商业地产风起云涌 房企抢占高地寻差异化、升级运营思路

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2018年01月02日14:36来自:时代周报 杨静
核心提示:对存量商业地产进行升级改造,是不少港资开发商的对策。当中以恒隆地产为典型。

  新零售、人工智能、大数据、线上线下……种种热词背后,实体商业背后的变局正在风起云涌。

  不变的依旧是优胜劣汰、适者生存的硬道理。

  从国家统计局公布的数据来看,商业地产专题阅读)的投资不曾回落。2017年前三季度办公楼投资4978亿元,同比增长5.4%;商业营业用房11710亿元,总比增长1.4%。

  找寻出路,各家商业地产商有了盘算。

  升级再升级

  对存量商业地产进行升级改造,是不少港资开发商的对策。当中以恒隆地产专题阅读)(相关干货)为典型。

  在恒隆地产2017中期业绩报告中,“优化工程”“翻新工程”亦是高频关键词汇。除了上海恒隆广场之外,上海港汇恒隆广场、香港铜锣湾商铺等已经启动翻新升级。

  以地处上海南京西路商圈的上海恒隆广场为例,恒隆两年里斥资6亿港元对该项目地库及建筑体进行改善及翻新,并调整租户结构,引入30多个全新品牌。

  事实证明,两年的时间,为恒隆赢得了决战下半场的筹码。反映在2017年度中期业绩中,恒隆的总收入增长1%至63.58亿港元,总营业溢利上升5%至45.41亿港元,租金收入上升1%。当中,上海恒隆广场表现打眼,租金收入增长达23%,整体零售额较上年同期大幅增长29%。

  港资商业地产开发商素来以精细化运营为外界称赞和对标。道理不难理解,商业地产本身聚焦在客流。品牌的引进、组合,是商业资产优化改造中较为关键的环节。如何通过品牌间的巧妙组合持续丰富内容,并带来消费者客流,才是王道。

  不同凡“想”、尊人重土、止于至善。是香港兴业国际集团有限公司执行董事邓满华给出的12字总结。在他看来精品从来都是可以胜出。

  他以上海静安兴业太古汇为例,列出了商业地产打造的六大方向:以商业综合体为蓝图,营造复合型体验环境;项目体量、地段和功能具备协同效应;空间设计匠心独运,引导顾客发现惊喜;定位精准,强调体验;举办多元活动,打造人文空间;结合电商、科技,创新营销策略。

  “要么拥抱转变,要么被转变的洪流淘汰。我相信商业地产的新形态已经曙光初现。”他对外表示。

  差异化运营

  避免同质化运营仍然是业内关注的焦点。

  在2017观点商业年会上,中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,对于当前的商业地产,应该探索差异化运营的路径,寻求市场突破点,例如体验式、儿童主题、教育主题等差异化业态。

  对文化的切入是一方面。

  比如宝龙,在深耕地产、商业、酒店等强势产业的同时,也积极地为城市打造文化艺术场馆。以商业结合艺术,让艺术融入商业,为商业地产运营者们提供了一条新的开发思路。

  “点亮一座城”是远洋商业的自我定调。远洋和太古联手,以“街区购物中心”为特色,在国内激烈的商业地产搏杀中走出了一条令业内敬畏的差异化之路。不久前新开业的杭州远洋乐堤港也已艺术为切入。说是购物中心,其实更是艺术馆式的打造。

  此前,远洋集团总裁助理、远洋商业地产事业部总经理丁晖对时代周报在内的媒体给出了解释:“能和科技长期竞争的是人文和文化,这也是为什么远洋在实体商业中加大文化艺术场景打造的原因—和消费者形成交流,不管是物质本身还是精神场所。”

  从轨交商业切入也是一方面。

  近期,睿意德商业地产研究中心及中商数据联合发布的报告指出,“轨交商业”或成未来的发展热点。

  数据已经有了显示,2017年新增购物中心离地铁站点距离平均为1公里,2/3的新增购物中心离地铁站距离800米以内。轨道交通拉近了既有商圈的距离,对存量与增量市场提出了更高的差异化要求,商圈特色细分化成为必然。

  睿意德方面认为,市场竞争将持续升级,围绕IP场景打造,品牌业态创新,大数据驱动的精益化运营管理,将成为项目重要抓手。

  而从此前召开的RICS商业地产资产管理国际峰会2017上来看,开发商们的共识是提高租金收益和整体回报率,提高物业的增量价值,并使持有资产不断保值升值,势在必行。 

  这就要求开发商们更要基于资产管理视角,加强物业管理和风险管理,采用灵活的租赁策略和有效营销,并且尝试创新的商业地产运营模式等有效策略提升物业增量价值。

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文章关键词:商业地产 恒隆地产 宝龙
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