正荣拟赴港上市背后：当高周转房企遭遇去杠杆时代

　　9月26日,闽系房企正荣地产集团有限公司(简称“正荣”)在港交所正式递交了招股说明书,开启IPO之路。

　　业内人士认为,正荣上半年营收接近400亿,在开发商中排22位,属第三梯队,年末有望冲1000亿营收。而同为闽系房企的阳光城、泰禾,近两年早已通过资本市场提前实现规模扩张,正荣也急需打通资本市场通道来实现持续增长。

　　据克而瑞统计,2014年至2016年,正荣合约销售额分别为169亿、306亿和490亿元,排名也从2014年的42位提升到25名左右;亿翰智库2016年房企销售业绩TOP200排行榜上,正荣以490亿元排行23位。

　　亿翰智库统计的2017年前8月销售额,正荣为495亿元,再结合上半年销售406亿元可推断,今年7、8月正荣销售了84亿元,按此增速与实际销售比例匡算,正荣7、8月可能实现销售额约28亿元,那么到今年底正荣收入将在200亿元左右。

　　招股书显示,目前正荣仍处在高杠杆阶段,不过融资成本在逐年降低。但在当前去杠杆的楼市环境下,单纯依靠高周转、高杠杆实现规模增长的路径正面临一定难题。这也是这类成长中房企需要面临的处境。

　　快速增长诉求

　　正荣成立于1998年,先后在宜春、南昌、莆田、福州等城市发展。2013年进入上海、南京、苏州、长沙等城市,成为全国性房企;在南京和苏州的布局,为其此后迅速壮大奠定了基础。

　　2015年7月,正荣地产控股成立,承接了正荣集团全盘的地产业务,正式开始筹备上市。当年11月,正荣集团将34家子公司注入正荣地产,此后正荣地产经历了总共6次公司架构重组。

　　目前的股权架构中,创始人欧宗荣持有公司80.5%股权 ,他的两个儿子欧国伟和欧国强分别持有7.24%和7.26%股权, 另外5%则属于有福建国资委背景的外贸企业福建华闽。

　　截至今年上半年,正荣地产在四个核心业务区域内15个城市拥有68个处于不同开发阶段的物业组合,应占总建筑面积1120万平方米。其中正荣所拥有及开发的61个项目总土储1042万平方米,集中于长三角、海西、中西部、环渤海四个区域,前两者为公司土储重仓区,合计占总储备的比例超八成。

　　收入分布来看,其2016年145亿元的收入中,有85亿元来自大本营海西经济区,55.6亿元来自长三角,4.7亿来自中西部城市。从2017年开始,环渤海区域城市(天津)开始贡献业务收益。

　　财务方面,正荣地产的收益从2014年的30.4亿元增长至2016年的146.04亿元,年复合增长率为119.2%。而其已经交付的总建筑面积由2014年的43.76万平方米增长至2016年的125.11万平方米,年复合增长率为69.1%。三年间其应收款分别为30亿、43亿和146亿,复合年增长率为120%。均处在较高速增长阶段。

　　今年上半年,正荣地产的收益达80.85亿元,比去年同期增长49.6%,对应毛利16.85亿元。交付面积也由去年同期的53.63万平方米增加至73.75万平方米。

　　快速增长背后是资金需求。2016年底,正荣净负债率为248%;资产负债率为90%,到2017年中降至81%。目前,成长迅速的融创、碧桂园、恒大负债率分别为92%、85%和89%。

　　据披露,正荣目前的有息负债总额大约在350亿元。2014年至今的三年多,正荣的未偿还借款额从301亿元上升至364亿元。

　　截至7月底,正荣还有138亿元负债需要在一年内偿还,163亿元在第二年偿还,52亿元在三到五年偿还。显示出其目前以短期债务为主。

　　不过,正荣的融资成本正在逐步降低,从2014年至今,其融资利率从12.5%一路降低到7.3%。

　　去杠杆时代的成长

　　正荣地产在2016年通过高负债模式实现了142亿元的营业收入,是上一年的3倍还多。尽管如此,2014年和2016年,正荣的经营性现金流均为负。截至2017年7月底,这一数据赤字近7亿元。今年上半年,正荣买地的支出为56亿元,而从7月至今,支出又多了40亿元。

　　事实上,上市房企“经营性现金流”为负的现象并不少见,这被业内人士指出是由于今年以来销售不畅、融资低迷、拿地支出过大导致。

　　一名业内人士指出,去年是一个量价齐升的市场,今年却不然。今年呈现一手市场量跌、二手市场量价齐跌状态,下半年并不乐观,因此正荣要靠销售额覆盖负债有一定难度。“要解决这个问题,只有跑量”。实际上,正荣今明两年有多个楼盘入市开售。按照此前正荣管理层对媒体透露的手上有百亿现金,那么扣除实际销售额,资金缺口或将在明年下半年出现。

　　第三方机构研究显示,2007年房企债权、股权融资占比分别为57.8%、19.09%;私募房地产基金投资占比6.51%。到了2016年,房企债权、股权融资占比上涨并不明显甚至有下滑,分别为69.32%、16.04%;私募房地产基金投资占比仅0.98%。这说明房企融资渠道的收窄,也加速了房企上市融资渠道的打通。

　　不过当下整个房地产行业正面临去杠杆和楼市平缓发展的外部环境,这成为成长中的房企急需突破的难点。

　　8月至今,至少15个三四线城市发布了楼市约束性调控政策。此外,截至目前,全国累计至少44个城市加入楼市限售队伍。9月底,重庆、南昌等“强二线城市”先后加码楼市调控政策,包括限售、打击消费贷等措施。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为,“限售”极有可能成为部分城市的“补丁”政策,抑制快进快出的楼市投资投机炒作交易,为当前楼市降温,预计住宅限售城市还会扩容。

　　这意味着房企一直以来依赖的个贷回款将进入冰冻期。正如上述第三方机构统计数据显示,2016年,房地产资金来源排名第一的正是个贷。