2017商业地产1400亿收购大戏:谁是大鱼?谁是小鱼?

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赢商网 http://www.winshang.com2018年01月11日16:57来自:赢商网 付庆荣
核心提示:行业加速洗牌的年代,“大鱼被吃”亦不足为奇,何况是“小鱼们”呢?

  城市图谱:一线及重点二线城市成宠儿

  虽说是一次不完全统计,但仅从已列出的20宗(有代表性的)单个商业项目(地块)收购(专题阅读)样本中,不难看出其背后的城市分布图谱。

  20宗(有代表性的)单个商业项目(地块)收购案例城市分布(制图:赢商网 数据来源:公开资料)

  按照上述图表中的维度对20个样本进行分类后发现,交易发生在一线城市的占比为70%,剩余的三成则位于二线及以下城市。

  这是否是一贯的规律?背后的原因是什么?对此, 戴德梁行华中区投资及顾问服务部董事及主管苏俭婷对赢商网表示,大宗商业物业交易确实大多发生在一线或重点二线城市,且将会是持续趋势。

  苏俭婷补充称,究其原因,资本是逐利的,而核心城市在资产价值、运营水平、资金与经济活跃程度四个维度相对于非核心城市都具备显著优势。

  具体看,在资产价值维度,核心城市资产流动性高,在资产退出方式上有多元选择,且保值性强并能获取较高溢价,资产增值速度快,相应投资风险低。

  在运营水平维度,核心城市已全面进入商业地产(专题阅读)存量市场,且竞争激烈,从而使业主方更重视资产管理水平,注重运营能力,以最大程度的保证商业物业的品质与租金回报。

  在资金维度,核心城市融资渠道多,融资成本相对较低,为总价高昂且较为依赖杠杆的大宗交易的实现提供了支撑。

  而在经济活跃程度,核心城市经济活力强、人均收入相对较高,且商业需求旺盛、商业市场成熟,为商业物业租金的攀升提供基础,从而提升资产回报率,增强投资者的购买信心。

  无疑,上述提及的四个维度是一线及重点二线城市出现高频大宗商业物业交易的必要支撑,但站在时间轨迹上看,单个城市不同年份交易量亦略有不同。

  以广州为例,其在2017年以前的几年大宗商业物业交易的流动性相对较慢,但2017年却呈现集中爆发之势。

  “一般来说,基金持有商业物业常见的退出时间是3-7年。”苏俭婷对赢商网指出,2017年广州出现的这几个收购案列大都处于这个时间区间。

  资料显示,和记黄埔将西城都荟转手给基汇资本及摩根士丹利是在2013年8月29日,而领展再接盘是在2017年4月,期间相隔约三年半。

  而在去年11月被凯德收入囊中的乐峰广场则是美国保德信房地产基金在2012年5月以20亿购入的,运营时间差不多五年半。

  苏俭婷表示,基金购置商业物业,追求的是最大程度的物业增值,从而实现退出时的收益最大化,“要实现这一目标,一般都需要对购置物业进行全方位资产管理水平的提升,一般需要至少3年的时间”。

  除了是物业提升周期外,“3-7年”亦是基金收购物业时运用杠杆的融资周期,“退出的节点也会考虑与融资周期到期的时间节点配合”。

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文章关键词:商业地产 收购 万达
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