华夏幸福总裁孟惊:公司资金很充裕 有意放慢增长步伐

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2018年04月02日11:02来自:澎湃新闻 刘畅
核心提示:对市场尤为关注的华夏幸福开发贷能力、资金链、融资成本等问题,3月30日,北京东三环华夏幸福会议室里,华夏幸福总裁孟惊一一回应。

  北京,一场重度污染刚刚散去,20摄氏度的气温怡人舒适。   

  成立已20年的中国产业新城运营商华夏幸福基业股份有限公司,在2018年3月29日晚间发布2017年年度报告。报告期内,华夏幸福营业收入596.35亿元(人民币,下同),比2016年(同比)的538.2亿元增长10.8%;归属于上市公司股东净利润87.81亿元,同比增长35.26%;净利润率14.72%为三年来最高;总资产约3758.64亿元,同比增长50.4%。   

  对市场尤为关注的华夏幸福开发贷能力、资金链、融资成本等问题,3月30日,北京东三环华夏幸福会议室里,华夏幸福总裁孟惊接受澎湃新闻专访时一一回应。

  从31岁到51岁,孟惊历任华夏幸福基业控股股份公司(华夏幸福母公司,下称“华夏控股”)人力资源部经理,分公司总经理、副总裁,华夏控股监事会主席、董事等。   

  华夏幸福创立于1998年,主要业务分为产业园区业务和房地产开发业务,通过PPP模式(Public—Private—Partnership,政府和社会资本合作),探索区域经济发展。其中产业园区业务包括产业新城与产业小镇两大核心产品,是其核心业务。截至2017年底,拥有员工近2.8万名。   

  回应增长率放缓:有意识想夯实基础   

  华夏幸福2017年度利润分配预案为:以2017年12月31日公司总股本29.54946709亿股为基数,向全体股东每10股派发现金股利9.00元(含税),共计派发现金股利约26.59亿元,占归属于上市公司股东净利润的30.3%。股权登记日为2018年4月12日。   

  华夏幸福2017年原本预订目标为1450亿元,比2016年完成的销售额1203亿元增长20.5%,2017年实际完成销售额1522亿元,增速26%。在公告中,华夏幸福提出2018年销售额2100亿元的目标。这个目标在2017年销售额1522亿元的基础上,提高了38%。  

  澎湃新闻:华夏幸福提出2018年销售额2100亿元的目标,也就是说增速近40%。   

  孟惊:2017年,公司规模增长不到30%,有些放缓,但是各项指标的质量达到预期。2014年-2016年的三年,我们的规模增长迅速,最高有80%,2016年增速达到66%。我们内部有意识地想再夯实一下基础,2017年-2019年主要目标是提升经济指标的质量。   

  一般来说,预收账款是能反映未来净利润增减的指标。年报显示,华夏幸福2017年预收账款余额1324.76亿元,同比增长29.18%。  

  孟惊:2018年,我们工作重点除了聚焦深耕核心都市圈,保持高质量增长,还放在与房企的合作上,做好了,规模要上去,挡也挡不住。但首先我们自己的经济质量要抓好,没做好就去充壮汉,也当不长久。   

  回应房企抱团取暖:大势所趋   

  澎湃新闻:作为房地产商,华夏幸福喊着“弱化房地产”很多年,房地产业务渐渐成为产业园区配套的存在,但销售额又一直占有不小的比例。2017年年报上对房地产开发业务的描述是,“依托产业新城发展房地产开发业务,为园区提供高品质的住宅及配套服务设施”。  

  年报显示,2017年,华夏幸福实现销售额1522亿元,其中,产业新城业务园区结算收入额299.12亿元,房地产业务签约销售额1200.51亿元,其他业务(物业、酒店)销售额22.49亿元;签约销售面积共计951.18万平方米;期末储备开发用地规划计容建筑面积约为988.27万平方米。

  孟惊:有人说我们是非典型性房地产公司,我觉得这个词挺好。因为我们确是一家房地产公司,但同时我们还有大量的产业园区业务。自2002年,华夏幸福在河北固安做了第一个产业园区开始,主营业务就逐渐在往产业新城上过渡了。其实,我们现在的业务大体上就是一个板块——产业园区。为什么又分两个板块呢?主要是在管理上设了两个公司——京御地产和九通基业来做具体的业务,各自独立结算。现在,我们房地产业务大多数都在园区里。  

  澎湃新闻:2018年初,与其他房企的合作引起市场关注,是房企要抱团取暖了吗?   

  孟惊:我们一直在对外合作,其实,2015年就布置下去了,让住宅公司去谈合作,可是年头好,相关业务的公司没动力去做。   

  早在做固安的时候,我们去找过大一些的房企,人家不来呀,那时候,大点的房企都在布局一二线城市。我们本身处在刚起步的阶段,没有大的影响力,谈合作也没有话语权。……那我们只好和当地的一些小的公司合作了。   

  现在和以前不一样了。产业新城在南方的位置都很好,嘉善、溧水、来安、江门,这几个地方在当地的区位条件、经济条件比当年的固安好太多了,政府不会像以前那样等我们慢慢出成绩,和其他房企一起来做区域经济,可以说是大势所趋。   

  2017年11月,华夏幸福与合作方成立的中国产业新城基金(京津冀一期)落地,规模75.01亿元,涉及固安新兴产业示范区4.96平方公里的产业新城建设开发业务及目标企业股权投资业务。这是华夏幸福第一次引入合作方直接参与公司产业新城业务。2018年2月,华夏幸福与旭辉集团在嘉善区域内联合竞得两块土地,拉开公司房地产业务合作的序幕。   

  回应资金状况:贷款没问题   

  澎湃新闻:一直以来,华夏幸福多样的融资手段为市场所“叹服”。在监管严格的当下,扩张所需要的资金从哪来?   

  孟惊:我知道我们的资金情况,肯定会被问,这次我们特意在年报中拎了出来,应该说资金还是很充裕的,几个贷款也都批了,国家对产业园区走出去也很支持。   

  年报显示,截至2017年底,华夏幸福货币资金681亿元,同比增加49.67%;占总资产18.12%。   

  华夏幸福表示,与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系,授信额度充足、贷款利率稳定。同时,该公司积极开拓利用公司债券、中期票据、超短期融资券、PPP资产证券化等多渠道、多种类融资工具。2017年,华夏幸福充分利用资本市场直接融资的工具,整体平均融资成本从2016年的6.97%降至5.98%。   

  报告期末华夏幸福融资总金额1105.43亿元,其中银行贷款余额412.48亿元,债券期末余额489.55亿元,信托、资管等其他融资余额203.40亿元。融资加权平均利息率为5.98%,其中银行贷款的平均利息成本5.74%,债券平均成本为5.30%,信托、资管等其他融资的平均利息成本7.73%。   

  华夏幸福及子公司发行16亿元非公开发行公司债券,19亿元中期票据,60亿元超短期融资券,10亿元短期融资券及10亿美元境外债。同时,2017年华夏幸福落地3笔PPP资产证券化项目,规模总计41.06亿元。   

  华夏幸福及下属子公司的担保总额为677.93亿元,其中676.43亿元为其与下属子公司或下属子公司相互提供的担保,1.5亿元为该公司为参股公司提供的担保。报告期内,华夏幸福对外担保发生额为463.91亿元,均为公司与下属子公司或下属子公司相互提供的担保。该公司无逾期担保事项。   

  公告显示,2017年,华夏幸福通过政府招标、拍卖、挂牌或者法律法规允许的其他国有土地出让方式取得相关国有土地使用权面积607万平方米,成交金额合计238.9亿元。澎湃新闻粗略计算,每平方米土地约4000元。华夏幸福预计施工面积合计约4354万平方米,其中,预计新开工面积合计约1988.4万平方米;预计竣工面积合计约1010.6万平方米。   

  此前的3月21日,民生证券表示,2月24日,华夏幸福公告向合格投资者公开发行面值总额不超过50亿元的公司债券获得证监会核准批复,未来融资渠道得到保障。其次,该公司以滚动模式开发产业新城,可以主动控制开发节奏,根据公司公告,单个产业新城单年的投资额约为2-3亿元,而华夏幸福三季报货币资金483.6亿元,整体资金压力可控。华夏幸福内部对于单个产业新城的现金流有严格的把控,要求单个项目在3年内现金流转正。综上所述,我们认为华夏幸福目前现金流压力可控。   

  大幅扩张,异地复制能否成功?   

  业务扩张带来总资产增长幅度超50%,也导致投资资本支出大幅增加(包括应付职工薪酬、管理费、预付款、应收账款、其他应收款、存货等)。   

  举例来说,经过连续扩张,2016年华夏幸福应付职工薪酬约9.5亿元,同比增加84.44%;2017年为21.86亿元,同比增加130.13%。华夏幸福毫不讳言,因人员规模增大及年末计提奖金增加所致。   

  澎湃新闻:离开京津冀的大本营,华夏幸福的大幅扩张,能否带来异地复制成功?   

  孟惊:2017年,我们遇到了环京地区房地产市场调控,但总的看这一年环境区域业绩相对平稳。我们大本营京津冀之外的收入占比、产业新城的业务占比都有了很好的提升。   

  年报显示,华夏幸福京津冀以外区域销售额占比从上一年的7%大幅提升至23%,以嘉善为标杆的杭州区域和以来安为标杆的南京区域分别以3年和2年的时间实现销售额超百亿元。2017年,该公司新增签署产业新城和产业小镇项目协议21个,其中20个来自非京津冀区域。

  报告期内,公司投资运营的园区新增签约入园企业635家,新增签约投资额约为1650.6亿元,新增结算为产业发展服务收入的落地投资额545.2亿元,为公司新增产业服务收入230.9亿元。

  孟惊:这证明了产业园区异地复制成功,我们积累了10多年的经验,落地速度加快了。要知道固安销售额过百亿,用了12年。   

  新增签约投资额1650.6亿元,真的实现,可能还要花3年的时间,签约后规划设计建设就需要一年多,内部很多人,包括高管,也提出过疑问,真的要走这条路么?做产业新城获得收益没有那么快,要忍受得了寂寞。  

  现在可以说,我们是新型城镇化的受益者,既然方向明确了,决策就要果断。变来变去,工作的人疑惑会更多。不考虑房地产回款滞后的因素,我们现在房地产业务和产业园区业务销售额差不多是6:4,但要是看利润率,这个比例要反一反。

华夏幸福国内产业新城与产业小镇主要分布图   

  孟惊用12个字概括了他们的PPP模式——政府主导,企业运作,合作共赢。目前华夏幸福产业新城业务的收入和盈利模式简单说包括:1)服务收益一般按服务成本的10%计算;2)土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的15%计算;3)地方政府向公司支付建设成本和投资收益,投资收益一般按建设项目的总投资额的15%计算;4)当年产业发展服务费的总额,一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算(不含销售类住宅项目);等等。   

  这里的“共赢”,换句话说就是,如果产业新城落地后良性运转,所在区域的财政收入获得增加;华夏幸福则根据协议,可以从当地经济增长中分享部分成果。  

  澎湃新闻:如果没做成呢?   

  孟惊:这些政府付费的服务,要按照协议双方约定的方式和时间进行结算。不是所有的园区选址都百分百准确,能快速落地的,我们每年也只能对样板区域重点干,三年五年政府要考核,干了就要集中精力干好。如果园区做了很多,政府考核不过不让做了,过一年清除10个园区,别人也不会再信我们。  

  与华夏幸福连续两年进入房企销售额前十名单一样,河北华夏幸福足球俱乐部队自2016年升入中超联赛后,2017年作为二年级生获得了第四名的成绩。身兼河北华夏幸福足球俱乐部董事长的孟惊说,“可以说,我们在中超站稳了脚跟。”

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