人，欧宗荣走的步子，跟他的弟弟欧宗洪——融信中国董事长一致。

　　两年之前，欧宗洪的融信中国在港交所上市，结果碰了一鼻子灰，香港认购股份只有总量的2.7%，上市共募资才17.7亿港元(约合15亿元人民币)，甚至都不够买一块好区位的地。

　　不过随后融信中国凭借上市公司的地位，不断拓展融资渠道，同时，公司也乘着楼市上涨期的东风，业绩一路好转，负债率和杠杆率随之降低。

　　这次，欧宗荣的正荣地产会不会重蹈融信中国在港股遇冷的覆辙，而在楼市调控不断加码的风雨之秋，它能否通过资本的腾挪缓解背上的沉重负债？

　　拿地太多钱不够用了

　　以泰禾、融信代表的闽系房企以高负债、快拿地、高周转的激进作风著称。

　　正荣地产也不例外。

　　现年53岁的欧宗荣在1998年建立了正荣集团，“他在福建本地好像没闯荡出来，就跑到邻省江西去撞撞运气。”一位福建当地的企业主表示。

　　一年以后，正荣在江西宜春开发了第一个楼盘，拿到第一桶金之后，欧宗荣也业务扩展到省会南昌，

　　随后，正荣又杀回欧正荣的老家，先后在莆田、福州等城市拿地卖楼。

　　2013年，正荣先后进入了上海、南京、苏州、长沙等城市，正式成为一家全国性房企。

　　而南京和苏州的布局，为它此后的发展壮大埋下伏笔。

　　随后，正荣开始演绎典型的闽系房企扩张之路。

　　据克而瑞历年公布的数据，2014年至2016年，正荣的合约销售额分别为169亿、306亿和490亿元，排名也从2014年的42位提升到25名左右。

　　销售暴涨，意味着拿地凶猛，而拿地需要大量的借贷资金。

　　为了缓解资金压力，增加融资渠道，欧正荣开始筹划上市。

　　2015年7月，正荣集团旗下的地产资产全部转到新成立的正荣地产控股，正式开始筹备上市。

　　2017年9月，正荣地产正式向港交所递交招股说明书。

　　目前，正荣地产的公司架构为：创始人欧宗荣持有80.5%的股权 ，他的两个儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%的股权， 另外5%则属于拥有福建国资委背景的外贸企业福建华闽。

　　欧宗荣自称一家公司最重要的财务数据是企业营收与有息负债。

　　招股书显示，正荣地产2014至2016年的营收为30亿、43亿和146亿，复合年增长率达到了120%。今年上半年，其实现收入80.8亿元。

　　正荣目前的有息负债总额大约在350亿元左右。

　　截至7月底，正荣还有138亿元负债需要在一年内偿还，163亿元在第二年偿还，只有52亿元要在未来三到五年偿还。

　　2014年和2016年，正荣地产的经营性现金流均为负，这意味着其卖房的钱不够它拿地的。

　　截至2017年7月底，这一财务数据的赤字接近7亿元。

　　而今年以来，正荣地产的拿地更加“疯狂”。

　　今年上半年，正荣买地的支出为56亿元，而从7月至今，买地的支出又多了40亿元。

　　大举拿地，让正荣地产快速获得了大量的土地储备。

　　截止2017年6月30日，正荣地产共拥有1120万建筑面积的土地储备。其中长三角的土地储备占比达到了 62.7%，南京和苏州的土储占比均为11.5%左右。

　　携带者巨量土地储备和一声债务，正荣地产要敲开港交所的资本大门。

　　醉翁之意不在首次募集资金量

　　不过，香港的资本市场对内房企的态度又如何呢？

　　“内房企不太受香港投资者待见，市盈率都很低，此前万达商业来香港上市，市盈率就一直上不去，王健林一怒之下就退市了，其他中小型的内房企，就更难赢得香港资本市场的青睐了。”

　　协纵策略管理集团联合创始人黄立冲表示，“内地房企一般都是以高土地储备来游说香港投资者，但是香港投资者对于内房企那种高负债、高周转的运营模式不太认同，他们更认同铁狮门那种轻资产、重运营的模式，这从两类不同公司的估值可以看出，前者往往都不到10倍，而后者高达十几甚至几十倍。”

　　事实上，在正荣地产之前，融信中国就于2016年初在港交所上市。

　　融信中国当时在香港公开发售部分只获得2.7%认购，认购数只有91万股，共募资17.7亿港元(约合15亿元人民币)。

　　“当时情况非常惨。香港的投资者都不太买账，所以现在中小内房企来香港上市，一般都是上市公司的老板找自己的熟人来买，券商都卖不出去的，公开市场不感兴趣。”黄立冲表示。

　　正荣地产谋求在香港上市正是为了解决其资金困境，如果募集不到太多资金，则所为何来？

　　融信上市后两年的发展，为正荣地产指明了一条道路——上市募不到太多资金没有关系，重要的是有了上市公司的资质之后，其他融资渠道一下子拓展开了。

　　一般而言，房企在没有上市之前的融资途径如下：经营贷款、委托贷款、理财、信托、地产基金、人民币债、开发贷款，向四大资管借钱。

　　上市之后，增加的融资渠道如下：股票发行、可换股债、人民币私募债（小规模）、港元私募债、公开债、大股东股票质押、上市壳抵押。

　　融信在上市之前的负债情况也非常糟糕，：公短期有息负债达到114.49亿元，但账面现金仅有16.06亿元，远不足以覆盖短期负债，公司的资产负债率为94%，净负债率更是高达1601.9%。

　　然而在上市不到一年之后，融信就通过发债等方式融得100多亿资金。并靠着这些资金，不断攻城略地，尤其在2016年8月，以110.1亿元的总价拿下上海静安中兴地块，折合楼面价达每平方米14.3万元创下最贵单价地王纪录，震惊了当时的地产界。

　　时至今日，融信的资产负债率和杠杆都已经降下不少，销售量也将冲上千亿。

　　融信的险中求胜，在上述福建当地企业家看来，除了凭借上市公司的资质进行多种融资之外，也是拜15、16年楼市上涨的利好所赐。“那个时候融信高价拿地，外界都认为疯了，但谁知道随后地价更加疯涨，结果事后看来融信拿的地还算便宜的了，对融信更有利的是，随后楼市一片大好，上海、南京、苏州的房子出其的好卖，房价也不断高涨。为融信的业绩带来巨大的贡献。”

　　“实际上，正荣也许看重的不是首次能够募集到多少资金，而是看重了上市公司的资质，凭借它正荣的融资渠道会大大拓展。”黄立冲称。

　　然而，融资是为了拿地，拿地是为了开发，开发是为了卖房，只有卖得出房子，卖得出好价钱，高负债、高融资、高周转的模式才玩得转。

　　而在楼市调控不断加码的当下，正荣地产还能复制融信中国的路径吗？

　　欧宗荣、欧宗洪兄弟俩，同途，会殊归吗？