被业内外赞誉的同德昆明广场 养商三年后的精进与诟病

　　（赢商网云南站报道）2014年至今，昆明的消费圈内一直在推崇一家购物中心，这家购物中心也被云南商业地产圈认定为新开商业中客流最稳定、人气最佳的场子。

　　2014年12月12日，同德昆明广场（开业时间:2014-12-12、已签约252个品牌）发起12·12约会日盛典活动并正式开业，在非节假日的情况下，当天客流达到12万人次，销售额超过2500万，盛典三天，客流超过39万人次，销售额突破6500万。当时的这组数据被刷爆朋友圈，有人看好这样的开门红，也有人对今后的成绩持质疑态度。

　　三年养商大期已过，即将迎来“成人礼”的昆明广场以渐涨的人气有力的回应了质疑者，这也才有了业内外的集体点赞。客观而言，这不得不归功于大手笔的招商策略，更有赖于占据的天时地利。

　　即将迎来2017年“约会日”的前一个月，赢商网也带着行业内外的众望走进这座口碑俱佳的购物中心，对三年后的成效进行了探访。

　　根蒂深厚 风雨不动

　　一、人口基数庞大 客流转化率高

　　昆明广场写字楼上拍摄周边社区

　　说起人流基数，北市区喊第二，没人敢标杆第一。同德昆明广场就位于北市区，北京路与白云路交叉口。通过赢商网走访发现，项目周边3公里内大中型社区密集，昆明广场、滨江俊园、金星社区、金尚俊园等，汇聚200万人流。商务白领人群也同样密集，从俊发中心到白云路金尚1号、金领地、白金大厦、博欣国际、金恒财富中心，再到穿金路金尚国际A、B、C座写字楼、霖岚国际等有20余座写字楼，近50万都市白领和商务精英在这里办公。庞大的人流组成，在一定程度上已经为昆明广场的活跃度奠定厚实的基础。

　　二、选址消费洼地 异化商业层级

　　昆明广场商业中心

　　有人会说，每天穿梭于三市街的人流足以超过昆明广场，但细数一下会发现，光南屏街1.5公里以内地段就汇聚着顺城、昆百大、百大新天地、柏联广场、金鹰AB座、新世界百货、正义坊等近15家大小不同的商业体，不同程度的分散、“稀释”着人流。反观昆明广场1.5公里内，目前除了层级不同的金格百货，社区商业滨江俊发广场、现代广场，以及对面的家乐福以外，就只有昆明广场一座真正意义的商业中心。放眼1.5公里以外，欣都龙城、北辰财富中心、嘉年华、中汇商业广场、和谐世纪也都相隔较远，且定位不同。

　　三、一己之力 难筑商圈

　　北京路沿线

　　很早之前，就有白云路商圈一说，从目前来看，所谓的商圈还未真正形成，单个昆明广场还无法形成整个商圈。但是，这股力量也在慢慢汇聚，北云66地铁商业街的开发，在纵向上赋予了区域内商业立体化，横向上丰富了区域内的业态层级。这是一场与时间赛跑的成长，白云路商圈正在追赶青年路、南亚商圈，也同时在和渐渐崛起的西市区商业争分夺秒。

　　四、连通地铁站厅 客流稳定输送

　　与地铁站厅直接相连

　　当然，昆明广场人流的带动还少不了地铁的助力。地铁1、2号线运行3年以来，日均流量达到50万人次，地铁二号线从项目经过，“白云站”直接到达同德昆明广场，连接ShoppingMall地下一层。此外，项目紧邻的北京路、白云路，已有多条公交线路经停，班次颇多，间隔时间较短。无论是区位还是交通，都为业主的自驾和公共交通出行提供了一份便利。这些交通利好直接为项目输送了稳定、长期的消费人群。 

　　高起点高投入 明亮而不敞亮的空间格局

　　一、五星级装修：透光玻璃穹顶、消毒烘干机

　　透光式玻璃穹顶

　　俯瞰商场

　　“巧克力”影院屋顶

　　写字楼商业区

　　同德昆明广场是一座商业面积近10万平米的MALL和以连廊相接的写字楼商业区组成。从一号门进入，给人的感觉就是明亮、干净，这也取决于当时建造时就采用五星级的装修标准，比如商场顶部的大面积透光式玻璃穹顶，走进商场不会觉得压抑，还可以采到大量自然光。类似这样的五星级装修并不少见，大到整个商场的设计，小到卫生间的插入式消毒烘干机等设计，均为五星级标准。

　　二、配置齐备：14部垂直电梯、600多车位

　　电梯

　　共享经济

　　整个商场规划建设地下1层，地上6层。配备有8部货梯、6部电梯，商场南面和北面分别配备有双扶梯，电梯配比充足。地下停车库方面，购物中心使用的只有A区的地下车库负一层，地下车库使用电子计费，免去了车主停车取卡的环节，同时，哨岗前的电子屏上，可显示出空闲的车位数。A区负一层供购物中心使用的车位有600多个，被分为A-D四个区，从周一到周五每天有600多辆车进出，周末可达到1000余辆。在昆明广场购物或者消费，可获得4-6小时不等的免费停车券。

　　三、中庭狭窄：缺乏活动、人流、体验汇聚点

　　中庭面积较小

　　高规格的设计标准让场子的品质感立刻凸显，但设计的缺陷也十分明显——缺少大面积的中庭等公共空间。中庭可以说是购物中心的中央枢纽所在，它是整个商业的活动中心、人流汇聚中心、体验交流中心，昆明广场较小的中庭空间让这些功能无形间丧失，这也是昆明广场无法让顾客长时间驻足停留的原因。

　　四、空间拥挤：售卖柜台“霸占”公共空间

　　公共空间挤满柜台

　　进入昆明广场可以感受到明亮，但无法感受敞亮。“满、挤、人！”这是进入昆明广场的另一种感受。每一层楼除了沿着周边布局的各家品牌门店外，在U形凸出的地方还被安置了开放式的品牌门店，垂直电梯的门前同样被塞满了柜台，本应该以绿植、雕塑、座椅等装饰出现地方却是零散柜台，这让购物体验大打折扣，也和五星的装修有些格格不入。相信在未来不断的调整优化中，昆明广场能舍小取大，把场内的公共氛围打造的更加人性化，充满艺术、人文的美感。

　　首店、网红店齐聚 自带IP强势引流

　　昆明广场招商的成果一直都是业内为之称道的。自开业以来，引进了多个首次进入云南的品牌：万达影城、海底捞、南翔馒头店、丝芙兰、绿茶、莎波零、探鱼、6IXTY8IGHT、全棉时代、GODIVA......值得一提的是，海底捞、南翔馒头店等品牌成为了当时全昆明餐饮类坪效最好的门店之一。

　　丝芙兰昆明首店

　　海底捞昆明首店

　　南翔馒头昆明首店

　　绿茶昆明首店

　　全棉时代昆明首店

　　到目前为止，昆明广场共有168个品牌，汇集了餐饮、零售、娱乐、休闲、儿童等众多业态。从业态配比来看，零售占所有业态的52%，餐饮占38%，儿童早教占4%，纯体验配套占6%。　

　　主力店方面，除了万达影城、宝力豪健身房、Q+life城市超市外，还有全新打造的亚惠美食市集、食尚汇、奥龙世博、好孩子等集合店。

　　亚惠美食市集

　　食尚汇

　　奥龙世博

　　从各个业态的细分领域来看，也是颇具亮点。餐饮类分门别类，有港式、火锅、滇菜、东南亚菜、清真菜、面点、日菜、西餐，有各式的茶饮、轻餐，还有牛物、GODIVA等人气爆棚的网红店；

　　GODIVA

　　朴灶

　　牛物

　　麦隆咖啡

　　伊千零一夜

　　零售类光快时尚就有GAP、优衣库、无印良品、热风等，6IXTY8IGHT、全棉时代、小米之家一系列时下较火的品牌也位列其中；

　　GAP

　　无印良品

　　优衣库

　　黄金、钟表区

　　小米之家

　　达宝恩

　　儿童早教方面的品牌较少，玩具反斗城、爱乐国际早教以及服饰品牌好孩子等，原本的悠游堂也因为经营授权的问题被迫关闭，最新替代品牌还未可知；

　　玩具反斗城

　　被迫关闭的悠游堂

　　纯体验配套也十分有抢眼，拥有RE调香室、美联英语、浦发银行、猫的天空之城、花生书店以及美容美发系列的迦南会所、胡润造型、ON TIME、新标榜、蓝橙齿科等。

　　RE调香室

　　猫的天空之城

　　ON TIME

　　结语：打造都市潮流时尚约会地，一直是昆明广场最重要的一个定位，而“约会”也成为了贯穿项目始终的一个理念。在历经了三年的运营后，同德昆明广场成功地以品牌的差异化、业态的科学配比赢来了市场喝彩，而接通地铁又给商场输送了大批客流。将写字楼部分区域改成商业，与MALL相连，也使得昆明广场整体商业更加丰富、饱满，面积较小的中庭、拥挤的公共空间在一定程度上仍然制约着昆明广场向着艺术、体验的空间发展，我们期待在五星的硬件、极致的细节上，未来这里一定能承载起一个商圈的重责，提供一个全新的社交平台。