赢才商学院11月广州公开课 | 商业地产资产管理和运营管理

　　范老师说：「这个行业最有趣的是不可重复。」

　　每一个项目拥有着不同的客群、体量、市场环境等因素，不能照搬照抄。

　　▲ 11月4-5日，广州公开课，范老师主讲

　　范老师加入商业地产行业前是一名掌握高精尖技术的工程师。21年前接触这个行业后便植根于此，从运营阶段的物业服务开始，后期不断拓展在商业领域的专业范围，在招商、市场推广、运营和财务控制积累了丰富经验。现为上海世贸商城常务副总。

　　在刚结束的广州公开课上，范老师与我们分享了很多关于“商业地产资产管理和运营管理”的内容：

　　01

　　商业地产的几个发展趋势

　　商业购物中心资产管理化。从物业服务到运营管理，目前的商业购物中心已经开始向资产管理方向迈进，而且商业的资产价值越发体现。

　　“体验式”商业成为不二的选择。用场景消费带动市场消费成为主流，体现在两个方面：一是营造空间感的建筑设计、环境装饰等硬件设施和业态布局的软件条件；二是跨界经营，我们现在所看到的书店都不仅仅提供书本的销售和阅读，还有加入了很多餐饮、零售、文创的元素，这些都是体验式商业的体现。

　　业态占比的变化。中国购物中心业态，从前的零售64%/餐饮20%/休闲娱乐12%/服务5%，现在的餐饮24.6%/超市19.6%/服装17.5%/儿童12.8%。餐饮上升，零售下降。所以，与其一味地投入巨额装补招入一线品牌，不如在其他业态多花心思。

　　在国内，购物中心较之百货，逐渐占主导地位，并逐渐形成压倒性优势。简单来说就是购物中心为消费者提供更多元的服务，满足多种需求。

　　品牌IP化。举例泰迪熊，一开始只是韩国的长绒玩具，通过文化的传播，发展周边，逐渐建有自己的商店、博物馆和游乐园。

　　经营管理精细化。资产管理的理念渗透到运营的每一个细节中。

　　技术智能普及化。大数据分析和支付手段的技术支持，为商业的定位、调整提供了坚实的基础。

　　大数据分析。从人流及其分布，引致大数据的采用和热力图的编制。

　　新型业态的出现。新零售、新餐饮、共享经济对商业地产的启发有哪些？

　　新型支付手段催生新的经营形态。举例：在回字形动线角落的店铺客流常常不足，在尝试过各种业态、各种推广手段后还是没有大的见效，于是引入新型业态，无人商店、线上消费，同时支持货物自提、寄送上门安装服务。

　　▲ 公开课主题：《以价值为驱动的资本战略：商业地产资产管理和运营管理》

　　02

　　轻资产是不是伪命题？

　　“轻资产是一个彻头彻尾的即欺骗别人也危害自己的伪命题，源于对商业地产最主要的增值盈利模式的无知。”引自王玮先生。

　　这个说法的依据是：商业地产的盈利模式是租金收入和资产增值，而且资产增值在国际商业地产几十年发展的历史中被证明是更加的重要。

　　什么是“轻资产”？轻资产就是企业经营的一种重要方式和战略选项之一，即以最少的资本投入，充分利用杠杆原理，整合外界资源，以自身最有效率的方式实现企业价值和利润的最大化。

　　所以我们经常说的轻资产模式，是万达坚持的转型方向。从物业持有的重资产模式走向专业的运营管理商，彰显其管理输出的价值。在金融工具不足，商业物业回报率低下的大环境下，切合国情的“重资产模式”对中国商业地产行业影响至深至远，租售结合、以售养租才是中国企业切入商业地产的首选模式，也是商业地产的“中国式重资产”模式。

　　▲ 范老师以往课程照片

　　总的来说：商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本，将一项不能移动的实物资产，实现稳定的现金流的提供，就是让资产钱再生钱。

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