新鸿基黎祥掀谈商业智慧:租售并举、三字平衡术与十二字决

——2018最强音系列报道

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赢商网 http://www.winshang.com2018年03月29日09:56来自:赢商网 陈佳妍
核心提示:有人认为商场最终是卖货;有人认为商场是浓缩版小生态,而在新鸿基地产南中国总经理黎祥掀描画的场景里,商场是一个理想而舒适的社交平台。

  最强音之企业

  租售并举、十二字诀与三字平衡术

  广州的天环天汇广场,由设计、施工到招商、运营都是新鸿基地产团队统一操盘管理,这也正是新鸿基地产多年来对商业项目的坚持。

  这份坚持,也体现在维多利亚港两岸被誉为“维港门廊”的中环IFC和西九龙ICC、沙田新城市广场、观塘apm、屯门V City、元朗YOHO MALL,上海浦东国金中心、浦西环贸iapm,以及未来将亮相的上海徐家汇国贸中心ITC和南京国金中心IFC等项目上。

  上市45年来,新鸿基地产在香港已拥有超过26座商场。而今来看,这些商场很多都是商业地产界的标杆之作。45年的经验累积,也足以谱成“新鸿基式”的商业运营哲学。

香港“维港门廊”:西九龙ICC及中环IFC

  ◇ 商业运营哲学一:租售并举

  有别于很多开发商“快速开发快速销售”的高周转策略,对优质商业项目“只租不售”是新鸿基地产一贯的坚持。

  黎祥掀介绍,“听公司一些前辈讲,新鸿基地产创始人之一,郭得胜先生以前常常提起,地产商如能在卖楼收入之外,增加租金收入,就可以稳健发展。”

  这正蕴藏着新鸿基地产的商业运营哲学——租售并举

  “由于卖楼收入容易受到经济发展和政策影响而变化,但租金收入不同,租约通常签定三年或更久,即便外部环境发生变化,租金收入也能够提供相对稳定的现金流。”

  以新鸿基地产2016/2017财年的盈利结构为例,全年投资物业总租金收入为218.97亿港元,为集团贡献了超过一半的利润,销售物业约贡献了1/3利润,且集团总负债率仅为7.2%。

  可见,这种方式,使得新鸿基地产在保持一定市场份额的同时,又有相当的实力去抵御经济和市场的波动。

  ◇ 商业运营哲学二:“一条龙”垂直管理模式

  目前,投资物业的租金收入成为新鸿基地产利润的重要来源,集团自持物业的比重越来越大,而诸多项目的成功经验,都得益于新鸿基地产自70年代就开始采用的“一条龙“ 垂直管理模式。

  据黎祥掀介绍,从买地、规划、设计、工程管理、建筑施工、工程监察、营销、招商以及物业管理等物业发展的每一道程序,都是由新鸿基地产内部专业团队直接负责,每个工序环环相扣,确保产品和服务的质素。

  这样做的好处是,集团既能严格监控每个工序的质量,又能全面掌控效率和成本;同时保证了项目各个团队在每个环节互相协调,令项目能够按计划且高水准完成。

  黎祥掀举例称,项目伊始,招商团队提前与规划和设计团队讨论,如何满足市场的最新需求,预判未来的市场趋势等,以设计出被市场和客户认可的产品;物业管理团队则会将前线客户的意见,及时反馈到商场设计和施工团队,确保项目快速调整。

  “招商及运营团队早期介入,让我们能把握正确的大方向,后期也更加灵活。”

  了解了这套体系,也就能明白为何天环、天汇在面临奢侈品行业收缩困局时,仍能快速做出反应和及时调整。

  黎祥掀还表示,“我们所有商场设计都预留了未来市场发展的空间,即在商场硬件上做足预留的工作,未来无论奢侈品品牌或其他业态品牌想进驻,都可以比较容易配合市场去变身。”

“都市绿洲” :天汇广场igc六楼平台花园

  ◇ 商业运营哲学三:“三字平衡术”与“十二字诀”

  此外,谈及新鸿基地产的深厚内功,黎祥掀还分享了“群策群力、以客为先、与时并进”十二字诀与“快、好、省”三字平衡术

  他进一步解释,快、好、省,指的是在地产开发时,在最短时间内最有效地善用资源,以提供最优质的产品或服务。这其实是管理学上常提到的三要素:时间、质量、成本,像一个三角形,能做到平衡,才是功力的体现。

  至于群策群力、以客为先,从上述提到的建设设计、运营管理等细节中足以体现;而在黎祥掀看来,在科技飞速发展的新时代,要保持优势,更重要的是与时并进。

  “科技早已融入人们日常生活的方方面面,商场作为聚人与消费的场所,更应该配合科技,与时并进。”

  基于这一点,新鸿基地产旗下的众多商场都推出了各自的APP,汇集用餐、停车、购物、推广优惠及会员计划等于一体,尤其是搵食易(Eat E-asy),和停车易(Park E-asy)功能,为顾客带来远距离餐厅取票、停车导航等方便的同时,也解决了商场曾经最头疼的两个问题——吃饭排队难、停车难。通过运用最新的科技,提升购物体验,对顾客、租户及商场各方面都是共赢的。

  “有竞争才有进步,不断变化的市场也一直鞭策着我们,要永远走在市场最前沿,用更高质素的设计、运营和管理, 才能一路有更好的表现。”黎祥掀表示。

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