广州、深圳等地推出自持型用地 “全自持”土地时代开始

　　继北京、上海、杭州、广州后，深圳也加入了“70年全自持”的土地出让阵营。

　　10月11日，深圳市土地房产交易中心发布公告，公开挂牌出让龙华A811-0323宗地。公告称，为培育和发展深圳市住房租赁市场，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持，限整体登记，不得销售、转让。

　　这意味着，随着国家鼓励和培育租房市场的力度加大，“只租不售”的土地模式，也将成为今后各城市土地出让市场的重要选项。

　　自持地块将配建2.7万平米人才住房

　　根据深圳的规定，本次出让宗地采用“单限双竞”的办法以挂牌方式出让，即：限成交地价、竞成交地价和人才住房面积。竞买人最高报价未超过最高限制地价时，按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时，有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的人才住房面积，按报移交人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

　　本次出让宗地项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内全年期自持，自持年限为70年。公告所称“自持”，是指租赁住房及商业用房限整体登记、不得分户登记，不得转让，允许抵押但抵押金额不得超出合同地价与建筑物残值之和。因企业破产清算、重组或股权转让、司法强制执行等情况确需转让的，租赁住房及商业用房限整体转让。转让后，自持物业性质不变。

　　公告还规定，本次出让宗地应按规定配建人才住房27060平方米。最终须配建的人才住房面积由前述规定配建面积与竞得人所竞面积加总得出。人才住房面积增加的，租赁住房面积随之减少。

　　“深圳本身土地资源相对稀缺，后续预计对于此类土地的供应来说，会逐渐在深圳近郊区的一些城乡结合部进行，而且从容积率等方面看，预计会形成高层的租赁住房。”

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此类房源对于影响深圳住房市场的房源以及引导居住者租房等都有积极的作用，也有利于对冲深圳当前的高房价。

　　记者注意到，今年下半年以来，深圳土地市场的动作不断，迈向“租购并举”的脚步明显加快。

　　8月28日，深圳成为集体建设用地建设租赁住房的13个试点城市之一。同一天，深圳出台细致方案，提出通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业，经质量检测、消防验收等程序后，统一租赁经营、规范管理。

　　9月1日，深圳市规土委发布《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见（征求意见稿）》指出，要增加土地供给方式及路径，一方面要健全土地供应体系，深入推进土地有偿使用制度改革；另一方面加强建设用地供应及审批监管，充分发挥土地利用规划和计划调控作用。

　　按照意见，深圳将完善国有建设用地使用权划拨、出让制度，探索租赁、作价出资等建设用地有偿使用方式。并提出，“只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地”纳入土地划拨范围。

　　这意味着，深圳消失多年的划拨用地重新回到公众视野。

　　“全自持”土地时代开始

　　“此次推出自持型用地，很大程度上说明了当前深圳发展租赁市场的节奏在加快，这也使得此类租赁房源更具有信号意义，即后续自持型用地或成为发展租赁市场的一种占主流的用地版本。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对中国城市报记者表示。

　　事实上，“只租不售”的土地模式，已在多地出现。

　　去年开始，北京率先开启“限房价、竞地价、竞自持”土地出让方式，并且由北京万科率先竞得首个100%自持的住宅地块。此后，北京拍出的多个土地，多数皆配以一定比例的自持面积。

　　7月24日，上海首批公开出让的两幅纯租赁住房用地正式成交。地块被两家地方国企竞得，两个项目建成后，将更接近“人才公寓”，届时将提供1897套租赁住房的来源，主要的针对对象都是那些引进的高科技的特定的人才。

　　随后，上海市规划和国土资源管理局网站发布公告，挂牌出让涉及徐汇区、长宁区、浦东新区3个地区的几幅国有建设用地使用权，均属“黄金地段”。根据公告，地块土地用途为租赁住房。

　　9月27日，杭州市国土局挂牌了两宗地块，其中一宗彭埠单元地块，土地用途标注为“租赁住房”，土地年限70年。这也是杭州推出的首宗租赁住房用地。

　　10月11日，广州首宗全自持出让的宅地--黄埔区KXC-K1-9地块完成了竞价。这宗地块吸引来3家企业争夺，在开拍前便叫价到最高限制地价2 .2亿元，直接进入摇号阶段，竞买人将在三日内摇号产生，并于近日公布。

　　据悉，作为广州首个全自持的地块，自持部分需用作工业企业租赁用房。建成后自持年限与土地出让年限一致，不得分割销售，出租对象需要政府同意。

　　严跃进认为，对于当前租赁用地的项目，很多城市的提法是自持型用地。自持型是一种特殊的租赁用地，即一个小区内有部分房源是租赁房源，而租赁型用地则是整个小区都是做租赁的。

　　“当前城市中，明确提出租赁用地的并不多。后续针对当前租赁试点的12个城市，预计推广的可能性很大。” 严跃进说。