第三季度零售物业供应创新高 两大地标购物中心礼献山城

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2017年10月10日15:35来自:第一太平戴维斯
核心提示:第三季度,重庆零售物业市场多点开花,录得四个购物中心项目共计新增供应面积约56万平方米入市,创单季度历史新高。

  零售物业新增供应创历史单季度新高,两大地标性购物中心礼献山城。

  第三季度(专题阅读),重庆零售物业市场多点开花,录得四个购物中心专题阅读)项目共计新增供应面积约56万平方米入市,创单季度历史新高,推动全市零售物业总存量495万平方米。重庆新光天地重庆国际金融中心两大地标性商业项目入市引人注目;龙湖U城天街B馆和北碚万达广场两个区域性购物中心相继开业,填补西部新城和北碚区商业空白。本季,新入市项目较高开业率和部分现有项目完成调整带动全市零售物业市场空置率环比微幅下降0.2个百分点至11.9%;同期受高端购物中心入市影响,全市首层平均租金环比上涨近2个百分点,报440.3元每平方米每月。

  从租赁需求端来看,零售和餐饮业态依旧是市场需求的主要驱动力,分别占季内总成交量的六成和三成。按细分业态租赁需求,服饰、珠宝配饰、运动品牌是零售类最大的成交来源,超过该类成交量70%,典型成交案例包括:积家、伯爵、卡地亚、宝珀等奢侈珠宝腕表亮相万象城,鬼洗、LONG等潮流品牌首次进入重庆落户北城天街,Adidas与Nike两大运动品牌巨头持续在渝扩张,分别于爱琴海购物中心、国金中心、恒大中渝广场、新光天地等多家购物中心开设门店。正餐和饮品店则是餐饮类最大的需求来源,超过该类成交量70%,典型成交案例包括:台式餐酒馆叁合院西南第二间门店继续落户重庆在万象城开店,金翠河和祖母的厨房在龙湖北城天街、新光天地等多个商场扩张在渝门店,饮品新店依然延续着茶饮主旋律,录得包括韩茶等多家茶饮店开业。

  市场期待已久的两大地标性购物中心重庆新光天地与重庆国际金融中心在本季度相继开业。由于传统商圈土地供应受限,两个项目均坐落在五大商圈之外,其高端定位、地铁直达以及可容纳更多体验消费的大体量打破重庆传统奢侈品布局,吸引解放碑和观音桥商圈原有客流,这对核心商圈部分项目未来运营提出更高要求以争夺品牌和客流。同时,外资背景的两大项目推动外地(含外资)零售运营商持有零售物业面积首次超过重庆本地运营商,对重庆这个长期由本土起家的开发商主导的零售市场将产生积极影响。其一是新光天地和国金中心带来众多首店资源和独家品牌,丰富重庆高端零售选择,例如法国顶级珠宝奢侈品Fred重庆首店、Awafully Chocoloate西南首店和正斗粥面专家重庆首站均选择新光天地;Dior、Fendi、Alexander McQueen、Valentino、Saint Laurent Paris、Delvaux、Christian Louboutin等重庆独家店铺亮相国金中心;其二是给重庆市场带来新鲜新颖运营策略,例如新光天地打造4层楼巨大开放空间的天空之城和国金中心带来众多奢侈品男装独立门店和独有现代公共雕塑。

  面对新潮消费事物不断涌现,购物中心寻求装入不同新兴消费行业来吸引年轻一代客群,譬如积极引入近年国内高增长的电子竞技,从电竞设备商到电竞活动组织商均被吸纳进商业空间,引导年轻客群的前往商场目的性消费。本季录得火拳电竞联盟亮相龙湖时代天街,玩家国度入驻重庆国金中心,西部电竞首个线下旗舰店落户龙湖U城天街等案例,“商业+电竞”模式初现重庆。

  多家购物中心在本季举办各类儿童相关主题活动,纷纷抢滩“暑假经济”,录得大型儿童暑期主题活动十余个,其中包括龙湖源著天街的 “纯正英式童军挑战营”,南坪协信星光时代广场的“泰迪来了”,东原新新PARK的“迪士尼夏日酷爽旋风”等,以期在 “三伏天”的山城抢得曝光度和客流。

  下个季度,观音桥核心商圈将迎来三年来首个新项目万汇乐奇世界,值得关注该项目结合“不夜九街”的氛围打造区别于观音桥商圈的差异化商业;同期弹子石中央商务区亦将迎来首个购物中心泽科星泽汇,填补该区域集中式商业的空白。

  甲级写字楼市场需求保持强劲势头,“以价换量”策略持续奏效。

  2017年第三季度,重庆甲级写字楼市场迎来国金中心T3、T5及国华金融中心B栋入市,江北嘴区域集中新增供应近8.9万平方米,全市甲级写字楼总存量增至230万平方米。

  本季度租赁需求强劲,全市写字楼净吸纳量超7万平方米,环比上升9个百分点。江北嘴、解放碑、杨家坪三大子市场表现抢眼,净吸纳量占全市总量接近七成。解放碑再次汇聚金融要素,录得重庆金融资产交易所落户平安金融中心,承租约3,700平方米。江北嘴区域录得世界著名律师事务所普衡选址国金中心T1,成交面积约1,200平方米。由于杨家坪区域优质写字楼项目相对较少,高品质甲级写字楼成为该区域优质租户的首选,华润大厦季内吸引福中集团、巨人通力电梯等多家企业以半层或以上大面积入驻。

  从租赁需求端来看,本季度金融及专业服务行业保持活跃,两大行业新增租赁成交面积占全市总量的27%和17%。国华金融中心吸引招商证券和方正证券入驻,合计近2,000平方米;德勤在企业天地8号楼扩租近4,200平方米引领专业服务行业的需求;ABB落子企业天地2号楼租用近900平方米,全球500强外资企业对化龙桥板块继续亲睐有加。受良好的市场去化带动影响,全市甲级写字楼空置率回落至50.5%,环比下降1.4个百分点。

  季内,甲级写字楼业主方“以价换量”的策略继续发酵,部分甲级写字楼积极调整租金取得良好去化成效。随着年初以来甲级写字楼市场需求显著增长,业主方不再寻求大幅度降低租金的单一手段,而相应提高租赁策略灵活度来吸引企业,因此,重庆甲级写字楼平均租金跌幅进一步收窄,环比下降0.7百分点,至第三季度末报94.8元每平方米每月。

  值得聚焦的是今年7月全国金融工作会议提出“加强互联网金融监管”的指导意见以来,监管机构对类金融行业的审查愈发严格。本季度录得全市甲级写字楼的新型金融行业租户新增和退租占比均保持高位,分别占全市新租及退租总面积的18%和27.6%。尽管新型金融行业企业一直以来租赁需求旺盛,交通地理位置要求较高,一定程度上带动甲级写字楼市场活跃度,但其行业公司续存不稳定特点,带来部分退租风险和业主管理难度,后期应持续关注。

  由于多个甲级写字楼项目调整入市计划,重庆市场预计年底前无新增供应,持续活跃租赁需求将有望继续带动甲级写字楼市场去化,由此市场整体空置率或将重归50%以下,预计同期全市平均租金下跌趋势有望继续放缓。

  住宅销售势头略有降温,住宅限售令影响后市发展。

  由于前期楼市放量消化部分购房投资需求和刚性需求,持续三个季度的旺盛住宅销售略有降温。2017年第三季度,主城区一手住宅成交量542万平方米,环比减少30.4%。同期,市场去化量继续高于供应量,短期市场仍然处于供不应求状态,导致成交价格继续攀升。整体一手住宅均价环比上涨10%,报每平方米9,768元,再次刷新均价记录。在高端住宅方面,购房者改善性需求暂时有所放缓,投资性购房收紧,市场涨幅收窄,成交均价环比小幅上升1.7%至22,952元/平方米。

  季内持续加大住宅土地供应,成交量约427万平方米,环比小幅上涨2.5%。成交住宅地块平均楼面价达5,133元每平方米,环比上涨8.1%,多块土地楼面地价破万。其中,金融街和香港置地积极试水八月土地拍卖新规,分别拿下位于两江新区礼嘉组团和大竹林组团地块,楼面地价均高至11,500元,根据新规附带的自持租赁房屋比例和10年自持年限拿地条款引人关注。

  本季值得重点关注季末政府出台的住宅限售令,即主城区购买新建商品住房和二手住房须取得《不动产权证》满两年后才能再过户交易。此次调控政策直击投资性购房需求,加之年末将有多个新增住宅项目入市,市场供需紧张局面有望缓解,预计市场成交均价增速逐步放缓。

  * 提示:页中所涉面积,如无特殊说明,均为建筑面积;所涉及装修状况、标准以合同为准。

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