北京土地市场开始降温 宗地流拍、零溢价成交频现

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2017年11月16日10:01来自:北京晨报 记者:武新 许千慧
核心提示:进入今年第四季度,北京土地出让金已突破2000亿。但随着北京楼市降温,北京土地市场也开始回归理性,宗地流拍、零溢价成交现象也频频出现。

  进入今年第四季度,北京土地出让金已突破2000亿元,但同时,北京住宅土地市场也出现了罕见的土地流拍、零溢价成交现象。可见,今年北京楼市的不断降温,已经传导到土地市场上。

  火热 北京土地出让金破2000亿

  据中国指数研究院统计,截至2017年11月12日,今年北京成交经营性土地、工业地块等地块共计90宗,今年北京土地出让金总额高达2374.5亿余元,比去年全年北京土地出让金总额增长179%。

  其中,今年北京成交的住宅用地有63宗,比去年全年北京成交的住宅用地多了48宗。从各个行政区住宅用地成交情况来看,截至2017年11月12日,大兴区成交住宅用地最多,有14块,排在第一;房山区、丰台区、平谷区三个行政区成交住宅用地都是6块,并列排在第二。

  北京热点区域的住宅用地受到房企的追捧。今年4月25日,北京市大兴区瀛海镇区C4组团YZ00-0803-0603地块F1住宅混合公建用地出让,吸引了葛洲坝,中海,河南正商,金隅+住总,国瑞 ,首开+保利,中粮+天恒+旭辉,金地,石榴,碧桂园等多家房企及联合体参与竞拍,经过多番竞价后,最终北京国瑞兴业房地产控股有限公司以38亿元夺得此地,溢价率达到58.33%。

  无独有偶,在同一天出让的北京市朝阳区管庄乡塔营村1208-605地块F1住宅混合公建用地,也吸引了北京城建、远洋、中海、富力、中粮+天恒+旭辉、中骏、万科、河南正商、首开等多家房企及联合体参与竞拍,经过55轮竞争,北京城建以32.6亿元胜出,溢价率超过55%。

  北京晨报记者梳理中国指数研究院数据发现,截至2017年11月12日,溢价率达到或超过50%的住宅用地共有5宗,其中有2宗地块是建自住型商品房,有3宗地块是建限价房。

  转冷 零溢价成交频现

  今年10月27日,北京市大兴区黄村镇DX00-0301-0029等地块终于在挂牌竞买申请截止前的6小时,收到了第一次报价,而这也是该地块收到的唯一一次报价,最终该地块以底价被北京金地远景企业管理咨询有限公司摘得。

  零溢价率成交的地块并不止此一例,且在今年的北京土地市场中频频出现。进入10月份,零溢价成交的住宅用地出现频率进一步加快。在大兴区黄村镇DX00-0301-0029等地块成交后的一个星期时间里,又有两宗住宅用地以底价成交,分别位于大兴区魏善庄镇和朝阳区东坝乡驹子房村。

  北京晨报记者通过查阅北京市规划和国土资源管理委员会网站公开数据发现,以北京市大兴区黄村镇DX00-0301-0029等地块为代表的多个今年零溢价成交的地块都是在挂牌竞价截止时间才等到第一个也是唯一一个报价的房企。

  而平谷区夏各庄镇03-01地块就没这么“幸运”。从9月30日挂牌,到11月3日,30多天的等待都没能让平谷区夏各庄镇03-01地块等到竞买的“主人”,最终流拍,成为时隔两年后北京再次出现流拍的住宅用地。根据相关资料显示,该地块位于北京平谷区中心东南方向7公里处的夏各庄新城,位置略显偏远,现阶段周边相关配套设施仍不完善;同时,地块本身住宅部分建面不大,限制商品房销售均价不超过26014元/平方米,最高销售单价不得超过27315元/平方米。

  观点 北京土地市场降温

  亚豪机构市场总监郭毅告诉北京晨报记者,“去年北京土地供应不足,使得房企在北京土地储备并不多。今年上半年,品牌房企在北京土地市场处于急于补仓的状态,再加上品牌房企获得较高的销售额,就会积极地将销售款用在购置土地上。正因为如此,今年上半年北京土拍市场出现了多宗高溢价地。”

  进入今年10月,北京土地市场开始降温。“今年第四季度,房企资金压力越来越大。在信贷政策收紧之下,房企贷款成本提高,导致房企拿地成本也在增加,所以房企拿地的意愿逐渐减弱。”中原地产首席分析师张大伟说,从目前北京土地市场可以看出,住宅地价出现了高位回落,房企持有比例明显降低,相比今年上半年动辄50%的持有比例,最近北京住宅土地竞争激烈度降低了。

  “在北京土拍市场执行新规则后,并没有放松的迹象。房企对于未来中小户型能否得到市场认可、限价对于企业利润有多大影响等问题,还存有一定的顾虑。所以年末房企在参与土地竞拍中会做出更理性的权衡,从地块位置、土地总价、成本可控等方面进行精选土地。”郭毅说。

  易居智库研究总监严跃进认为,今年末,在北京土地市场中,零溢价宅地有可能会出现。尽管品牌房企依然看好北京土地市场,但若是北京住宅用地总价过高,超出品牌房企承受范围,品牌房企也不会考虑的。郭毅也表示,“今年末,总价过高、配建产品属性过多、位置不好的北京宅地,将面临零溢价成交,或是被流拍。品牌房企在北京抢地,不会再像之前那么激烈,品牌房企参与竞拍北京土地会更加理智。未来,北京土地市场将会回归理性。”

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