2017东莞土拍:外来房企拿地比例达94% 商业用地供应减少

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2018年01月10日10:58来自:信息时报 记者:段亚雄
核心提示:2017年,东莞公开出让商住地仅17宗,均采取“限价+竞配建/竞自持/熔断”等方式出让,外来房企斩获其中16宗。此外,商业用地供应减少。

  在近两年东莞土地火速升温,百强房企纷纷进驻东莞形势下,本地房企在莞公开拿地愈加艰难。东莞中原战略研究中心数据显示:去年政府公开出让商住地仅17宗(不含人才配套地块),合计占地64万平方米,建筑面积143万平方米,创历史新低。成交方面,去年年内共成交16宗商品住宅用地,其中,仅有一宗被本地房企斩获,外来房企拿地比例高达94%。

  供应:

  去年土地供应再创低位

  2017年东莞出让商住地全部采取“限价+竞配建/竞自持/熔断”等方式出让,10月亦出台政策严禁“商改住”,在严控环境下,本来开发量已达到瓶颈的东莞,2017年土地供应再创低位。

  去年政府公开出让商住地仅17宗(不含人才配套地块),合计占地64万平方米,建筑面积143万平方米,创历史新低。东莞中原战略研究中心工作人员称,与往年一样,2017年东莞商住地供应亦集中在下半年,上半年1月出让1宗商住地,而后供地断档7个月。9月以后,出让19宗商住地(含3宗人才配套地块)。

    “2017年内公开土地出让金再超200亿,商住地仍为其主要来源。”业内人士表示,虽然2017年东莞公开出让土地规模创下低位,但其成交金额仅比上年小幅下滑,仍达到212亿元,仅略低于上年。 其中,商住地出让金达179亿元,仍为土地出让金主要构成部分,占比达到85%。

  成交:

  仅一宗被本地房企斩获

  在2017年粤港澳大湾区列入国家战略的背景下,湾区9市纷纷迎得百强房企的重兵布局,而东莞作为湾区的核心一员,受到房企持续看好,华润、招商、旭辉首进东莞斩获地块

  去年东莞出让商住地中,仅一宗被东莞本地房企斩获,其余均被外来房企夺得,且多宗地块触达最高限价,以高比例自持成交。但随着年底一手楼市场成交难以回温,加之政府限价等多种措施下,去年底房企拿地开始趋于谨慎,越来越多地块成交未触及最高限价。

    “外来房企雄霸土拍市场,2017年仅一家本土房企斩获地块。”东莞中原战略研究中心负责人表示,在近两年东莞土地火速升温,百强房企纷纷进驻东莞形势下,本地房企在莞公开拿地愈加艰难,外来房企拿地比例持续快速走高,2017年成交的16宗商品住宅用地,仅一宗被本地房企斩获,其余均被外来房企夺得,外来房企拿地比例高达94%。

  另外,随着土地全限价,竞配建、竞自持、熔断等方式轮番上阵,土地自持比例高企。记者梳理资料发现,去年17宗土地16宗成功成交,1宗遭熔断。在成功出让的地块中,自持比例最高的达到80%。

  焦点:

  严禁“商改住” 商业地供需降温

  近年来,在住宅用地供应紧张下,许多房企将目标放在商业地上,将商业地开发商业公寓入市。近几年东莞楼市兴旺,投资性需求大幅释放,加之商务公寓不限购不限贷,2016年多宗商业地被品牌房企斩获用于开发商务公寓产品,2017年政府打击投机投资行为,商业用地供应迅速萎缩。

  同时,东莞严厉打击商业用地改作居住用途。2017年10月20日,东莞出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知 (试行)》,明确2017年3月21日之后出让的商住及商业金融业用地,建筑立面需进行公建化处理;开发企业应当严格按照批准的规划用途进行开发、建设、销售和使用,不得改为居住用途等;内带独立卫生间的商业、办公单元,每一分隔单元的套内建筑面积不得小于250平方米(首层商铺除外);采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置厨房等,品牌房企迅速“退避”,商业地成交降温。

  “特色小镇”等遍地开花

  在国家支持建设特色小镇方针下,东莞作为传统工业城市,加之在莞拿地困难,不少房企试水新业务,目前“产业新城”、“特色小镇”项目遍地开花。

  记者了解到,东莞已成为房企产融布局重点区域之一,目前已在布局的项目有道滘科技文旅特色小镇(华润置地)、黄江互联网小镇项目(星河)、厚街运动小镇(碧桂园)、客天下·东莞国际旅游度假区、黄江科技小镇(碧桂园)等。

  业内人士分析认为,在高地价时代,开发商探索多元化业务,产城融合、特色小镇布局的趋势加剧,东莞作为传统工业城市,成布局重点,房企以产城融合规划布局三旧改造。

  趋势:

  品牌房企联合拿地成常态

  业界人士分析,接下来房地产严控基调延续,限价、竞自持、竞配建等多种方式仍为政府供地方式。同时,在鼓励租赁市场发展下,租赁用地出让持续成为热点;土地市场预计持续降温,开发商拿地趋向谨慎和理性。

  近两年土地实际供应量远低于计划量,土地遭积压,同时,从东莞中期计划供应量来看,未来几年政府计划供应量均超200万平方米,明年预计土地供应将放量。而东莞作为湾区“明星”城市,品牌房企持续进驻,房企竞争愈加激烈。

  值得关注的是,品牌房企联合拿地成常态,加上并购合作开发等形式拿项目,品牌格局愈发集中明显,且三旧改造进入新常态,旧改用地加速入市。

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