成都购物中心突破性调整 创新解构和重塑内部商业空间

　　第一太平戴维斯2017第三季度成都房地产市场回顾与展望

　　· 零售物业市场持续活跃，购物中心突破性调整，创新解构和重塑内部商业空间。

　　· 甲级写字楼市场大面积租赁成交频出，平均租金四年来首次反弹。

　　· 传统主城区住宅市场供应持续走低，购房需求外溢至近郊区域。

　　· 投资市场关注度高，中心城区高品质商用物业备受青睐。

　　零售物业市场

　　第三季度，龙潭寺片区首个全业态的购物中心星悦广场近满租率的开业，填补了该片区零售商业空白，且进一步巩固成都零售商业多区域的发展格局。目前成都零售物业市场总存量增至506万平方米。季内租赁成交较为活跃，同期部分购物中心陆续完成主力店大面积调整，成都零售物业市场整体空置率环比显著下降2.9个百分点至8.1%。全市主城区购物中心首层平均租金环比则基本持平，报人民币419.1元每平方米每月。

　　从租赁需求端来看，零售和餐饮依旧是本季市场需求的主要驱动力，分别占季内新增租赁成交量的五成和三成。按细分业态需求来看，服饰、珠宝配饰是零售类最大的租赁成交来源，共计超过零售类成交量八成；正餐、饮品店则是餐饮类最大的需求来源，分别占比该类总成交的54.1%、21.5%。瞩目的案例包括：法国顶级珠宝品牌Fred首次落户成都，相继在远洋太古里和银泰in99开设门店；Thom Browne、Chiara Ferragni、Luxury Rebel、Ecko unltd首次进入成都，亮相远洋太古里；Versace、Bottega Veneta入驻仁恒置地广场；Brunello Cucinelli、森仔记入驻成都国际金融中心；首个独立于百货的伊势丹超市和奢侈童装品牌Young Versace选址落户银泰in99；丹麦家居品牌HAY和高端瑜伽服装品牌Lululenon分别于万象城增设成都第二门店；Wagas于来福士新设门店；宴御海鲜姿造承租晶融汇二期4楼整层等。

　　随着零售消费小众窄群化，购物中心的调整已不再局限于项目整体的业态或品牌，而是开始通过物业改造结合业态品牌调整来探索购物中心的内部解构和重塑，以期塑造消费空间场景化和主题化。本季度，第一太平戴维斯观察到部分购物中心针对独立客群需求开展突破性调整，创新解构和重塑内部商业空间，即在均质化的商业空间截取一块面积够大的场所，通过物业改造和引入相关品牌来塑造一个气质独立于其所在购物中心环境的个性化店中店。本季录得，成都国际金融中心在6楼开辟出约2,000平方米的独立空间，打造以年轻活力为主题的“Y+青年空间”，其集结深受年轻人关注及喜爱的25个小众品牌；九方购物中心将其3楼整层打造成儿童为主题的商业空间，该楼层的服饰、餐饮以及休闲娱乐等不同业态的店铺均与公共空间统一步调形成粉色系可爱风的独立儿童空间；而锦华万达广场内部空间重塑更甚，其调整原主力店上万平方米打造“68街区”，引入超50个品牌，以差异化的组合式业态区隔于锦华万达广场整体定位，同时在其2楼打造独立于“68街区”装潢风格的主题儿童空间，形成商业空间二次重塑。季内另一个值得关注的创新案例是，环球中心西区商业首期所呈现的2.5万平方米“缤纷集市”。不同于东区盒子式购物中心，该集市以街区的形式不仅集合了超市、餐饮及生活休闲等商家，还引入了文化、艺术等新兴业态，对东区商业的业态形成差异互补。

　　在运营层面，本季度购物中心纷纷以暑假为契机举办各类相关主题活动来通过软性运营提高曝光度和吸引客流。季内共录得全市9家购物中心举办IP主题展，包括成都国际金融中心的“蓝精灵”、万象城的“F1方程式嘉年华”、银泰中心in99的 “辛普森一家”等，成为城中一时热点头条。

　　下个季度，市场将迎来包括由第一太平戴维斯作首席代理的建发鹭洲里等四个新项目开业，共计约39万平方米的新增供应，且均落位于非核心商圈，将进一步拓宽成都零售物业的区域市场供应。经过一轮零售物业跨越式发展，加之消费者偏好日新月异带来的运营压力，如何不断地创造话题以保持商业活力成为购物中心长久繁荣的关键。长期来看，“变革”将持续成为成都零售物业市场的关键词，除对内部业态或品牌进行一轮轮的持续调整外，各大购物中心还应着重发展“软实力”，例如为消费者提供精细化的服务、举办充满话题性互动性的营销活动等，以应对激烈市场竞争。

　　甲级写字楼市场

　　2017年第三季度，成都甲级写字楼市场共录得中海国际中心C座和世茂大厦两个新项目入市，共计约10万平方米的新增供应面积，推动全市总存量增加至约282万平方米。

　　市场延续上一个季度的抢眼表现，季内租赁需求持续活跃，大面积租赁成交频出，如：中国石油西南油气田公司四川长宁天然气开发有限责任公司入驻世茂大厦，承租面积约1万平方米；华为于仁恒置地广场承租近5千平方米；金融城片区的佳辰国际中心继上个季度录得多个大面积租赁成交后，本季度持续亮眼表现，成功签约陌陌等知名企业，使得项目在入市两个季度后便达到超70%的入驻率。因此，本季度净吸纳量环比上升4个百分点至约8万平方米，令全市甲级写字楼整体空置率在新项目入市的背景之下仍环比下降0.6个百分点至27.6%，创近五年新低。

　　从新增租户来源来看，金融、专业服务和能源化工行业是本季度市场上租赁最活跃的企业，租赁面积分别占该季度总成交的29%、18%和13%。从子行业来看，金融行业以类金融和保险行业的租赁需求最大，能源化工行业则以能源产业为主。

　　今年以来，成都市场仅录得三个甲级写字楼入市，合计约13.5万平方米的新增供应面积。在新增供应量较小和租赁需求显著增长的双重作用之下，全市甲级写字楼市场去化情况良好，甲级写字楼可租赁面积减少且变得日益紧俏，核心区域表现更为明显。截至季末，核心区域甲级写字楼中较大面积（整层及1,000平方米及上）的可租赁面积仅剩约20万平方米，仅占区域总体量的18%左右，各甲级写字楼业主的议价能力将显著提高。本季度，成都甲级写字楼市场平均租金四年来首次反弹，环比上涨0.3%，报人民币97.8元每平方米每月。

　　下个季度，成都甲级写字楼市场将迎来20万平方米的新增供应，代表项目包括东大街及延线的西部国际金融中心和中央商务区域的领地中心东塔，第一太平戴维斯预计新增项目可为潜在租户提供更多选择空间，且整体市场良好租赁表现亦将带动新项目取得较好去化。

　　今年7月，成都市召开产业发展大会，颁布“产业新政50条”及系列相关政策支撑成都建设国家中心城市。 第一太平戴维斯重点关注并发布《迈向国家中心城市背景下成都房地产发展趋势和机遇》专题报告，提出成都产业新政将直接带动金融业、现代服务业、科技创新等以办公楼为生产载体的产业蓬勃发展，由此衍生出强烈的办公物业租赁需求，在未来中长期内给予成都甲级写字楼市场有力的支撑。

　　住宅市场

　　2017年第三季度，成都市主城区一手住宅供应量为87万平方米，前期较低的土地市场供应量和近几个季度存量一手住宅市场迅速去化，导致本季一手住宅供应环比下降27%，同比下降74%。传统主城区有限的供应量直接导致购房需求无法释放，继而向供应量相对充足的近郊区域外溢。因此，本季度主城区一手住宅成交量为135万平方米，环比下降29%，同比下降48%，相反近郊供应量则达196万平方米，成交量为309万平方米。其中，借“东进”之风，龙泉驿本季度供应量和成交量均位列近郊之首，分别为58万平方米和83万平方米。受住房调控政策不断收紧影响，本季度一手住宅价格涨幅收窄，环比微幅上涨0.04%，报人民币13,748元每平方米。

　　同期，政府继续加大住宅用地供应，季内推出超过上半年住宅用地供应量3倍的住宅土地进行招拍挂，成都主城区住宅土地成交面积环比大幅上升217%至114万平方米。多宗土地实现高溢价率成交，例如：成都德商置业以97%的溢价率竞得位于锦江区的住宅用地；成都中粮锦悦联合瑞诚嘉益以92%的溢价率竞得位于成华区的住宅用地。作为首批住房租赁试点城市，本季度成都土拍首次推出“无偿移交定量租赁住房”和“人才公寓用地”引起社会各界关注热议。

　　本季度土地市场放量进一步缓解住宅市场供需紧张关系，促进住宅价格保持相对平稳水平。长期来看，根据成都“中优”规划方案和新一轮产业布局及基础设施建设，第一太平戴维斯预测未来“环五环”区域或将成为住宅市场热点区域。

　　投资市场

　　第三季度，成都投资市场持续活跃，共录得8宗大宗交易。其中，由第一太平戴维斯促成的某资产包交易中所包含的成都华敏翰尊国际大厦整栋交易备受瞩目。按季内交易物业的类型来看，二手住宅用地或住宅项目仍占比最大，反映出开发商对土地储备的需求因持续高涨住宅市场热度和不断升级的土拍机制显得更为迫切。

　　受国家进一步限制境外投资影响，活跃的一线城市物业大宗交易市场拉动资产价格不断攀升，促使众多投资商将眼光投向以成都为代表的内陆地区。当前成都相对较低资本公允值和未来城市发展巨大潜力，已形成商业地产价值洼地，将持续吸引外地和境外资本关注成都市场，中心城区高品质好地段的写字楼或购物中心或将成为市场热点交易项目。