融信中国正出售江浙多个项目股权 曾因拿高价地闻名

　　降杠杆的影响正在房地产行业蔓延，以高杠杆为代表的闽系房企融信中国开始卖项目降杠杆，缓解高负债。　　 

　　据澎湃新闻获得的资料显示，融信正在出售位于江苏南京和浙江杭州至少6个房地产开发项目，交易方式以出售股权或者合作开发方式为主。所出售的项目多为房企土地竞买最为激烈的2016年竞得，土地价格较高，部分地块甚至接近区域最高土地价格。　　 

　　有知情人士透露，即便在房企冲击规模的当下，房企收购项目的意愿强烈，但因所售项目当初拿地价格偏高，部分有意向的企业也仅愿意折价收购。　　 

　　曾因拿高价地名声大噪　　 

　　2016年，融信中国名声大噪，当年销售额仅246亿元的情况下，花费484亿元在土地竞买上，在多宗土地竞买中击败龙头房企胜出。　　

　　不到两年以后，这些曾经高价收获的土地却开始寻找新的资金合作对象。　　 

　　本次转让的位于南京栖霞区、编号为NO.2016G58地块即是在南京土地竞买几近白热化状态下竞得。　　 

　　2016年9月22日，包括融信中国在内的27家房企，经过128轮的举牌，将竞拍总价推至58.20亿元触及政府设置的上限；此时，地块已经出现79.08%的溢价，折合楼板价24957元/平方米，但仍有 22家房企有意继续参与，进入摇号环节。　 

　　2016年9月23日，过百家房企聚集一起，位参与当日20宗住宅用地的摇号，其中，编号为 NO.2016G58地块由22家房企参与摇号，最终融信中国控制的和美（上海）房地产开发有限公司被摇中。　　 

　　截至目前，尚无该地块销售的消息，来自融信中国2017年半年报的消息，该地块融信中国权益比例39%，按照计划将于2018年6月竣工。　　 

　　除了南京，杭州是融信拥有项目最多的城市，融信中国2017年半年报数据显示，其在杭州合计拥有15个项目，包括杭州蓝孔雀、融信杭州公馆、融信澜天、融信永兴首府、融信萧山公馆、经开地块、银河小学地块、庆隆地块、西雅图、钱江世纪城地块等项目。仅有融信杭州公馆和靖江花神庙地块权益为100%。　　 

　　如今，杭州至少5宗土地面临转让。2016年2月竞得的杭州市萧山区萧政储出（2015）26号地块即其中之一。　 

　　当时，融信中国击败包括碧桂园、融创中国等在内的7家房企，以总价13.90亿元、溢价率54%的总代价获取该地块，折合楼板价13072元/平方米。　　 

　　在此之前的2个月，新城控股以0.3%的溢价竞得的萧山北干街道墩里吴地块，成交楼板价仅为4687元/平方米。　　 

　　融信中国将该地块所建项目命名为“永兴首府”，目前在售，就项目2018年的成交数据显示，别墅均价在5万元/平方米，普通高层均价约4万元/平方米。　　 

　　今年将以降负债为基调　 

　　有业内分析，融信中国出售项目股权或为缓解资金压力，这与融信中国高管近期的表态相符。　 

　　3月26日，融信中国发布的年度业绩公告显示，期内实现销售额502.35亿元，同比增加103.88%；营业收入303.41亿元，同比增加166.82%。　　 

　　但是，由于高负债带来的高资金成本，销售大增的时候融信中国的赚钱能力却在下降。期内实现毛利润50.85亿元，同比增加118.30%，但毛利率仅有16.6%。

　　3月26日，融信中国在香港召开的业绩发布会上，首席财务官曾飞燕透露，2018年公司将以降杠杆为基调，希望净负债率降到100%以内。　　 

　　目前融信中国的负债水平远高于行业平均水平。2017年，公司的资产负债率81.93%，较2016年的76.66%上升6.88%；净负债率为159%，虽然较2015年的247%大幅下降，但对比2016年101%的水平，仍然增加约59个百分点。　　 

　　第三方研究机构中国指数研究院的报告显示，2017年，百强企业在扩张的同时进一步拉升了负债水平，全年资产负债率均值为78.9%，较2016年提高2.2个百分点。　　 

　　融信中国首席财务官曾飞燕在发布会现场表示，公司有明确的计划，希望在2018年净负债率回到100%以内的水平，至2019年底回到65%。　　 

　　对于融信中国的计划，曾飞燕解释称，“控制负债规模的增长，不是说降债”。曾飞燕称，降负债不是公司最主要的措施，公司会增加股权融资，会同时涉及项目层面和上市公司股权层面，均会做适当的规划，此举会帮助公司增加偿债能力。　　 

　　具体而言：公司将会保证更多的现金，在投资方面更加审慎，没有好的投资就不去做；随着销售额的结转，今明两年公司的毛利率会有所回升，对金融资产的上升会有一定的贡献。　　 

　　股权融资也将成为融信中国降杠杆的有力工具。融信中国高管表示，适当的时候，公司会引入策略投资者，增加公司的核心资本；继续坚持轻资产的战略，引进更多的资源，用资源互补的方式，以及更多的其他股东来补充我们的权益。　　 

　　同时，开发贷、资产证券化、供应链融资、盘活自持物业，也被融信中国当做2018年的重要融资渠道。　　 

　　面对毛利过低，融信中国高管给出的答案是并购的拖累；以及公司发展太快，对利润影响厉害。2017年，融信中国并购海亮集团35个项目，因为采取价格评估的方式收购，对现有毛利润拉低6-7个百分点，与此同时，费率较高。　　 

　　另外一个原因则是“公司增长太快引起的”。现阶段，公司结转的款项均是两三年前的销售收入，就营销和管理费用而言，公司2017年费用为17亿元，而用前几年的销售额结转到今年去扣除费用，会对利润率影响“非常厉害”。