调整仍为零售市场主线 交互性强的业态持续受到关注

　　世界领先的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕（CBRE）今日发布《2017年第三季度成都房地产市场回顾与展望》报告。研究报告显示：

　　·写字楼需求持续活跃，市场平均租金录得四年来首次增长，未来市场将继续释放出企稳或上扬的积极信号。

　　·零售物业市场持续活跃，地标商业项目在招商运营方面亮点纷呈，持续吸引国际品牌进驻成都。

　　·仓储物流市场需求强势回升，净吸纳量创历史新高，电商及第三方物流支撑租赁市场需求，未来自建、定制仓库开发大势所趋。

　　·资本市场延续去年的活跃态势，录得数笔大宗交易成交，优质办公物业与二手住宅土地受投资者青睐。

　　* 写字楼租金指平均账面租金；

　　** 零售物业租金指购物中心首层平均租金；

　　*** 物流仓储租金指含物管费在内的平均有效租金总额。

　　数据来源：世邦魏理仕研究部，2017年第三季度

　　优质写字楼市场：整体租金录得四年来首次增长

　　2017年第三季度，成都写字楼市场迎来今年新增供应峰值，季内共计交付5栋优质写字楼，新增供应逾22万平方米，其中，中海国际中心C座备受关注。

　　本季，写字楼市场需求延续上半年回升态势，市场活跃度进一步提升，季内录得净吸纳量近20万平方米，较上季度增长12%。“双创”效应持续发酵，新设企业引致的新增办公需求继续成为季内新增需求的主要来源。

　　行业方面，TMT表现亮眼，成为本季成都写字楼市场第一大需求来源。此外，成都对科技龙头企业的吸引力不断增强，带动办公需求加速释放。金融业依旧是市场需求的主要驱动力，其中，非传统金融板块延续上季回暖态势。受此推动，作为非传统金融聚集的代表型区域板块—东大街的整体空置率进一步下探，自2014年以来租金首次止跌回稳。受需求回升驱动，市场平均空置率环比下降0.5个百分点，至季末报32.8%。在本季18万平方米新增供应的冲击下，甲级写字楼空置率仅小幅上涨0.9个百分点至32.0%。

　　整体向好的市场情绪已全面显现于优质写字楼市场，卖方信心持续增强，针对租赁策略的调整行为已经由单一业权楼宇扩展至大部分散售楼宇。截至季末，全市写字楼平均租金报71.5元每平方米每月，环比微涨0.4%。2017年第三季度成为成都优质写字楼市场自2013年初租金下行以来，首次实现全市层面“租金上涨”的季度。在甲级写字楼集中供应的冲击下，甲级写字楼业主仍普遍持谨慎企稳的观望情绪，租金环比微涨0.2%，至季末平均租金报90.6元每平方米每月。相反，对于业权多为散售的乙级写字楼而言，高性价比带动需求持续活跃，业主议价能力不断增强，带动乙级写字楼平均租金四年来首次上涨，环比涨幅达到0.5%。展望2017年，季末预计还有约30万平方米的优质写字楼入市，全年新增供应有望达到70万平方米，与2016年相当。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管戴晖表示：“随着第四季度领地环球金融中心等优质甲级写字楼的入市，我们预计需求将延续积极回升的良好走势，整体市场有望在大体量新增项目冲击下仍维持企稳乃至微涨的态势。”

　　零售物业市场：调整仍为市场主线，交互性强的业态持续受到关注

　　本季仅录得位于龙潭寺板块的星悦广场开业，为市场带来共计80,000平方米的新增供应。该项目为社区型购物中心是该区域内首个购物中心，主要满足周边居住人群的消费配套。

　　成都零售市场需求端持续活跃，“调整”是本季度关键词。零售市场一直积极向好地发展，开发商、运营商以及品牌商仍不断地调整来应对市场变化。成都零售市场持续受到国际品牌商的关注，其进驻的意愿更显强烈。随着IFS、远洋太古里等地标性购物中心的进驻率逐季提升，留给后续新进驻成都市场的国际品牌的可选空间正在逐渐缩小。

　　成都市场上部分运营状况相对堪忧的购物中心承压持续调整。大型娱乐类、文创类等与消费者交互性强的业态备受关注。该类项目引入大面积的租户能够在短期内实现快速去化，但从长远的角度来看如何实现合理的业态租户搭配、加强与消费者的交互性、并与周边的竞品项目形成一定的差异化更是摆在运营者面前的一大挑战。目前成都零售物业市场在娱乐等体验业态方面仍有探索改进的空间。体验业态的扩张版图必然具有一定的地域和商场的倾向性。部分运营状况堪忧但区位条件较好的商场有望成为下一阶段大型体验类租户选址的意向选择。在市场录得数宗大面积成交后，全市零售物业市场平均空置率环比下跌1.2个百分点，至季末报8.4%。

　　购物中心对品牌、业态租户不断调整已然常态化，而与之形成鲜明对比的是运营情况仍举步维艰的百货商场。本季继续录得百货商场停业的案例，位于光华商圈的乐宾百货正式闭店。除此之外，同样位于光华商圈的购物中心优品道广场停业升级。

　　截至季末，全市购物中心首层平均租金环与持平，报385.5元每月每平方米；核心商圈购物中心首层平均租金环比上涨0.4%，报728.0元每月每平方米。展望未来，预计2017年成都优质零售物业市场共将迎来67万平方米的新增供应。位于双楠板块的武侯万达广场和武侯新城吾悦广场将有望于第四季度开业，新项目的开业将会进一步带动外双楠片区商业氛围成熟。随着核心商圈地标性项目空置率下降，新进成都的国际品牌资源存在向次级商圈外溢的可能性。

　　世邦魏理仕华西区研究部主管朱建辉表示：“2017年，成都零售物业市场录得数个几千乃至上万平方米的租赁成交案例。在市场调整转型时期，对零售运营商而言，如何实现快速去化、提升购物中心进驻率成为当务之急。大型体验业态、复合业态的引入符合上述条件，凭借独特性、新颖度、体验感，此类业态已成为购物中心吸引人流的新式主力店。”

　　物流仓储市场：净吸纳量创历史新高，“双十一”在即电商需求进一步释放

　　成都工业市场本季度录得万科双流、万科天府新区及百利威青白江二期共计三个项目建成入市，新增供应共计高达22万平方米。全市净吸纳量达到34万平方米，再次创下历史新高。从需求类型分析，电商及第三方物流仍是主要来源。受需求带动，成都高标准仓储市场平均空置率环比下降6.0个百分点，至季末报19.8%。

　　电商平台在西南地区快速扩张并将其区域分拨中心设立在成都。京东将西南总部基地落户成都武侯，反映出成都对电商的强大吸引力。随着“双十一”的来临，电商在蓉的仓储需求于季内得到进一步的释放。本季，来自电商的需求已接近全市总去化量的六成左右。虽然新增需求不断攀升，但新增供应的高企及市场对未来供应的预判仍然导致市场竞争不断加剧，业主进一步下调租金以吸引优质租户。统计数据显示，至季末成都高标准仓库平均租金环比下跌0.9%，报24.1元每月每平方米。展望未来，预计2017年全年成都将迎来共计70万平方米的新增高标准仓储供应。

　　世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|工业部主管尤鹏伟表示：“电商在网络消费热潮下仍将是仓储需求的重要推动力，为电商配送服务的第三方物流公司同样是一大需求点。未来，随着京东、菜鸟等电商自建仓储项目落成，来自电商的终端需求必然在一定程度上从租赁市场抽离，租赁市场将面临更加严峻的考验。”

　　资本市场：优质办公物业与二手住宅土地受青睐

　　2017年上半年，成都商业地产持续受到投资者青睐，延续去年的活跃态势。优质写字楼物业依旧是投资者关注的首要业态。期内，市场录得两笔写字楼大宗交易成交—四川发展（控股）有限公司收购环球金融中心A座，四川省川瑞发展投资有限公司收购两江国际A座。同期，受住宅市场升温以及一级土地市场因熔断机制引致的拿地几率不可控的现状影响，二手土地市场关注度持续升温。上半年，市场录得诸如“融创15.1亿元收购新川商住地块”及“阳光城16.8亿收购城南半山艾马仕地块”等多宗住宅用地易手案例。

　　对投资者构成分析，险资买家持续活跃，资金实力雄厚的大型房地产企业、具有实业背景的国有企业以及境内外投资基金均对成都房地产市场释放出投资意愿。投资性机构更加偏好短期内能够获取稳定现金流、成熟的建成物业。而在住宅市场持续升温、土地稀缺价值不断上升以及熔断机制多重作用下，房地产企业更加关注二手土地市场。

　　展望未来，世邦魏理仕发布《迈向2020—后千亿时代投资战略》报告指出：成都商业地产投资市场在主要一二线城市中位列高潜力市场梯队，未来极具投资潜力。优质办公物业与具备土地稀缺价值的住宅土地将持续受青睐。