苏州土地市场迎去年调控以来首次降温 房企拿地门槛升高

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2017年11月20日11:31来自:经济观察网 作者:谢敏敏
核心提示:11月16日,苏州出让8宗地,吸金205.95亿,结果远远出乎市场意料。苏州土地市场迎去年调控以来首次降温,房企拿地门槛有所升高。

  苏州,曾经的“房价四小龙”之一,正在经历最严调控以来的第一波土地市场降温。

  11月16日,苏州举行近期最大型的一场土拍,8宗地块总出让面积67.55万平方米,共吸金205.95亿元。虽然此次总土地出让收入的金额不小,但拍地结果依然远远出乎市场意料:

  从成交结果看,本次苏州土拍的最高楼面地价是15145元/平方米,五幅地块均为底价成交,其余地块的溢价率也相对较低,最高溢价率仅为22%。

  按照苏州的土拍政策,这8宗宅地全部设置了限价,但均未进入一次性报价阶段。根据好地研究院的统计,这一情况是苏州主城自有一次性报价政策以来从未发生过的。除此之外,自2016年以来,苏州主城区底价成交的宅地仅有6宗,而此次就占了5席。

  这一景象,和一年多前苏州土地市场“高烧不退”的热闹情形截然不同。

  2016年4月7日和8日,苏州迎来当年最大的一场土地拍卖,两天累计揽金250.8亿元。有近50家房企参与竞拍,13宗出让土地的整体溢价率高达195.21%,其中,位于吴中木渎镇的一幅地块被外地品牌房企竞得,楼面地价24744元/平方米,溢价率高达惊人的248.5%。

  甚至只是在短短的5个月前,苏州土地市场也并未呈现出明显的降温迹象。今年6月13日,苏州“土拍月”最重磅的一场土拍落下帷幕,19幅地块共拍出132.5亿余元,吸引了30余家品牌房企参与其中,开发商拿地热情高涨。首个开拍的苏地2017-WG-1号地块拍出了每平方米28254.64元的楼面地价;位于吴中区甪直镇的苏地2017-WG-11号地块由旭辉竞得,最终成交价5.46亿元,楼面价12731元平方米,溢价率为55.3 %。

  此次保利拿下的苏地2017-WG-44号地块同样位于吴中区甪直镇,起拍楼面价9500.03元/平方米,成交楼面价为11567元/平方米,低于旭辉地块的成本。

  克而瑞苏常片区总经理戈文问分析,本次苏州土拍“遇冷”有多方面的原因。

  首先,此次推出的地块限制条件较多,对房企来说,拿地门槛较高。“比如被郑州永威置业拿下的那块地,住宅部分最大建筑面积不超过7000平方米,对商业运营能力要求也很高。金融街(000402)拿下的地块,商业体量超过了住宅。个别地块,之前政府和企业沟通了很多次,对拿地资质有严格的要求,匹配的房企很少,有类似于定向出让的性质了。” 戈文问分析说。

  以中粮拿下的苏地2017-WG-39号地块为例,该地块要求配建公交首末站、公共停车场、不小于13万平方米的商业综合体、变电站,并且商业综合体不可分割销售和分割转让,并且要求竞买人或其实际控制人必须3年为世界500强企业(以《财富》杂志公布榜单为准),多数房企不满足上述拿地条件。

  此外,苏州房地产市场的逐步降温,也影响到了土地市场的表现。以刚刚过去的“金九银十”为例,数据显示,在调控没有放松的背景下,今年苏州楼市“金九银十”的成色严重不足。

  据克而瑞苏州机构统计,9月1日-10月22日,苏州(含吴江)商品住宅共成交104.36万平方米,相比去年同期下降47.75%;成交均价为18990元/平方米,比去年同期上涨16%。另外,今年苏州“金九银十”的供应量也处于历史的低位,据克而瑞苏州机构统计,9月1日-10月22日,苏州(含吴江)商品住宅供应136.03万平方米,比去年同期下滑13.75%。

  “土地市场确实到了该降温的时候了。”戈文问表示,去年调控以来苏州楼市呈现“房冷地热”的趋势,但是诸多在苏州布局的房企已经开始感受到市场的压力,尤其是去年拿下的地王项目,今年的开盘情况都不算理想,“在苏州,房企已经进入了拿地谨慎的状态。”

  土地市场历来是房地产投资的风向标。苏州土地市场经历了去年调控以来的第一次降温,会对当地楼市产生影响吗?戈文问强调,这需要进一步观察。

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文章关键词:苏州土地市场 苏州土拍
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