专访彭国邦：轻资产很热，但太古不做

　　“高周转”“轻资产”成为商业地产热门词汇，快速跑马圈地更是被开发企业所推崇。

　　但太古地产的开发节奏依然“高冷”。兴业太古汇是继北京三里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里后的第五个面世项目，这个项目开发时长高达15年。

　　但不可否认的是，十年磨一剑体现的终究是匠人精神，太古地产旗下的项目，均为城市的商业地标。

　　就在4个月前，彭国邦就任太古地产（中国）行政总裁，负责管理太古地产在中国内地的物业组合，以及执行公司在中国内地的整体投资策略和项目收购计划。

　　这位新上任的行政总裁是否会带领太古地产在内地加速快跑？太古未来是否执行轻资产计划？未来十年，太古地产在内地的愿景和目标如何？带着这些疑问，赢商网专访了彭国邦。 

左为太古地产（中国）行政总裁彭国邦

　　太古地产依然看好内地城市更新的机会

　　商业地产而言，不同城市呈现出差异化的商业格局。由于商业资源集聚度高、城市枢纽性强、购买力更为强大等综合因素，北上广深依然被商业地产商视为“蓝海”。　 

　　但太古地产至今未在深圳布局，对于一线城市的发展机会，彭国邦表示，太古很希望在深圳有发展机会，但并不会对项目落地设定特定的时间点。在合适的时间、地段，有合理的价格，太古地产会积极投入。可以是以零售为主导的综合发展项目，也可以是以销售为目的的住宅项目，只等合适的机会。　　 

　　目前，太古地产正在积极作实位于上海浦东新区前滩的一个零售项目，希望能在今年一季度与合作伙伴陆家嘴公司完成成立合资公司。一旦落实，这将是太古地产继兴业太古汇之后在上海的第二个项目。太古地产选择地块有两个重要标准：一是地段，二是地块的连接性。虽然一线城市目前释放的土地量不多，但太古地产依然看好城市更新释放的机会，并力求寻找这样的机会。　 

　　纵观国内一些商业地产项目，深陷同质化“泥潭”。无论是建筑外观、内部空间布局，还是定位、功能、业态组合和引进品牌，大多“处处雷同”。也许这就是速度快造成的“先天不足”。　 

　　而太古地产虽然不快，但在项目的打造中，总能找到和当地文化的契合点，同时运营后劲十足。这也说明，精品原本来就是需要时间打磨的。

　　如何避免这种同质化的现状，彭国邦认为，每个项目的地段都不一样，太古地产不会将一个概念复制到不同的地段上，而是会花相当长时间跟建筑师、学者一起去真正了解项目所在地的特色和周边社区的需要，了解当地政府的想法，比如他们想在这个区域呈现给消费者哪些东西，从而在设计和建造中让项目与所在城市及未来的顾客群体密切相关。如果可以实现这一点，就会成为一个成功的项目。

　　体验式消费被视为购物中心的“吸客”利器，更成为一种趋势，也是购物中心无法绕开的发展之路。

　　对于太古地产来说，体验始于项目设计之初，重要的是如何使设计与项目所在地区和未来使用它的社群密切相关。落成开业以后，要高度重视运营质量，让优质的顾客体验贯穿整个过程。同时，打造丰富的业态组合和细节体验。 

　　太古地产的2030愿景

　　商业地产投资大、回报周期长等特点，决定了对于资金的需求更甚。如果开发企业想要大举扩张，就需减少资金沉淀，保证充裕的现金流，在此背景下，开发企业纷纷调整模式，开始“由重转轻”。

　　万达、大悦城等标杆开发企业也积极投身“轻资产”，进行品牌输出。 

　　其实，在出任现职前，彭国邦曾任发展及估价总经理，负责香港投资及买卖物业的业务发展。

　　但他表示，太古目前不会涉足轻资产管理，管理的最大价值是寻找并培养最好的管理人才，让他们在公司长期持有的项目中发挥作用。其实太古地产在人才培养方面的投入非常多，旗下项目也都着眼长远，因此也希望团队更加专注于自身投资的项目。“管理他人的资产可能是一个机会，但并不适合太古地产。”

　　运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到最大体现的保障。

　　彭国邦认为，商业运营，最主要的是对人才的投入。太古有很长的管培生计划，从他们大学毕业入职太古，每隔一段时间都会有一个轮岗，让他（她）们对每个地区和每个项目都有很深的了解。随着时间和年龄的增加，他（她）们的经验就会不会增加，成长为管理人才。

　　同时，太古地产也会从外部招聘一些很好的人才，这些新鲜的血液能够带来新的经验并不断挑战内部的项目，达成共同成长。长期的育人过程，最后达到良好的运营能力。所以育人和运营是互动和过渡的过程，最后达到项目管理能力的提升。

　　消费的不断升级，正在悄然改变着国内商业地产的格局。

　　太古如何应对这种趋势，彭国邦认为，人们对美好生活的向往，表现在两个方面，一方面是他们有更多的时间，另一方面是有更多的钱去消费。之前的消费可能只是买一些必需品，而目前来说，闲暇时间也可能去消费。零售业的作用，就是把消费做成一种愉悦的体验。因为人们有了更多的钱之后，可选择的东西会更多，不仅仅是购物。一个好的零售实体，一是能够提高消费者的整体生活品质，二是为消费者创造更好的消费空间和环境。

　　对于太古地产未来十年的可持续性愿景，彭国邦指出，我们的愿景，是到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商。我们为达此愿景而制定的策略，建基于环环相扣的五大策略支柱上，包括：社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益和经济效益，并将创新研发和沟通参与的理念贯彻始终。

　　 采访实录 

　　 赢商网：太古地产在内地的拓展计划如何？如何看待北上广深四个一线城市中，城市更新的机会？在一线城市中，太古地产目前在深圳尚未有项目，太古地产是否有在深圳拿地的计划？

　　彭国邦：在过去十年，太古地产一直在辛勤的耕耘，打造我们目前为止的五个发展项目。至于未来策略，目前，太古地产正在积极作实位于上海浦东新区前滩的一个零售项目，希望能在今年第一季度与合作伙伴陆家嘴公司完成成立合资公司。一旦落实，这将是太古地产继兴业太古汇之后在上海的第二个项目。太古地产选择地块有两个重要标准：一是地段，二是地块的连接性。虽然一线城市目前释放的土地量不多，但太古地产依然看好城市更新释放的机会，并力求寻找这样的机会。

　　太古很希望在深圳有发展机会，但并不会对项目落地设定特定的时间点。在合适的时间、地段，有合理的价格，太古地产会积极投入。可以是以零售为主导的综合发展项目，也可以是以销售为目的的住宅项目，我们对此持开放态度，只等合适的机会。

　　赢商网：体验式商业被开发企业视为“吸客利器”，什么样的体验式商业可以真正抓住消费者的痛点？太古地产如何做体验式商业？

　　彭国邦：体验式消费是一个很大的课题。对于太古地产来说，体验始于项目设计之初。我们力图让设计与所在地区和将来使用它的社区及人群密切相关。落成开业后，也始终大力投入将优质的运营管理贯穿整个过程，确保为顾客带来高品质的体验。

　　从根本来说，我们希望为顾客提供丰富的选择，尽量为他们提供我们认为最好的生活方式体验。因此首先我们要确保项目有丰富的业态组合，比如说三里屯太古里，我们专注于在此打造众多世界潮牌的旗舰店，也是许多国外品牌首次进入中国内地的集散地。这样的业态组合会带给顾客与众不同的选择。

　　除了业态组合之外，太古项目餐饮业的质量和多样性，也能吸引顾客在此逗留。体验式消费的质量，也包括提升我们周边的环境。以三里屯太古里为例，我们与当地政府合作，在酒吧街中段建设了瑜舍社区花园，提升了这个区域的景观、功能和环境，也对区域品质有一定更新。此外，对公共空间进行发掘并提供有质量的活动，也可以给顾客群体带来不一样的体验。　 

　　除了业态、品牌等显而易见的方面，还有许多细节也对打造优质顾客体验至关重要，比如广州太古汇也许拥有国内最先进的厕卫设施和最优质的停车体验之一，会让人使用起来感觉很舒适。而星巴克海外首家臻选烘培工坊，则落户在上海兴业太古汇。

　　目前一些市场的假设说，我们之所以注重线下零售体验，是因为来自线上的挑战，但我并不这么认为。我觉得我们之所以要提供优质的生活方式体验，是因为我们也希望拥抱线上，线上线下应该是一种融合，共同为顾客提供高质量的生活方式体验。

　　赢商网：如何看待中国内地商业同质化的现象？

　　彭国邦：在我们看来，每个项目的地段都不一样，我们不会将同一个概念复制到不同的地方，而是会花相当长时间跟建筑师、学者一同去真正了解项目所在地的特色和周边社区的需要，了解当地政府的想法，比如他们想在这个区域呈现给消费者哪些东西，从而在设计和建造中让项目与所在城市及未来的顾客群体密切相关。如果可以实现这一点，就会成为一个很成功的项目。

　　在某种程度上，中国内地项目的同质化也给太古地产带来了机会，即通过差异化和提供在别处获取不到的丰富体验吸引顾客。

　　中国城市化的进程的加速，中产阶级规模不断壮大，家庭可支配收入增加，这些都对零售商场的发展有利。商场要成为新型的社区空间，不仅承载家庭消费功能，还是他们与朋友会面、孩子玩耍、文化娱乐等等的公共空间。如果能够真正能把一个空间做到让消费者有很多的理由来这里，相信人们就会很愿意走出家门到这里来。

　　赢商网：贵公司与远洋合作开发了北京颐堤港及成都太古里两个项目、与兴业集团联合开发了兴业太古汇等，太古地产未来在内地拓展，选择合伙人的标准是什么？

　　彭国邦：太古地产对于合作伙伴的选择，一直持开放态度，选择合作伙伴的标准，还是看项目本身的合适度，如北京的三里屯太古里和广州太古汇则是我们独立发展的项目。我们也希望可以拓展更多的合作伙伴。我们倾向的合作，双方是一种互补关系。合作是一个互相学习和分享的过程，双方互相鼓励，也可能挑战对方的一些想法从而带来新的灵感和启发，从而创造不同于寻常的项目，也为双方带来更多的机会。

　　赢商网：万达、大悦城等商业地产标杆企业，均在做品牌输出等轻资产模式，太古地产未来在此方面，是否有相关计划？

　　彭国邦：在商业方面，太古目前不会涉足轻资产管理，我们认为管理的最大价值是寻找并培养最好的管理人才，让他们在自己长期持有的项目中发挥作用。其实太古地产在人才培养方面的投入非常多，旗下项目也都着眼长远，因此也希望我们的团队更加专注于自身投资的项目。管理他人的资产可能是一个机会，但并不适合太古地产。

　　此外，我们也会跟政府进行一些合作，协助他们出具方案，着眼于长远地提升公共区域的环境、功能和品质并提供管理，在这种情况下，我们愿意参与非自持资产的经营。

　　赢商网：后开发时代的首要竞争力就是运营能力，开发环节依然重要，但运营管理与物业管理等价值链后端才是价值成长的关键。太古地产深耕商业地产40余年，是如何不断强化自身运营能力的？

　　彭国邦：商业运营，最主要的是对人才的投入。太古有很长的管培生计划，从他们大学毕业入职太古，每隔一段时间都会有一个轮岗，让他（她）们对每个地区和每个项目都有很深的了解。随着时间和年龄的增加，他（她）们的经验就会不断积累，成长为管理人才。

　　同时，太古地产也会从外部招聘一些很好的人才，这些新鲜的血液能够带来新的经验并不断挑战内部的项目，达成共同成长。长期的育人过程，最后达到良好的运营能力。所以育人和运营是互动和过渡的过程，最后达到项目管理能力的提升。

　　太古地产在香港有40多年的发展历史，之前经常是香港同事向内地同事分享经验。但是目前到未来，我相信内地团队也会越来越多地将许多新鲜的经验分享给香港团队。

　　赢商网：您预测未来五年，内地商业地产市场还将出现哪些大的变革？太古地产是如何应对这些变革的？

　　彭国邦：商业地产行业一直在变，随着技术的不断更新，更会带来一些颠覆性的变化。所以我们必须与时俱进地应对数字化的变化带来的机会和挑战。

　　对这些变化我们充满期待，会积极与相关的人和机构合作加速我们的学习，同时特别要去倾听消费者的心声，因为他们都是走在技术最前沿的。五年的时间很快，一定要关注有前瞻性客户群体的想法。

　　当然，除了技术上的连通性，地理上的连通性也非常重要。

　　新形势下，我们要不断掌握客户的需求。因为新一代客户需求很高，比如说对公共空间如何运用，抑或是办公室和商场能否实现互联互通。 

　　对未来五年我们充满期待和信心，北京市政府出台了很多新的愿景和规划，比如将朝阳区定位为全北京，甚至全国的文化中心，以及朝阳区近期提出的打造“文化三里屯”等，这里面蕴含了很多机会，而以创造性的手法转化城市面貌一直是太古地产的精髓。最新的一个案例就是我们与昆泰集团合作优化升级三里屯雅秀。很高兴与昆泰这样的国企联手为三里屯地区带来更多优质的零售和生活方式体验。

　　赢商网：您如何看待中国的消费升级，您眼中的消费升级具有哪些特征？

　　彭国邦：人们对美好生活的向往，表现在两个方面，一方面是他们有更多的时间，另一方面是有更多的钱去消费。之前的消费可能只是买一些必需品，而目前来说，闲暇时间也可能去消费。零售业的作用，就是应该把消费做成一种愉悦的体验，而不仅仅是购物。一个好的零售实体，一是能够提高消费者的整体生活品质，二是为消费者创造更好的消费空间和环境。

　　赢商网：侨福芳草地、K11等艺术类购物中心开始受到业内关注，您对艺术类购物中心有何看法？太古地产旗下项目未来是否会和艺术深度融合？

　　彭国邦：艺术类的商场展示了零售空间可以为人们提供的另一种可能性，人们来到这里不仅可以购物，还可以享受艺术和文化体验。文化艺术一直在太古地产的项目中发挥着重要的作用，我们在中国内地的项目也很注重带来高品质的文化艺术体验，经常与本土及国际上的艺术家和机构合作，丰富人们的精神生活体验。

　　比如在三里屯太古里，我们很注重将艺术融入三里屯，其实也响应了政府打造“文化三里屯”的愿景。今明两年我们还与伦敦著名的维多利亚及艾伯特博物馆合作，在我们旗下的购物中心推出鞋履展。

　　赢商网：太古地产目前面临的最大挑战是什么？未来十年的可持续性愿景如何？

　　彭国邦：我们的愿景，是到2030年成为可持续发展表现领先全球同业的发展商。我们为达此愿景而制定的策略，建基于环环相扣的五大策略支柱上，包括：社区营造、以人为本、伙伴协作、环境效益和经济效益，并将创新研发和沟通参与的理念贯彻始终。