国内超60家房企布局特色小镇 万科、碧桂园等已初具规模

地产未来日报 李颐晖   2018-03-30 10:40
核心提示:据36氪不完全统计,截至目前,国内已有超过60家品牌房企进驻特色小镇,且不少已经初具规模。包括万科、万达、碧桂园、华夏幸福等一线房企。

  有媒体统计,目前全国两批特色小镇试点达403个,加上各地方创建的省级特色小镇,数量超过2000个。

  企业和资本扎堆引起了舆论和管理层面的一些担心。年初人民日报刊登《特色小镇别成房地产小镇》一文,批评特色小镇出现房地产化苗头,对特色小镇建设领域做出预警。 

  但房企布局特色小镇的脚步并未停歇:  

  2月1日,当代置业宣布公司已于1月31日携手九华山投资开发集团摘得池州水墨安徽地块,双方将共同打造“莲花小镇”项目;

  2月7日,招商局集团与碧桂园集团将在产城融合、创新业务和金融资本等领域进行全面战略合作;

  2月9日,阳光城与青岛即墨通济新经济区管理委员会合作建设“中国·童装小镇”;

  2月11日,雅居乐与威海南海新区管委会将合作打造“威海体育休闲特色小镇”;

  2月27日,荣盛发展与蔚县人民政府签订两项产业新城园区合作协议;

  2月28日,碧桂园联合富士康以底价20.62亿元拿下增城朱村凤岗村的8003地块,将在项目开发建设期间和建成后与广州市增城区政府合作,建设集“产、学、研、商、居”为一体的科技小镇。  

  据36氪不完全统计,截至目前,国内已有超过60家品牌房企进驻特色小镇,且不少已经初具规模。其中包括万科、万达、碧桂园、华夏幸福等一线房企。  

  八大热门选择,文旅产业最受欢迎

  目前房企涉足的特色小镇项目可大致分为八类:文旅型特色小镇、金融创新型小镇、高端制造型小镇、科技型特色小镇、生态农业型小镇、康养型特色小镇、影视型特色小镇与体育型特色小镇。其中,由于文旅产业的进入门槛较低,超过六成的房企小镇以文旅为产业主题。

     

  人民日报认为,特色小镇的“房地产化”源于一些地方的传统路径依赖。政府缺钱,认为抢到特色小镇这顶“帽子”,就有项目、来钱快,效果立竿见影;企业缺地,以特色小镇名义拿地容易,成本低,二者一拍即合。

  特色小镇与乡村振兴有着密切联系,房企也可通过特色小镇建设在推进乡村振兴与精准扶贫中发挥自身优势。例如,万科董事长郁亮提出万科从2018年开始要“下乡”,介入乡村经济。

  克而瑞就对36氪表示,在特色小镇的布局策略上,房企形成了优先选择本地化布局和基于一二线城市周边三四线城市开展拓展的模式。而在小镇的具体区位上,多数位于二线以下城市。

  与此同时,房企在小镇项目上的布局有两大策略:以华侨城、碧桂园、蓝城等的聚焦某一类产业,如旅游、科技、农业;以华夏幸福等为代表的,通过产业链思维,打造主题产业小镇,例如机器人小镇等。

  根据克而瑞的数据显示,截至 2017 年 12 月底,TOP100 房企涉足小镇比例达 6 成,共签约项目已超过 150 个,明确提出小镇计划的房企已有 20 多家。

  值得注意的是,新型城镇化是一个复杂的命题,对于地产开发商而言则更为复杂。

  高力国际就曾在接受媒体采访时表示,传统地产运营商由于缺少产业运营经验,一般都难以对产业进行深入系统的设计和定位,特别是难以对特定产业上下游环节进行细致的考量。

  但良好的产业基础是特色小镇发展的初始驱动力,特色小镇的发展需要靠产业的导入来带动产业结构的形成,从而实现小镇的空间结构、社会结构融合。如此一来,小镇很容易形成“空心菜”,这也是今天国家层面接二连三出台规范特色小镇的文件,对“假小镇、真房产”命令禁止的原因之一。不过房企拿地难越来越难,再加上融资收紧,更让“进军特色小镇”成为房企一个再好不过的选择。

  积极布局产城融合,他们真不是玩玩而已

  在发展特色小镇上,目前业内的共识是:要科学规划,综合考虑资源环境承载力,合理确定经济规模、人口规模、用地规模,让生产、生活、生态融为一体,有好的生活环境,有稳当的饭碗,才能吸引更多人就近就业、就地城镇化。

  未来的方向是:不仅能吸引人来,还要想办法把人留下。

  为此,不少房企都在整合自身资源,比如碧桂园,它就不断扩充自己的朋友圈,以推进特色小镇的发展。从无界空间到麦当劳,从高端奢侈品电商平台寺库到联合20多家科技企业成立“体验未来”产业联盟,涵盖各个领域的企业中,不乏思科、红杉资本、创新工场等巨头。

  不局限于外部合作者,在内部,碧桂园已成立了产城发展事业部。据公开报道,团队成员中除了少数工程建设和房改建设的专业人员之外,绝大多数都是从事技术专业、产业发展的人才。

 

  值得一提的是,碧桂园奉行的原则是专业的产业资源先行,再做相应的产业规划落地方案。   

  以惠州潼湖创新小镇为例,该小镇的产业用地、产业配套用地、生活配套用地比例大致为3:3:4。

  第一期先开发产业地产,住宅项目会放在二期做产业配套。项目在初期洽谈时就已明确将与思科合作,碧桂园负责全部的重资产开发建设,思科等主要合作伙伴则带动上下游产业资源的进驻。

  碧桂园的目标是实现100个科技小镇的布局。

  作为产业小镇的实践先锋,华夏幸福也有自己尝试和心得。华夏幸福主打产业新城运营,把产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美作为其产业新城的基础标准。

  例如,华夏幸福在2002年就已经尝试用PPP模式建设项目,通过竞标固安工业园的投资、建设和运营,从政府手中拿到产业新城开发、运营权。2016年,固安全县完成GDP206.3亿元,工业园区占比80%。

  华夏幸福旗下的产业小镇包括大厂影视小镇、香河机器人小镇、嘉善人才创业小镇。此外,足球小镇、健康小镇和葡萄小镇也相继推出。

  绿城宋卫平则选择了特色“农业小镇”。按他的设想,小镇距离上海、杭州等城市三五十公里,一个小镇需要三平方公里土地,其中两平方公里是农业,一平方公里开发建设,形成3万人的小镇。

  农业小镇最大的特点是对基础农业的规划,靠着小镇中房地产开发建设部分获得的收益,带动周边的农业改造,建成富有地方特色的大型农业基地,并将周边的农民转化为现代农业工人。未来5-10年,绿城将打造5-10个这样的“农业小镇”。

  在目前小镇考核的框架之下,单纯的房地产开发商无法主导小镇的建设,而小镇也并不能完全拒绝房地产。虽不排除有一些房企借着特色小镇的名义“圈地”之实,但房企的进驻或多或少都为小镇带来了更多发展的机会与可能。

  诚如人民日报所言,特色小镇发展是一个长期过程,是在市场中生长起来的,短时间用钱砸不出来,靠行政手段也造不出来。特色小镇的发展还需要经过市场来进化和净化。

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