备战大湾区时代，他们如何把脉中山商业升级路径？

　　“消费升级不要盲目，围绕周围3公里的消费需求来升级就可以了”

　　“有情怀的家庭综合mal在中山还是比较欠缺，未来还是有机会的”

　　“大家都先把地段、优势忘掉，最简单一句，商户经营不行、没钱赚，什么都是白说”

　　“从第一年到第五年，甚至十年，我们没有把盈利作为目的。”

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　　真理越辩越明，这大概是12月20日赢商网城市沙龙中山站的最佳注脚。

　　围绕《大湾区时代，中山商业的升级路径》主题，来自中山富逸城、汇丰城、海港城、新龙基集团、悦盈新城、华艺购物中心、扶光书店、自然醒、奥亦乐园等项目及品牌的商业地产人士，在扶光书店中山海港城店展开行业交流。

　　在持续两个多小时的讨论中，一众行业嘉宾围绕大湾区时代红利、消费升级、区域商业潜力、产业商业融合、商业项目与品牌共赢等话题，各抒己见。有人敢大胆设想，也有人理性泼冷水，“冷热”交替间，都共同回归一个落点：分享真正对中山商业地产有推动作用的建议。

　　----------以下为对话嘉宾精彩观点----------

中山富逸实业有限公司总经理冯嘉元

　　· 大湾区红利：中山的楼市，确实享受到了大湾区时代红利。商业方面，中山现在也有更多选择大牌商家的机会。海底捞、彩妆大品牌、小米之家HOME都来了。

　　· 消费升级：消费升级来得太猛烈了，在业态布局上，HOME是一定要做的，未来3-5年，HOME将成为零售领域的主要业态；消费升级不要盲目，围绕周围3公里的消费需求来升级就可以了，因为以后的消费主力80、90、00后，都有一个特征——懒（倾向就近消费）；把场景、运营、物业管理做好，线上线下打通，社区商业不见得比综合性mall难做。

　　· 业态：在“吃喝玩乐购”的组合里，“购”的占比低于40%就比较危险了；娱乐、亲子对于商业项目方来说，有3个痛点：一、要的面积大，租金贡献率低；二、娱乐城工作日客流低；三、同质化太严重。

中山悦盈新城商业总经理曾秀梅

　　· 城市升级是利好：站在商业项目的角度来说，我认为城市升级是利好。以前我在坦洲镇操盘一个购物中心，因为是中山是三线城市，消费群体、客流数据、经济支撑等方面达不到品牌进驻，被迫调整项目招商、定位。现在，中山商业无论城区、镇区，已经遍地开花。新项目中，以体验业态为主的项目是最多，体验业态占比从原来30%-35%，到局部商家调整到40%，增加成人体验业态。但体验业态租金收入低，聚人同时能否养人，这值得思考；

　　· 竞争与差异化：现在的竞争不仅是在社区mall、区域mall之间，还有写字楼、住宅底商、“旅游+商业+地产”型物业，这既是互动也是竞争。但一些规划设计超前的项目，我认为还有很多机会。另外，有情怀的家庭综合mal在中山还是比较欠缺，因此未来还是有机会的。

　　· 消费升级：围绕品质、配套，更注重商圈内2-3公里范围内的消费需求进行消费升级，更多还是关怀性、体验性的业态。

　　· 专业市场和商业的结合：一个大的专业市场，逛下来大概需要一天时间，儿童游乐和餐饮应该可以适当加强。足浴或者KTV，建议从楼层上进行区分。

华艺购物中心招商运营总监钟思静

　　当中山其他小镇商业项目到处都是的时候，古镇还在为灯奋斗。从国贸广场到大信，商业发展有十来年的断层。随着渠道变更、消费方式改变，古镇灯饰行业也需要升级。这个升级过程中，商业地产发展跟着而上。比如，满足日常家庭亲子需求的购物中心，灯饰卖场引入电影院、超市，这是古镇产业、商业的转型结合。

　　推动古镇商业发展的第二因素是旅游，通过举办购物节、旅游节，组织社区团体到古镇参观灯饰产业、手工制灯，古镇政府也在大力推广商业、服务业。

　　从古镇整个结构来讲，不适合做太多mall，我们更多也是服务1-3公里范围内社区居民，和外来采购灯饰商户、客户。现在政府也是在寻求实力商家，对最老牌的国贸广场进行改造，让它更贴近生活，跟社区进行结合。

　　以前古镇人（消费）习惯往小榄镇、香港、澳门走，这2年政府大力扶持商业、服务业，古镇人消费理念也在改变。

中山海港城物业公司总经理麦锦帆

　　通过4个方面，相信可以挖掘我们项目和镇区的商业潜力：一、餐饮方面，海港大酒楼（主力店）是南粤菜菜王，我们要打造当地优良传统（餐饮）文化，另外每个楼层的餐饮品牌也非常多元；二、引入扶光书店，这是一种爱知识、爱学习的优良传统；三、举办主题活动，帮助商家促进人流、消费，达到合作双赢；四、做好线上推广、采购方面的工作，让购物中心升值。

海港城招商总监李鸿安

　　首先，我列一个数据，根据统计，现在国内二线城市人均商业面积是0.75㎡，但小榄镇区人均商业面积达到0.8㎡。从大环境来看，这是一个商业供求关系不太平衡的状态。

　　第二点，开发过程中，各位开发商要有很明确的方向和视死如归的心态，如果没有这个心理准备，后面的困难难以想象；第三点，人才问题，现在中山商业专业人才紧缺，如果没有这些人，再多的钱也做不下去，所以人才方面要解决好；最后，商业竞争关系，现在招商不是没品牌可选，而是能选的都已经被选了（进驻中山其它项目）。如何从自身定位去作品牌错位选择，这是要深入的。

　　大家都先把“地段、优势”忘掉，最简单一句话，商户经营不行、没钱赚，什么都是白说。

中山汇丰城刘旭耿

　　人都是喜欢大自然的，我们在国外考察了很久，发现给大家提供一种自然的、轻松的环境，大家愿意自发来游玩、休闲，之后就会进行消费。

　　我们会打造与自然结合的体验式购物场所，让大家对购物中心有新的认识，而不是传统为了购物而购物的观念。整个项目也是围绕90、00、10后的消费需求来规划的。

　　整个项目从设计到运营，各方面成本我们都有考虑，从第一年到第五年，甚至十年，我们没有把盈利作为目的。

新龙基集团刘卓

　　中山市场是馅饼还是陷阱，看不透。

　　我大学学的是市场营销，导师教给我一个概念，市场营销不是推销，而是问问消费者要什么，你给他什么，如果要做得更好，你要问他未来3年，甚至10年要什么，然后给到他。商业地产需要前瞻性，但在消费升级压力面前，我们是否在被动调整？这是一个问号，现在做项目要解决问号太多了。“我要在这个地方做成什么样”，是你想象中的商业地产，和现实相差太大。

广州扶光书店连锁有限公司总经理张斌

　　图书是小众行业，这几年突然被商业地产看上了。首先是因为市场需求，商业地产趋于饱和，能想到的业态，购物中心都想把它装进去。另外可能因为书店也在不断升级，与商业项目提升文化品位、艺术升级的需求相匹配。

　　我们以比较低的租金进购物中心，能够为甲方带来什么？就是客流。所以我们必须把空间感设计出来，让家长愿意坐下来，让小孩在这边阅读。这是我们和购物中心的互补。

自然醒联合创始人兼战略发展部总监胡阳敏

　　目前，自然醒在全国9个省40多个城市，有将近200家直营店，至少10年内，我们都不会考虑加盟。

　　回顾到消费升级，我们主要在做4方面的事情：一、产品升级，目前自有商品占到90%，还有一些是海淘，把国际上的好商品带到国内；二、管理升级，通过云计算，集成每个单、每个进店客人，每一个商品销售流向等数据，进行深挖；三、门店升级，我们的门店已经升级到第三代，分5个类型——类似奥特莱斯的ZingMax（醒特会）、 Zing （Mini店）、Zing Selected（精选店）、Zing Perfect（完美店）、 （Zing Dream）梦想店；四、服务升级，做消费者身边不可或缺的家居达人。

奥亦乐园总经理侯国平

　　· 消费升级：收入增长毫无疑问带来消费升级，人们也从纯粹物质消费需求转为精神消费需求。现在80、90后消费者有三个特性：一、喜欢什么就买什么；二、 更愿意为品质好的商品支付溢价；三、 更愿意尝试新事物。

　　所以，我们打造乐园，一定要打造具有拳头效应的产品，让消费者过来一定会说好，而且这个口碑要值得他们下次再来，并推荐给别人。

　　· 品牌优势：科技升级给我们带来了优势。第一，成本更低，一个大概3000㎡的虚拟海洋馆，投资成本大约2000-3000万元，运维成本大概200万元/月，但我们门票都差不多（把运维费赚回来）；第二，可以完美复刻娱乐场景，消费者在30分钟内可以领略十几个经典场景，比如珊瑚礁、帕劳水母湖、沙丁鱼风暴，这是传统娱乐场景无法做到的。

　　在热烈的讨论气氛中，本场沙龙渐入尾声。随后，到场嘉宾在自然醒联合创始人兼战略发展部总监胡阳敏的邀请下，共同参观自然醒海港城门店。

　　据胡阳敏介绍，自然醒海港城店属于Zing Perfect完美店。该类型门店面积在180㎡-300㎡左右，主要选址在大型商业及城市综合体。无论从产品和店面装潢，都体现自然醒的品牌实力。