高负债下绿地求变 前三季净负债率下降近50个百分点

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2017年11月27日09:28来自:每日经济新闻 舒曼曼
核心提示:截至2017年9月底,绿地控股负债总计已超6850.2亿元,资产负债率为88.85%。如何降低负债率,是高负债房企不得不面对的问题。

  房地产行业总体负债情况不乐观,这也是绿地控股最为头疼的事情之一。

  据Wind资讯数据,A股136家上市房企负债合计超过6.04万亿元,同比增长幅度达23.21%,而在这136家上市房企中,总负债同比上升的企业为87家,占比为64%。其中,截至2017年9月底,绿地控股负债总计已超6850.2亿元,资产负债率为88.85%。如何降低负债率,是高负债房企不得不面对的问题。

  2017年下半年以来,绿地高负债有所松动,并出现下降趋势。从近期公布的三季报来看,绿地前三季度资产负债率为88.8%,同比持平,而净负债率同比下降近50个百分点至248%,虽处于行业较高水平,但净负债率得到持续改善。

  绿地控股相关负责人向《每日经济新闻》记者坦言,绿地在大规模获取低成本土地、低成本资金方面优势明显,但在控制建安成本等生产环节仍有提升的空间,因此,近两年重点主抓生产环节的全面、多渠道降本增效,多管齐下积极降低负债,提高财务健康水平。

  债务压力显现

  2017年三季报显示,绿地控股前三季度实现营业收入1803.9亿元,同比增加19.9%;归母净利润65.6亿元,同比增加10.9%。克而瑞研究中心发布的榜单显示,2017年1-10月绿地控股前十月流量金额为2221.5亿元,权益金额为2132.6亿元,销售面积实现1767.2万方。

  历经近两年的战略和业务转换之后,绿地的调整已起效。但不可忽视的是,长期依赖高杠杆快速扩张之下,绿地控股想要实现华丽的转身注定漫长而艰难。

  《每日经济新闻》记者梳理绿地控股近年来年报发现,2014年绿地资产负债率为87.97%,2015年度及2016年度,该指标数值依旧呈上涨趋势,分别为88.04%和89.43%,2017年前三季度资产负债率为88.8%。

  截至2017年9月底,绿地的短期借款为191.2亿元,长期借款为1294.6亿元,而2015年度短期借款为255.35亿元,长期借款为1419.73亿元,2016年短期借款249.40亿元,长期借款1530.31亿元。

  此外,绿地控股还有20亿元永续债。永续债并非真正意义上的股权投资,而是要求付出比普通债券更高利息的一种融资工具,一旦永续债被计入负债,实际负债率将大幅度提高。

  华平投资执行董事张其奇告诉《每日经济新闻》记者,负债其实是双刃剑,并不是越低越好,因为负债越高风险越大,有可能会拖累企业的业绩,但是负债低,效率和收益相应会越低,每个企业的具体情况不同,适合的负债率对公司发展来说更有利。

  实际上,绿地控股也明显意识到负债率高的风险,其在2017年半年报中表示,公司资产负债率较高,资金链的安全更是至关重要,持续创新融资方式,拓宽融资渠道,严控融资规模,降低融资成本,加强房地产项目全周期现金流动态管理,提高资金使用效率,进一步提高财务管理的能效。

  易居研究院市场研究总监严跃进分析,虽然市场降温,但综合房企的销售业绩、资金回笼等方面表现良好,在这个时间节点上房企需要把降低债务规模列为重点内容,否则2018年高债务的房企可能会面临很多新的问题。

  平均融资成本5.19%

  降低负债成为当前绿地的重点工作之一,绿地试图通过多种举措实现降负债,包括定增、资产证券化、持续降低整体融资成本、提升长债占比优化负债结构等。

  《每日经济新闻》记者注意到,近几年绿地的融资成本持续走低,负债结构相对优化。据前述相关负责人介绍,绿地的整体平均融资成本从2015年的5.98%降到2016年底的5.45%,截至到2017年9月底进一步降至5.19%。

  在财务层面,绿地采用并购贷款、应收款ABS、境外融资等方式获取资金,加大开发贷提款力度,取得建设银行、中国银行、农业银行总授信扩盘,同时,以低息负债置换高息负债取得直接财务成效,实现有息负债稳步下降 。

  绿地方面认为,持续调整负债结构如长短债配比更趋合理,融资成本和偿债压力健康可控。

  上述相关负责人向《每日经济新闻》记者透露了绿地下一步降负债动作,即在财务方面,绿地将深入整合融资模式,拓宽融资渠道,采用发行项目收益债、PPP项目债等模式,推进新加坡酒店Reits首批基金发行等资产证券化项目,同时采取积极措施提升公司信用评级。

  严跃进建议,对于绿地来说,积极回笼资金很关键,需要靠产品品质、灵活的营销策略等因素支撑,同时需要对一些大规模的融资计划进行压缩,防范过度依赖此类债务融资。

  此外,上述负责人进一步解释,由于绿地商办项目占比比较高,从项目销售到利润转现的周期非常长,尤其是超高层项目周期更长,导致大部分类似项目没有完成结转,现在项目已经逐步进入到结转周期,这意味着此类商办业务进入结转之后将进一步降低负债。

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