没有“硝烟”的商圈，太阳宫区域的自给自足

　　编者按：

　　商圈，是指在一定经济区域内，以商场或商业区为中心向周围扩展形成辐射，对顾客形成吸引力的一定范围或区域。城市的发展和轨道交通的成熟，让北京商业版图越绘越大，布局向多商圈、多中心的方向发展，呈现出遍地开花的趋势。

　　消费升级的递进，更是改变了京城商圈的固有格局，老商圈扩容升级，新商圈不断涌现，新兴业态蓬勃发展，新的行业洗牌已经展开。为展现京城商圈的全貌，赢商网将对北京27个商圈逐一报道。敬请关注《北京商圈变迁简史》

　　北京有一个名叫“太阳宫”的地方，相传清乾隆皇帝一次巡游路过此地时，正好一轮朝阳从东方升起，给附近的一座村庄披上了一层美丽的金辉。他被如此绚丽的景色所吸引，认为这个村庄是离太阳最近的，于是即兴赐名“太阳宫”。

　　这个听起来充满传奇色彩的地方，历史上曾是京郊著名的蔬菜之乡。随着北京城市化进程的加快，这片被CBD、东直门、望京、亚奥等多个商圈包围的空白点，迎来了发展的机会。

　　2010年，太阳宫百盛的开业让太阳宫商圈嗅到了商业的味道，随后凤凰汇购物中心、凯德MALL、爱琴海购物公园的相继开业，让太阳宫商圈的商业氛围愈发浓厚。

　　近些年，CBD周围土地的稀缺导致其扩张受阻，太阳宫的大片待开发用地恰恰给了CBD延伸的空间。那么究竟CBD商圈外溢的机会是否为太阳宫商圈提供肥沃的生存土壤？太阳宫商圈又是否抓住了这一潜在机会？

　　北京商圈的后起之秀

　　太阳宫位于朝阳区东北三环与四环之间，被几大热门商圈所包围，商圈之间的竞争与融合也加快了太阳宫商圈的发展。

　　太阳宫区域四周盘踞着机场高速路、东三环、京承高速路和东四环四条城市主干道，内部规划形成一个科学合理的"井"字形大市政道路网，在北京市内交通整体规划中，未来的太阳宫区域将贯穿地铁10号线、13号线、17号线以及12号线，同时与5号线紧密相邻。

　　随着太阳宫交通情况的革命性变化，一个四通八达、纵横交错的立体交通网络已形成，从而成为京城楼市开发的热点区域，形成了名企逐鹿，名盘荟萃的局面。

　　从2000-2003年，太阳宫地区开始建设了第一批商品房住宅，如新纪家园、万方景轩、半岛国际公寓、和泰园、太阳星城等。随后的2005年、2006年，第二批商品房住宅建成，代表性的有金星园、水星园、UHN国际村；2008年地铁10号线通车后，裘马都、凤凰城、火星园、太阳公元、红玺台等高端楼盘相继入住。

　　大批商品房住宅的建成，为太阳宫商圈吸引来大量住客，这批住客也成为了太阳宫商圈后续的稳定消费客群。戴德梁行北中国区商业地产部董事及主管罗俊崴告诉笔者，太阳宫区域的主要客群以常住人口为主，消费能力较强。

　　据专业调研机构对太阳宫商圈的客群研究结果显示，太阳宫的整体客群以中高收入的家庭及写字楼白领为主，生活观念随着物质需求的满足而产生了变化，对于居住条件的要求较高，同时也更加注重生活品味，客群趋高端和时尚，具有很强的消费力。

　　太阳宫商业集中度不足

　　尽管从位置、交通、客群等几方面考量，太阳宫商圈的外部条件优势明显，但浓厚的商业氛围的形成需要项目之间的合力，从这方面来看，太阳宫商圈内的商业项目较为分散，集中度不足成为了商圈发展的掣肘之力。

　　2012年可以被称为是太阳宫商圈崛起之年，在2012年、2013年太阳宫商圈相继入驻了三个大型商业，凤凰汇购物中心、凯德MALL·太阳宫、爱琴海购物公园。这三家大型商业项目的出现，也基本形成了太阳宫商圈三足鼎立的局面。

　　从地理位置来看，三个项目均匀分配在太阳宫区域内，以凯德MALL为中心，凤凰汇购物中心位于商圈的东南部，而爱琴海购物公园则位于商圈的西北部。凯德MALL作为太阳宫商圈的中心点，分别与另外两个项目相距2公里左右。

　　在业内人士看来，零散的商业项目分布使太阳宫很难被称为一个统一的商圈。罗俊崴表示，目前太阳宫附近的几个较大体量的商业项目，彼此之间的距离都不近，也不会产生竞争关系。

　　但也有业内人士认为，正是由于太阳宫地区开发较晚，定位明确，才没有产生商业项目密集程度高、相互竞争的局面。对于消费者来说，住宅与商业的均匀分布，使消费者就近消费的可能性更大，客流的聚集程度也较高，更加利于单一项目的发展。

　　消费以区域自循环为主

　　中商数据副总裁李静雅告诉笔者，太阳宫商圈基本属于区域型商圈，消费主要是区域内的自循环，对区域外的消费的吸引力不足。商圈的特点不是很鲜明，但本身太阳宫商圈内的项目也在积极的优化升级，所以整体的商业环境较为健康。

　　2012年，凯德MALL正式进驻太阳宫商圈，在彼时太阳宫商业资源紧缺的背景下，凯德MALL的开业无疑激活了整个商圈的商业活力，完善了太阳宫商圈的商业格局。

　　凯德表示，选址太阳宫的购物中心，主要看中其便利的交通网以及成熟的客群。除周边交通和高端住宅外，直连4A级以上写字楼等得天独厚的条件，还拥有对外经贸大学、金融学院、化工大学等高等学府，以及中日友好医院、和平里医院等知名医疗机构，整体的商业条件比较成熟和完善。虽然商圈整体起步稍慢，但上升速度很快。

　　据了解，凯德MALL·太阳宫共有七层（地下两层，地上五层），总建筑面积约84000平方米。自2012年7月开业至今已经近6年，随着发展，凯德MALL·太阳宫每年都会有进一步的改造和提升。

　　罗俊崴认为，凯德MALL以餐饮为主的中端定位基本符合太阳宫商圈的消费环境。

　　的确，在凯德MALL进驻之前，太阳宫商圈内餐饮设施较少，无集中的餐饮区，且大多数餐厅规模较小。凯德MALL抓住商圈的“硬伤”，将餐饮作为突破口，经过多次调改后，目前凯德MALL已具备近50家餐饮店铺，涵盖各种菜系和品类，基本可以满足区域客群对餐饮的需求。

　　与凯德MALL·太阳宫两公里之隔的爱琴海购物公园，则基本覆盖了地铁十号线芍药居站附近的消费。与凯德MALL的定位不同，爱琴海购物公园的目标客群以90、95后年轻客群为主，与商圈内的项目形成了品牌、业态的互补。

　　爱琴海购物公园相关负责人告诉笔者，随着商圈的不断发展，北京爱琴海不断进行业态规划、品牌调整、交互体验创新等。已经构建起全新的情感、文化、生态场景，建立与消费者新的连接。

　　另外，商圈南部的凤凰汇购物中心，地处太阳宫商圈、燕莎商圈、望京商圈的交汇处，凤凰汇购物中心作为其中重要的商务社交场所，主要服务于周边140万国际中产和精英白领。

　　业内人士认为，目前太阳宫商圈内的几大项目基本覆盖了家庭客群、年轻客群、白领客群等几大消费客群，满足了商圈的整体消费，但商圈相对封闭，未来期待有城市型商业综合体的加入，将外部消费力带入进来。