罗瑞华：阳光城不是“小碧桂园” 我们集中在一二线

　　“最近两位新领导加入后，很多人说从管理上看，阳光城是小碧桂园。但其实我们还不像碧桂园，因为碧桂园主要在三四线，我们集中在一二线”。

　　阳光城董秘罗瑞华在近日举办的第十三届中国地产金融年会上谈到了阳光城目前的融资渠道和城市布局，作为近年来发展势头迅猛的闽企，阳光城吸睛指数越来越高。

　　今年阳光城的目标是700亿，2018年要冲千亿。由于前两年，阳光城拿地凶猛，曾与融创疯狂攻城略地模式类似，业内有人称之为“小融创”。最近由于朱荣斌和吴建斌两位前碧桂园高管的加入，又有人称其为“小碧桂园”。

　　“高杠杆不可怕”                                            

　　在阳光城看来，房企高杠杆并不可怕，企业是否健康关键要看另外五大要素。第一，经济是不是在上行周期。第二，行业有没有大机会。第三，融资成本。考虑融资成本，企业毛利率在什么水平。第四，提高负债率以后，股东回报与之前相比如何。第五，提高负债率以后的资产状况如何。资产是否能够迅速变现，还是变现能力变差。

　　罗瑞华表示，阳光城已经像上金所提交申请，永续中票已经挂网，预计很快将有11亿的永续中票发行。永续中票是永续债的一种，并不规定到期期限，持有人也不能要求清偿本金，但可以按期取得利息。罗瑞华认为，永续中票能够增加收益，降低负债。

　　今年上半年阳光城耗资409亿元收购物产中大资产包，“通过发行股权收购资产的方式，虽然不能募集资金，但可以迅速扩大资产”，罗瑞华说到。

　　9月26日，阳光城计划受让特定项目公司、售房人相关商品房买卖合同项下总计不超过人民币35亿元的应收账款，以此设立购房尾款资产支持专项计划，进行资产证券化融资。

　　伴随规模的快速扩张，阳光城正试图通过多渠道的融资方式改变高杠杆问题。半年报显示，阳光城运用并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种融资方式优化资本结构。

　　对此兰德咨询总裁宋延庆认为，看一家企业的价值，更多的要看企业的价值背景，看企业风险程度的大小，更应该看销售额和现金流。

　　从来没有一家房地产企业因为负债率高而倒下，只有因为企业的现金流枯竭而边缘化。收购王孙宏斌也曾说过“我就是不降低负债率”。在评价阳光城产品时，宋延庆给出了八个字，“投资精准、产品适销”。

　　出手招拍挂土地的三点依据               

　　土地获取上，阳光城的收并购动作频频。上半年，阳光城共计获得64个项目，累计土地储备3006.93 万平米，总土地款1001.64 亿元，其中通过合作并购共获取52个项目，并购速度远超其销售速度。

　　“主要拿高周转的资产，只有资产周转快了，才能觉得负债率不那么可怕”，罗瑞华表示。

　　对于招拍挂土地的判断，阳光城有三点指标：毛利率达到25%，净利率达到8%，现金流收回在8个月以内。罗瑞华认为，这样才能既有负债率，又有规模。保持一定负债率的同时，事实上也是被动负债，是土地负债。有好的资产，才能在房地产行业有规模和话语权。

　　区域选择上，阳光城布局区域依然集中在一、二线城市，集中在长三角、大福建、京津冀。尽管一二线城市成交受政策影响较大，然而罗瑞华认为，三四线的增速回落更快。阳光城判断一二线的土地储备在未来的竞争力上更具价值。

　　近日，一条来自阳光城的内部PPT信息显示：2017年全年增加3000亿土储，连同意向土储，总土储达1万亿。2017年下半年至2018年，共计获取3000亿货值的土地储备，并且2018年6月30日前要形成1200亿的供货量。

　　对于收购项目，阳光城也会选择合适的房企进行合作开发。今年9月，阳光城位于广州天河区的两个项目引入当代置业，后者接过目标公司51%股权，代价是18.29亿元。据接近此次交易人士透露，此次阳光城与当代的合作，更大意义是战略层面合作。“朱荣斌为什么找当代，因为想提高产品溢价，给产品贴标签”。

　　另据一位接近阳光城人士透露，“阳光城野心很大，不止1千亿，而是3千亿，甚至是5千亿”，而且“啃骨头”的能力很强，一些性质复杂的土地，阳光城处理能力很强。