千亿预算中海开始逆周期拿地 “利润王”欲再加规模标签

　　“1000亿拿地预算”正在中海各区域公司持续发酵。

　　10月30日，中海以13.5亿元拿下了房山地块，这是今年中海在北京收获的第六幅地块。

　　五天前，同样在北京国土大厅，中海则面临另一种结局——参与竞拍当日出让的三宗地块，即使有北京总经理欧阳国欣现场坐镇也颗粒无收，毕竟这里是全国竞争最激烈的北京市场。

　　竞拍过程中，场外一位中海员工一直对着大屏幕记录每一手价格。另一位熟悉中海的人士指出，“现在拿地也是考核负责人的一项重要指标，这决定了2020年规模是否能翻一番，实现4000亿目标，所以你看他们来（拍地现场）那么多人”。铩羽而归后，中海一行人没有在国土大厅多做停留。

　　“拿地一般都要向集团请示，央企流程更加复杂，一般从城市到区域，再到集团”。在严格的拿地制度下，即使区域总经理亲临现场也不能起决定性作用，“也就是鼓舞士气，并不能提高预算”，一位负责投资的房企代表说到。

　　尽管如此，不可否认的是弹药充足后，“明显感觉中海比之前猛了”一家房企的投资总监说到。换帅之后的中海，一改往日保守形象，新帅颜建国定下拿地预算1000亿的“小目标”，创下中海土地投资额五年新高。

　　新人新气象。2016年全年，中海在土地市场共耗资370亿元；而2017年前三季度，中海的土地支出已达815亿港元，占全年1000亿港元买地目标的82%。

　　在政策频调，大部分房企开始“猫冬”之际，中海却开始大幅扩张。颜建国曾透露，仅2017年上半年中海就参加了300场土地竞拍，平均每天参加2次投标。实现规模的前提是这位新晋主席手中必须有地。

　　拿地积极 溢价率不高

　　良好的政企关系，较低的融资成本，加上换帅后的“进取心”让中海在这一年里收获颇丰。

　　财报显示，今年第三季度，中海以334.9亿港元在内地18个城市购入29宗土地，总计新增总建筑面积1200万平米，新增权益建筑面积1030万平方米。

　　土地市场的狂飙猛进赢得了资本的关注。中金、摩根大通、美银美林、汇丰等投资机构纷纷上调中海评级，原因是“货值增加，预计明年销售将提速”。

　　尽管拿地意愿强烈，但在实际过程中，中海表现依旧透露出浓厚“央企风”。以中海今年在北京拿下的六宗地块为例，溢价率均未超过50%，其中有两幅甚至是底价成交。

（制表：网易房产）

　　另一方面，为了降低风险，中海倾向寻找合作伙伴以联合体形式拿地，中海+保利两大央企联合出击也成为土拍市场的常见组合，“同为央企，做事风格会更一致”，一家国有房企投资人士说到。

　　回顾过去两年的土地市场，央企国企被称为“地王收割机”。楼面价不断突破天花板，央企身影频频现身地王榜，土地资源逐渐向国企央企聚拢。　　 

　　伴随政策收紧，尤其是在中央多次强调“房子是用来住的，不是炒的”论调下，央企国企几乎远离地王，“谁都怕这个时候出头”，一位央企背景房企投资人士说到。

　　“规模必须服从效益，没有效益的生意我们不做”，这是中海地产董事局主席颜建国在中期业绩会上的表态。

　　今年上半年中海销售额为1273.2亿港元，同比上升33.7%。同期中海的毛利率为30.5%，净利润额为216.5亿元港元，是同期碧桂园净利润的两倍多。

　　追求高利润的传统让中海对成本的把控相当严格。“对一些高溢价的地块，中海意向就不强了”。今年上半年中海平均拿地溢价率仅为38.8%，颜建国在今年中期业绩会上说到。　 

　　库存不足 急需补仓

　　曾几何时，中海与万科并列中国房地产前两位，但中海追求稳健的风格，使得其在规模、销售逐年落后于“碧万恒”。

　　即使在今年喊出了1000亿的买地预算下，中海依旧落后于第一梯队房企力度。今年1-9月份，碧桂园、万科、保利位列房企拿地金额排行榜前三位，全部超过1000亿，而中海地产位列第六，少于恒大和融创。　　 

　　此前，中海坚持的是“审慎”的土地政策，一般保持未来4-5年开发可用的土地量。但有媒体报道，颜建国上台后，中海城市公司的项目总监、营销、设计、报建等条线会有整体把控，是大项目制的做法，颜建国将权利部分下放。“这种机制比较利于拿地，但中海依旧是央企范儿十足，网上很少其高管信息”。

　　今年中海提出了“一三五”战略，要在2020年规模要翻一番，达到4000亿元的总销售目标。为实现这4000亿元任务，中海制定了“三一五”的执行策略，即一线或准一线城市群中，其年度销售目标都要达到300亿元以上，重点城市要完成100亿元以上，一般城市要完成50亿元以上的销售目标。

　　作为2016年土地储备最多的区域，中海华北地区自然承担了较多的土地拓展任务。但这个拥有28.5%土地储备的地区，2016年销售金额仅占全国19%。另一个不能不提的现实是，中海在北京可售货值连年下降。2016年，北京竣工面积36.3万平方米。但根据年报信息显示，并没有在售项目。

　　除了在公开市场“攻城略地”，中海还通过收购方式获取资产。10月，中海以1.9亿元收购中信物业全部股权。

　　逆周期拿地背后是老牌房企希望快速突围的决心，颜建国需要做的是为“利润王”中海再加一个“规模”标签。