碧桂园、恒大、万科规模降速后选择不同的路

　　“房住不炒”的前夜，碧桂园、恒大、万科这三家中国房地产行业的龙头房企，正朝着万亿销售目标蒙眼狂奔。不过，当“租购并举、住有所居”规划出台，金融去杠杆压顶时，慎言规模、降低负债、利润优先、寻路新时代成为不约而同的目标。

　　“中国房价单边快速上涨时代已经结束了。我们要告别旧思维，行业到了必须要作出改变的时候了。谁引领的变化，谁就是领先的企业，而不是拿传统的规模思维去衡量。”郁亮做出这一判断的同时，万科战略升级为“城市建设与生活服务商”。

　　许家印更是用“新起点”为“新恒大”勾画了进军高科技产业的蓝图，“比如说人工智能、生命科学、干细胞、互联网等高科技领域”。

　　看起来，只有杨国强坐得最稳。秉承“只要有市场的地方，就有碧桂园”的理念，在业绩会上，他反呛提问者——“行业的市场容量还是很大，从公司的角度来看，你认为碧桂园的边界能去到哪里？”

　　思谋远虑的同时，三家房企也有近忧。

　　碧桂园马来西亚森林城市项目停滞一年，这个中国地产史上最大的单体项目计划投资数千亿元。三轮引入1300亿元战略投资的恒大，在借壳回归A股路上暂未告成，而万科股权之争也并未完全划上句号。

　　风向骤转，抛弃规模路线

　　“我那天和一个老板开玩笑，你们追规模的路线走的是恒大前20年走的路线。现在地价这么高，你拼命追规模，不赚钱有意义吗？这个时间已经错过去了。”相比于记者会上的谨言，在和投资机构交流时，许家印显得更为放松。

　　2016年，恒大曾以近3700亿元的规模成为行业第一房企。许家印看来，“做过老大的感觉，做完了就没啥意思了，不要说跌出前三，跌出前十都行。只要利润多。”

　　出人意料地是，在2017年完成5010亿元的合约销售额之后，恒大宣布2018年目标为5500亿元。

　　不过，大船难掉头，其仅有两月即实现1125亿元的销售规模，完成20%的任务，也难怪许家印感慨称，“就算制定8000亿元也是可以完成的，但没有这个必要，和国家的调子一样的，注重增长质量”。

　　相较而言，万科、碧桂园更是拒绝公布销售目标。

　　“我不是数学家，所以我没办法预测数字。我们就当好农民种好地吧。”郁亮直言。万科2017年销售额为5299亿元。

　　以新晋房企老大的碧桂园为例，其踏准了三四线城市棚改货币化的节拍。在2017年，其5508亿元的销售额中，约58%来自三四线城市。

　　此前传言碧桂园2018年保底目标为8000亿元，冲击万亿规模。包括孙宏斌在内的房企高管曾预计，中国房地产规模可达15万亿。

　　尽管这一传言目标并未得到印证，杨国强只是模糊地称，“2018年肯定比2017年好”。但看上去，碧桂园铁了心，要将规模扩张进行到底，把房子卖到全中国。

　　碧桂园在财报中写道：“未来，公司将继续深耕各级城市乡镇，争取更广阔的市场。”总裁莫斌表示，截至2017年底，仍然有符合投资标准的56个三线地级市、136个四线县级市、951个县、16010个镇并未进入。

　　负债率低=不思进取？

　　当规模不再是房企追求的目标时，对于土地的争夺依然激烈，收并购成为最物美价廉的拿地方式。

　　“如果房地产企业还有地就买，不看价格的话，那么之前怎么赚的钱之后就怎么还回去。”郁亮表示。

　　根据万科2017年财报，其全年累计获取新项目216个，合计总建面4615.4万平，同比增长50.4%，对应总价2872.62亿，同比增长57.5%，若算上551亿元独揽的广信资产包，比重进一步上升至64%。这其中，万科三四线城市拿地规模同比增长235.7%，占拿地总金额比重达到29.7%。

　　尽管2017年是万科拿地力度、拿地规模最高的一年，但与恒大、碧桂园相比，万科还是略逊一筹。根据财报，2017年恒大、碧桂园新增土地储备分别为1.26亿、1.4亿平方米土地。

　　许家印认为，近两三年房地产行业洗牌严重，行业集中度大幅提高，2017年是收并购的大好机会。根据，恒大新增1.26亿土储中，收并购占比达到57%，平均成本只有1889元/平方米。

　　作为硬币的另一面，与规模相对应的负债率，也是企业核心财务指标之一。因为一旦花钱买进了更多土地，做大房企规模的同时，负债率就会随之提高。在2018年两会上，央行副行长潘功胜曾表态：“个别房地产企业在财务方面有一些风险，比较激进。”

　　这次，恒大被受诟病的净负债率有了大幅降低。2017年其净负债率为184%，相比2016年的432%大幅下降了248%。这得益于其三轮1300亿元的战略投资，以及提前赎回了1129亿元的永续债。

　　不过，许家印并不满足，他的目标是2020年负债率大幅下降，下降到同行业的中低水平。

　　此外，碧桂园净负债率也从2016年的48.65%上升至2017年的56.91%。

　　稳健现金流管理著称的万科，其2017年净负债率从25.9%下降至8.8%，这直接创下地产行业最低净负债率的历史。

　　不过，在资金密集型的房地产行业中，高速成长意味着负债率的攀升，这一过低的净负债率也让投资者产生万科管理层过于保守的联想。对此，万科新任CEO祝九胜表示，这一净负债率是短期的，正常是在20-40%。

　　此外，腾讯《一线》计算，尽管规模急剧膨胀，但作为最能直观反映企业盈利能力的指标，三家房企净利润率差别不大，均徘徊在11%左右。