戴德梁行:成都零售市场两极分化 进入“全业态市场”发展阶段

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2017年10月13日14:13来自:戴德梁行
核心提示:零售市场经营状况两极分化,优胜劣汰信号明显。

  成都,2017年10月13日——全球领先的房地产服务营运商戴德梁行发布--2017年第三季度成都房地产市场报告,就住宅、写字楼、商业等物业市场的发展现状及趋势分享观点。 

  政策调控下,成都住宅需求得以抑制

  在限购+限售政策作用下,成都前三季度住宅累计供应量与成交量同比去年同期均明显下滑,但市场仍延续了去年底以来供不应求的局面,今年前三季度的住宅累积成交量约为供应量的1.6倍。成交价方面,自今年4月成都市政府出台“限价”政策后,住宅成交价的疯长势头得以遏制,4月至8月期间成都平均房价仅比政策出台前上涨2.1%。

  对于现阶段在政策调控下的成都市住宅市场,戴德梁行综合住宅服务部董事谢普丞先生认为:“虽然政府已经出台各类政策维持住宅市场的稳定发展,但成都正以前所未有的速度在大力推进国家中心城市的建设,城市地位日益提升。在此过程中,成都关于‘产、业、人、文’的各项优惠政策也吸引了越来越多优质产业和人才驻足。‘蓉漂’人口的增加使成都人口净流入量越来越大,为成都住宅市场酝酿了良好需求基础。从目前市场开盘售罄、全款买房等迹象来看,成都住宅市场需求依然十分火爆。”

  对于现阶段住宅价格的上涨,谢普丞先生表示:“影响房价变化的因素很多,而市场供求关系是决定住宅价格变化的最主要因素。从需求端来说,居民收入水平、家庭金融财富的积累、利率和金融环境、消费者对市场的心理预期一定程度上左右着城市住宅价格水平的变化;从供给端来说,开发商的开发成本、政策环境、土地成本以及当前的价格水平均会影响其对于市场的预判,继而影响成交价格的变化。成都自2016年末以来住宅市场持续供不应求的局面,以及成交价格的上涨增加了部分有购房计划人群的心理恐慌,刺激这部分群体提前加入购房大军;而居民收入水平的提高和对市场良好的预期,则促使部分家庭财富盈余的意向购房人群选择全款买房;此外,在限价政策影响下,众多开发商为增加住宅产品的附加收益均选择以精装房为交付标准进行楼盘开发,开发成本相比传统清水房成本有所增加。以上因素导致成都当前新盘成交率处于较高水平,房价上涨。”

  对于成都住宅市场的未来走向,谢普丞先生认为:“未来随着城市发展逐渐外扩,多核心区域的城市功能日益健全,部分城市人口由市中心流向近郊。预计包括郫县、温江、双流等区域在内的二圈层区域住宅市场将迎来新的发展机遇。此外,值得一提的是,二孩政策的开放将缩短了居民对于购买改善型住宅的时间预期,预计未来随着越来越多家庭进入二孩时代,对住宅的改善需求将得到更进一步释放。”

  关于时下火热的租赁用房的发展走向,谢普丞先生预测“政府房地产市场长效机制的建立,将使得租赁住房市场将得到快速发展,未来将有更多二手房投入到租赁市场。而越发壮大的入蓉就业和创业的青年群体,则成为成都租赁租房市场的有效需求支撑。”

  甲级写字楼成交活跃,出现多起大面积交易

  2017年第三季度,成都甲级写字楼市场发生多宗大面积成交,包括斐讯科技入驻银泰中心、MFG大面积承租四川航空广场等,活跃的市场成交促使成都前三季度甲级写字楼累计吸纳量突破7万平方米,直逼2016年全年吸纳量。本季度天府新城仍是全市表现最抢眼的区域,吸纳量占全市63.4%。相对低廉的办公成本、配套一流的硬件设施加上各项政策的有力扶持,天府新城的区域优势愈发明显,未来随着成都“南拓”方案的推进,该区域甲级写字楼市场仍有巨大的发展空间。

  租金方面,第三季度成都甲级写字楼平均租金为107.66元/平方米/月,环比上季度小幅上涨0.52%,各区域租金或明显上涨,或基本与上季度持平。其中,中央商务区和东大街涨幅最为明显,分别上涨1.61%和1.69%;天府新城区域新入市项目在项目租赁前期,为吸引高品质租户入驻,采取了力度较大的租金折让,以快速提高项目出租率。新项目较低的入市租金使得区域整体平均租金小幅下跌0.03%。尽管本季度各区域租金涨幅不大,但与以往相比,优质楼宇在市场利好下不约而同的缩短了免租优惠期。

  值得一提的是,作为写字楼去化利器之一的联合办公空间,近几年在成都甲级写字楼发展迅速。截至目前,成都市场上优质甲级写字楼包括IFS、来福士广场、航天科技大厦、华润大厦等均有联合办公空间布局。在成都“双创”政策的深入推进和不断刺激下,成都创业群体不断壮大,大量小微创业企业迅速在成都涌现,这类企业在起步阶段大多会面临团队规模小,资金不足等问题,办公成本成为选择办公地点的重要考虑因素,灵活、开发、性价比高的联合办公成为首选。

  对于未来成都甲级写字楼的发展走向,戴德梁行成都公司写字楼部董事席芳认为:“现阶段软硬件条件俱佳的新项目的陆续入市,使得成都市整体楼宇品质正逐渐提升,对未来成都市甲级写字楼的平均租金有一定积极影响;城市地位的提升使成都甲级写字楼市场迎来良好发展机遇,全市平均租金继去年底触底后持续回暖,已步入理性、稳定上升通道;加上成都市政府近年为助力产业发展大力招商引资,出台了吸引优质企业和人才落户的相关优惠政策,为成都甲级写字楼市场发展提供了充足动能。种种利好下,成都甲级写字楼平均租金未来有望实现逐步增长。”

  零售市场经营状况两极分化,优胜劣汰信号明显

  成都零售市场已进入“全业态市场”发展阶段,优质购物中心占市场主导地位,缺乏竞争力的百货正遭遇淘汰。此外,市场品牌丰富度不断得以完善,业态分布越发多元化,市场不断分化的消费需求正逐渐被挖掘并得以填充。三季度,位于东大街商圈的卓锦曼购中心开业,全市优质商业存量增加80,000平方米至5,545,084 平方米;虽然百货持续关店,但由于部分购物中心调场完成,且新入市项目招租情况乐观,因此本季度空置环比上季度仅下降0.01个百分点至89.18%;全市优质购物中心平均租金环比上季度下降2%至678.97元/平方米/月。

  租户方面,以书店为代表的文创品牌在成都零售市场热度不减,此前宣布进驻九方购物中心专题阅读)(相关干货)的文轩BOOKS于本季度开业,租赁面积超过9,000平方米,此外,其他文创品牌如手工陶瓷、蜡染作坊也随文轩BOOKS一同现身九方;以北欧时刻为代表的家居生活类集成店日益受到购物中心的青睐,拓展趋势明显;包括太古里专题阅读)、IFS在内的优质购物中心在招商方面继续求新求异,本季度高端游戏本外星人ALIENWARE全球首家旗舰店入驻成都远洋太古里,小众香氛品牌SCENT BOUTIQUE也在太古里落户。

  值得关注的是,今年以来,成都市场上已有超过5家知名百货陷入闭店和转型调整的困局,百货市场正驶入低谷区。此外,部分优质购物中心正大刀阔斧的对现有品牌和业态布局进行调整,多重因素导致市场观望情绪正浓,未来供应项目有可能继续推迟入市时间。 

  对于成都零售市场的未来发展走向,戴德梁行商业地产部董事钱峰女士认为:“当下成都市场上奢侈、轻奢类品牌选址趋于谨慎,文创类、生活用品集成店的加速布局,优质购物中心体验业态占比增加等一系列变化体现出成都居民消费习惯正逐渐发生变化,未来优质购物中心必将加速转型和调整以迎合消费者多元化、多层次的消费需求。”

  目前,杭州“Medical Mall”全国首个医疗主题购物中心概念的提出给现今同质化现象严重的零售市场发展提出了新的思考,成都未来供应的优质项目为了最大程度的避免商业同质化带来的系列问题,将更加审慎定位,或将出现特征更加鲜明的主题化购物中心。

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文章关键词:九方购物中心 太古里 IFS
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