中国金茂业绩公布：览秀城距大悦城还差好多个万象城

　　双料地王、品质王、“奇葩”央企？一提起中国金茂总离不开这几个标签。

　　3月27日，中国金茂在香港举行2017年度业绩发布会。执行董事兼首席执行官李从瑞、执行董事兼首席财务官江南、执行董事兼高级副总裁宋镠毅、投资者关系总监郑秋平出席了会议。

　　报告显示，截至2017年底中国金茂共实现收入约达310.74亿，同比增长14%；净利润39.78亿，同比增长57%。其中，城市及物业开发收入约为268.69亿元，较上年同期增长14%；商务租赁及零售商业运营方面，收入较上年同期增长7%；酒店经营收入方面，较上年同期上涨10%。

　　金茂方面表示，公司业绩增长得益于对“双轮双翼”发展战略的坚持和对商业模式、产品与服务及体制机制创新的落地。

　　当下，房企规模战愈演愈烈，未来三五年，如果没有千亿，基本没有话语权。为此，金茂制定了新的战略规划，2018年签约目标将增长50%至1000亿元，正式冲击“千亿阵营”。并提出五年内达成2000亿、扩张至40个城市的目标，并且对这一目标的实现具有高度信心。

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　　离千亿目标还有多远？

　　不出意外，规模的诱惑一直都在。

　　据李从瑞在业绩会现场透露，中国金茂的增长速度已经有了新的目标，即由原来的销售增长每年保持30%提速到“未来三年保持50%的复合增长率”。

　　去年金茂超额完成了销售任务，全年销售额表现抢眼。截至2017年底，中国金茂累计取得签约及成交销售金额共计约人民币693亿元，较上年同比增长43%，同时较年初计划的580亿元超出113亿元。

　　值得一提的是，截至2018年2月28日，中国金茂累计签约及成交销售金额共约306.15亿元，已达标全年目标的30.62%。而中金公司发布的最新研报认为，中国金茂强劲的销售增长势头将延续。

　　可喜的是，除了保持强劲的销售增长势头，中国金茂整体毛利率依然保持行业领先水平，为32%。江南透露：“金茂住宅开发板块毛利润保持在30%以上，这是我们既定的战略。与2017年相比，预计今年的毛利率将有所上升。”

　　从过往的发展来看，金茂并不是一个“快公司”。在一二线城市强限购的背景下，不少房企开始积极拓展三四线市场。对此，深耕一二线核心城市的金茂却十分谨慎，以致于错过了这一波三四线去库存的大行情。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，过于集中一二线城市，就会在后续发现，随着政策的持续收紧和租赁市场的影响，此类布局的风险也会出现。

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　　定位升级的“城市运营商”

　　对于房企来说提升业绩，土地储备才能提供了充足的“底气”。

　　在土地储备方面，2017年金茂共取得36个二级物业开发项目，新增土地储备近千万平米，同比增长230%，17个项目实现底价或近底价获取，占项目总数的47%。

　　据统计，中国金茂2017年于公开土地市场上共获取了21宗地块，总价为690亿元，进入包括南京、苏州、北京、成都、南昌、青岛 、宁波等13个城市。其中有10幅地块为商业/商办/商住用地。按此计算，中国金茂商业土地获取均价达到1.67万元/平方米。

　　截止目前，中国金茂总土地储备为4616万平方米，其中二级开发土储2772万平方米，一级开发1844万平方米，货值合约7500亿元。

　　这得益于金茂2015年开始聚焦转型的方向——城市运营商，采取一二级联动的模式，可以更多的选择自持土地进行开发。

　　而与其他房企所定位的“城市运营商”不同，金茂增添了更多元素，具体表现为，包含一级开发、城市规划、开发建设、物业销售、持有运营等阶段；另外在内涵上，覆盖更多的业态，包括商业配套、产业导入等。长沙梅溪湖国际新城、重庆金茂国际生态城正是其“城市新城”系列中的代表。

　　当然，快速的规模扩张必然伴随着高杠杆。据商业地产观察了解，2013年至2016年中国金茂的净负债率均维持在60%以下，但2017年上升了至69%。

　　发布会上还透露，中国金茂除了在城市及物业开发、商务租赁及零售商业和酒店经营等核心业务上保持经营增长活力外，还将加速推进金融及服务等创新业务的转型落地。

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　　商业地产之路漫漫

　　2016年到金茂任职的宁高宁，已在华润和中粮留下了万象城和大悦城这样的代表性作品。他能否再创造奇迹，缔造出第三座商业城？这也成为了商业地产界关心的事情。

　　数据显示，中国金茂的持有物业包括商务租赁与零售业务、酒店业务，商务租赁与零售业务涵盖写字楼、购物中心。九处核心投资物业的总建筑面积超过78.1万平方米，2017年实现物业租金收入13.7亿元，同比上涨7%，而酒店业务2017年实现经营收入20.7亿元，同比上涨10%。

　　宁高宁于去年5月19日曾高调为中国金茂发布了最新的商业发展战略，金茂商业计划到2018年实现商业管理面积200万余平米，并希望择机上市。就目前来看，78.1万平米的离计划目标还相距甚远。

　　世易时移，现在的零售商业已不同于十几年前。深圳万象城、西单大悦城开业，彼时竞争者寥寥，二者又处于商圈核心，项目本身硬件设施到位，引入品牌新颖时尚。这些项目满足了人们的好奇心和购物需求，垄断了商圈甚至整个城市的客流。

　　在“重轻并举”的战略思路指导下，金茂商业对旗下产品线进行迭代升级，重磅推出了全新的两条产品线：一条是城市级/区域级商业，以“览秀城”为主打品牌，另外一条是精致社区商业，以金茂汇和J·LIFE（金茂时尚生活中心）为主打品牌。

　　目前，中国金茂旗下规模较为大型的购物中心主要有长沙览秀城及南京金茂汇，其他均为规模更小些的J·LIFE。未来随着战略的履行和产品线的落地，金茂商业相关负责人表示将在未来十个城市，包括天津、杭州、武汉进行类似品牌的落地，整个览秀城的主战略将随着金茂发展的城市运行战略推进。

　　综上所述，金茂商业与大悦城、万象城相比还处于追随和积累阶段，宁氏元素与金茂商业的结合效果还未显现，赢利能力尚待提升，何时拨云见日，开启上市之路都有待时间来给出答案。