深圳核心商圈租金年涨10% 永旺、沃尔玛等商超频频闭店

2018年03月16日09:19 来自:南方都市报 记者:陈盈珊
核心提示:深圳核心商圈租金年涨10%,永旺、沃尔玛等商超频频闭店。有人认为,老店倒下,根本原因不在租金,而在电商。发力生鲜或成超市突破口。

  日前,沃尔玛深圳南新店停业,这也是沃尔玛进入南山10多年来关闭的首家门店。同月,南山唯一一家永旺超市,占地超过2万平方米的十年老店关门。一边是旧店相继因“合约到期”或“经营调整”而关闭,另一边则是新店加紧开张以新业态入市。深圳实体零售的“闭店潮”中“危”与“机”并存?

  现状

  关旧店:租约到期、经营调整

  五年前的三月,亚洲最大零售商品牌吉之岛正式更名为永旺(AEON)。今年三月,永旺海岸城店关闭。除掉去年撤去的福田Coco Park店,永旺AEON目前在深圳剩下4家门店。而这不过是深圳近年实体零售闭店大军中的一员。

  梳理近年多家实体零售闭店公告,“租赁合同到期”和“经营调整”成为旧店关门的重要原因。“现因双方签订的租赁合同期限届满,双方不再续签,故我司永旺海岸城店于2018年3月3日营业结束后正式终止经营。”永旺超市海岸城店所属母公司——永旺华南商业有限公司向南都记者表示,店面关闭并非经营不善,而是合同期满。沃尔玛南新店给出同样关门理由。

  新布局:新店开张体现业态变化

  “实体商业运营,就好比种花。旧的枝叶要不断修剪,这样花才能开得好、开得久。”和多家零售相关负责人一样,沃尔玛中国区总部的相关负责人更愿意把旧门店的关闭当作商业发展进程中的“正常调整行为”。家乐福相关负责人也表示,零售商每一年都会做出回顾,并应因时代、城市、消费环境做出策略调整和店面升级。

  新年伊始,深圳各家零售商已在积极布局。南都记者了解到,在布吉丹竹头地铁站,一家占地面积超两万平米的永旺新店将于年底开张。沃尔玛相关负责人也介绍近期会有3家新店分别落地深圳宝安、坂田、福田,其中宝安门店已经确定为新业态店面。

  调查

  租金和电商压力促实体零售转型

  核心商圈租金年均涨幅约10%

  房地产热火朝天,租金水涨船高。李月对于发生在家门口的商超关闭似乎并不意外,“2014年月租金是4000元,现在是1万6,整条街的人流只有以前的三分之一。”在深圳罗湖核心商圈拥有20平米的精品杂货店铺,努力不亏是李月新一年运营的期望。

  南都记者了解到,老牌零售多于上世纪九十年代以后进入深圳,不少实体商超进驻所签的租赁合约多为十年期或更长,比如永旺海岸城的租约为十年期、沃尔玛旗下零售的租约有些长达二十年。而近年,不少租赁合约恰逢到期,这也是为何近期店面关闭频现。

  租约期满,租金或有不同程度上浮。中原地产代理(深圳)有限公司商铺部董事总经理丁长申告诉南都记者,目前深圳核心商圈的租金年均涨幅约在8%至10%,“这要求商业实体经营必须跟上这种涨幅,如果跟不上那就很有可能被淘汰”。

  赢商网数据显示,2017年深圳核心商圈(包括东门、华强北等商圈)购物中心首层平均租金达1359元/㎡/月,同比增长12.7%,涨幅强势;深圳非核心商圈(包括宝安、龙岗等商圈)购物中心首层平均租金达833元/㎡/月,同比2016增长6.3%。

  出路

  什么样的实体零售业能活下来

  这种零售品牌没被租金吓跑

  还带动租金提升

  不过,与其说租金高昂压倒实体,倒不如说租金是商业综合体和实体零售品牌相互选择的一种方式。商圈购物中心的良性发展带动租金稳健上浮,具有成熟商业氛围和稳定消费客群的核心商圈受到零售品牌的青睐,不少品牌愿意为此支付租金溢价。而另一边,新零售的崛起刺激实体零售需求,进一步带动商圈发展,所以具有新业态的品牌更受欢迎,因此在租金上有更强的议价能力。综合考虑未来发展态势和消费人群,不同零售品牌也会有相应调整,或渠道下沉到二三线城市,或者进入深圳新兴商圈、大型社区也未可知。

  “目前深圳商圈欢迎零售生鲜,盒马鲜生、超级物种这些新零售、新业态的入驻,会反哺商业地产,进一步提升租金。这也反过来要求传统零售要去转型”,丁长申补充道。相较于核心商圈布局餐饮、服饰,非核心商圈则倾向于布局娱乐业态。

  不过,并非所有大型零售都需要面对租金问题,“天虹有部分自己的物业、华润一样有,人人乐曾一度靠变卖物业止亏为盈”,业内人士透露。

  非标产品还是线下销售更有优势

  另一边厢,电商似乎也成为众多网友解读深圳老牌零售倒闭的一大要因。“老店倒下,根本原因不在租金,而在电商”,一名深圳网友在帖子里如是留言。

  “不进则退,电商和互联网对实体零售而言,是‘危’也是‘机’”,深圳市零售商业行业协会副秘书长谢永明告诉南都记者。

  “实际上,并非所有的产品都可以转移到线上,比如非标准化的商品。”但对于时尚服饰、生鲜产品等需要顾客挑选、满足个性化需求的产品来说,电商未必是最适合的渠道,“非标产品需要体验,这也是为什么主打体验的新业态、新品牌更受商业综合体和大众消费者的喜欢。”深耕零售行业近十年,谢永明明白,商业消费的业态只会趋向更多元化,以线上完全取代线下,这个可能性几乎为零。

  “电商和实体零售有很大合作空间”,家乐福相关负责人告诉记者。过去一年,零售圈内最激动人心的变化莫过于“牵手”,永辉、沃尔玛、天虹、家乐福,一个个零售巨头都抱上了互联网的大腿,腾讯、阿里也在不遗余力地跑马圈地。三月,各家发布最新业绩公告。虽有几家老牌零售仍在亏损状态,但不难看出传统零售业在不断探索新零售转型后纷纷迎来业绩回暖。

  观察

  发力生鲜成突破口 智慧零售或是大势

  拥抱电商和互联网的第一站,或许是生鲜。阿里孵化新业态超市盒马鲜生,京东搭乘商超巨头沃尔玛和永辉,腾讯领投两轮每日优鲜。在传统商超的手机APP、微信商城、网上商城等平台上,消费者可以基于定位买到自己附近的生鲜产品,下单后门店自提或送货上门。走访深圳市场,生鲜板块可以说是跑到了线上与线下融合的第一线。

  “生鲜是高频次、刚需性质的消费品,在消费升级的大环境下有相当可观的市场”,谢永明表示。有数据显示,目前全国4000多家生鲜电商的数量,只有不到1%盈利,运输损耗大、没有优质的冷链和供应链管理是个中原因,而线下零售巨头在这块恰好形成优势互补。联手电商,生鲜板块自然成为主力。

  “发力生鲜的背后是看重其中大数据的价值,因为这是在布局未来。”在谢永明看来,生鲜板块除了带来利润增长点,更是因为通过消费者购买生鲜的行为分析出消费模式,以期未来更好提供消费定制和智慧零售。“不过目前生鲜板块,还没有很强的品牌诞生。”谢永明指出。

  智慧零售关键在技术突破

  3月13日,首届中国智慧零售大会暨零售数字化营销高峰论坛在深圳龙华大浪时尚小镇举行。来自全国零售界和时尚界的“最强大脑”围绕智慧零售这一未来发展新趋势做出探讨,并对未来零售就是智慧零售形成业界共识。

  “深圳作为科技独角兽聚集的城市,这里有最先进的技术,可以赋能智慧零售。”在首届中国智慧零售大会上,深圳市零售商业行业协会会长、市政协常委花涛告诉记者。智慧零售的到来尚需依托技术变革,目前物联网、AI、区块链等技术场景应用还在开发路上,而随着2020年至2021年5G网络的商用并普及,“这个时代会加速到来”。

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