潘石屹卖楼是为了轻资产 SOHO3Q项目是SOHO中国的未来么?

　　10月23日，SOHO中国有限公司发布公告称，以49.44亿元出售凌空SOHO。该交易完成后，SOHO中国在上海仅剩SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目。

　　公告显示，SOHO中国与基汇资本旗下一家于香港注册成立从事房地产投资及管理的公司就建议出售凌空SOHO项目公司的全部已发行股本订立框架协议。建议出售事项的初始代价为29.54亿元，加上截止到公告日期凌空SOHO项目公司未偿还境内银行贷款本金19.90亿元，买方基汇资本此番接盘代价达到49.44亿元。

　　SOHO中国称，根据集团的未经审核账目，凌空SOHO项目截至2017年6月30日的总成本约为27.01亿元，基于凌空SOHO项目于2017年6月30日的账面值及根据框架协议协定的凌空SOHO项目的资产价值，预期集团将自建议出售事项录得毛利约3.67亿元。

　　早在今年7月4日，SOHO中国在北京和上海同时召开渠道沟通会时，SOHO中国董事长潘石屹就宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售。当时，潘石屹表示：“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律，我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合，保持自身的灵活性，保持轻盈的状态。”

　　易观研究院智库研究总监严跃进在接受《商学院》记者采访时表示，SOHO中国的商务楼宇的并购和转让的节奏是比较快的，这也符合此类企业这几年的经营思路，即通过此类楼宇的高频交易，进而赚取更高的差价。“类似套现机制也有助于此类企业保持比较活跃的资产组合调整。”

　　卖楼是为了轻资产

　　今年以来，SOHO中国出售资产的节奏明显加快。今年6月起，上海虹口SOHO，光华路SOHO2、凌空SOHO项目相继被出售。对于这种频繁的卖楼举动，SOHO中国在今年的半年业绩会上解释称：目前商业物业的租金回报率相对较低，但资产价格保持高位，择机高位出售套现为明智之举。

　　“频频出售还很难说SOHO中国对于上海办公市场的不看好，反而是说明其对于办公资产的流动性是看得比较重的，这其实还是要得益于上海办公资产高流动性和高增值的优势。”严跃进表示。

　　在严跃进看来，SOHO中国看似频频操作，其操作更多的是在类似上海等大城市，而在其他城市似乎动静是不大的，甚至也没有并购物业的冲动，说明SOHO中国对此类优质城市还是秉持总体看涨的心态，抛售则有助于其积极回笼资金和寻找新的并购标的。

　　潘石屹曾经多次强调，SOHO中国售卖项目，根本目的在于向轻资产模式，共享经济模式发展。事实上，在轻资产之前，众多房地产公司采用的是重资产运营模式。通过自有资金投入支持商用物业，然而随着房地产进入紧缩期，单纯依靠原有的重资产模式，已经很难快速扩大规模。

　　除了SOHO中国，万达、万科集团也已经走上轻资产运营模式。前一段时间万达售卖酒店和文旅项目，在地产界引起不小的轰动。当时的万达，也有回笼资金的需求。而SOHO中国的出售资产，同样的也有回笼资金的需求。

　　在今年的半年业绩会上，SOHO中国财务总监唐正茂表示，卖楼收益主要用来偿还项目本身的负债、补充公司的流动性，以及股东分红。而潘石屹则补充说：“第一用于还贷，尤其是境外的贷款优先，降低负债率。不想承担过多的汇率风险，收入和负债都是以人民币计价。”

　　SOHO中国相关媒体负责人向《商学院》记者确认了潘石屹的论述。同时她表示，目前所有问题都由潘石屹本人发言，她不能代表公司回答记者的问题。

　　SOHO3Q是SOHO中国的未来么？

　　SOHO中国的轻资产模式从共享经济开始。今年SOHO中国推出了3Q项目。其具体的操作方式是将SOHO中国的写字楼办公室以短租的形式对外租出去，预订、选位、支付等所有环节都在线上完成。在SOHO3Q，用户可以租一个星期、一个月，可以租一个办公桌、一个独立办公室，可以随时随地手机上预约、付款，还可以享受餐点、咖啡、复印打印等服务，只需要带着手机和电脑来工作。

　　SOHO3Q项目的核心就是移动办公、共享办公。严跃进认为，SOHO3Q的项目未来会成为SOHO中国发力的重要内容，但是后续的盈利问题，要在增加租赁规模和租金等方面下功夫。

　　“其中租赁规模需要不断做营销，同时尽量提供全国较多网点的且有标准化的项目。而在租金方面，则要和具体的租户进行分析，以提供更富有匹配度的产品和服务。另外也要防范类似办公项目抛售所带来的租客波动的影响。”严跃进表示。