环大宁商圈的商业升级之路：不断注入新鲜血液 满足各层次消费需求

　　随着多种资源的整合，“撤二建一”后新静安北区（原闸北）尤其是大宁板块的商业获得迅速发展。不同程度调改的大宁国际商业广场，陆续开业的协信星光广场和大宁音乐广场，整装待开的静安大融城，建设中的大宁久光等商业综合体，使得环大宁商圈日渐成熟，也令更多目光都聚焦于此。

　　近期，赢商网走访环大宁商圈，选取大宁国际商业广场、大宁音乐广场、协信星光广场3个主力项目，通过对商圈内餐饮、文化教育、休闲娱乐、零售等不同业态分布情况的分析，以期走进最新最真实的环大宁商圈。

　　重点项目盘点

　　“环大宁商圈”发展历程

　　环大宁商圈内资格最老并且目前人气最高的项目无疑是大宁国际商业广场。这个以开放式商业街区为主要概念的商业项目在2006年开业，在当时大大填补了大宁板块的商业空白。经过不断的升级更新调整各类业态品牌，大宁国际商业广场已成为上海人气最高的几个开放式商业体之一。

　　2015年协信星光广场开业，总建筑面积42万方，商业面积达9万方。开业之初定位轻奢，致力于打造上海市北部地区精致生活体验一站式全业态商场，填补了区域中高端商业空白。其代表品牌有百盛精品超市、ATTOS奢侈品店、百丽宫PALACE等。

　　随后2016年大宁音乐广场在5月开业，总建筑面积为14.5万平方米，商业面积为6.5万平方米，定位为中高端的商务型商业中心，致力于做社区商业。其代表品牌有盒马鲜生，曼客店游VR等。

　　除了已经开业的商业项目，已有开业档期的静安大融城和大宁久光百货定位也各不相同，相当引人注目。即将开业的静安大融城定位“一站式”消费和“体验型”购物，仍在建设中的大宁久光百货定位高端奢华。

　　至此，在这几个主力项目和待开业项目的加持下下，环大宁商圈的逐渐形成一个定位全方位、能够满足各个层级消费的完善商圈。

　　环大宁商圈主力项目分布

　　“环大宁商圈”地理位置

　　环大宁商圈位于静安区中环两翼产城融合发展带南翼，主要包括环上大国际影视产业园区和环大宁市级商圈两大标志性区域，环大宁地区的四至范围为北至汶水路（中环）、南至中山北路（内环），东至俞泾浦（区界）、西至沪太路（区界），总规划用地10.92平方公里。　

　　行业声音

　　第一太平戴维斯上海策略顾问部董事 朱锋

　　大宁板块在撤二并一以后，区位条件在新静安区位于“中心”位置，有着非常优势的立体交通网络，集高架公路、轨道交通、地面道路于一体。目前大宁从房地产各个领域的发展提升区域价值：

　　§  住宅：随着这两年住宅市场的发展，众多楼盘的项目定位中高端，为区域引入更多高品质的常住住宅人群。

　　§  商业：近几年发展迅速，继大宁国际中心之后，随着大宁音乐广场、协信星光广场、以及未来久光百货大宁店、静安大融城的入市，将进一步增加商圈的商业体量规模，并且在未来入驻的品牌以及档次上将全面提升，完善大宁各个层次消费的需求结构。势必将进一步提升商圈的核心覆盖力，进一步扩大对于虹口、宝山以及普陀的辐射作用，商圈的发展得到进一步巩固与提升，形成中环线内数一数二的区域级商业核心商圈。

　　§  商务：大宁形成了以当下创意、创业为主的各个双创园区，并且以数码电竞作为核心。

　　合富辉煌上海公司策划总监黄欣伟

　　撤二并一后，经过这一轮城市更新和发展，环大宁商圈成为上海商圈中一股发展迅猛的新生力量，也形成了多种消费人群并存的现状。随着区域的城市更新、消费人群更新，消费能级再更新，也就对它的商业供应提出了更新需求。环大宁商圈中商业的不同定位满足各类消费人群，形成互补。

　　中商数据CEO周长青

　　从目前商圈的竞争方面，大宁作为区域级的商圈，近几年很有活力。“对久光比较期待。” 

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进

　　对于上海大宁商圈来说，当前城市的定位更加清晰，其辐射能力更强，属于上海这两年成长性较好的商圈之一。所以类似区域实际上是具有较为积极的意义的，对于相关楼盘的投资价值提升等也有较为积极的作用。从实际情况看，此类商圈项目在招商和品质提升等方面有较好的表现，未来会成为上海较为核心的商圈概念。

　　环大宁商圈各业态分布情况：

　　餐饮业态概况：

　　详情链接：三大购物中心 169家餐饮谁最受宠？

　　据赢商网不完全统计，大宁国际商业广场、大宁音乐广场、协信星光广场3家的餐饮总量达到169家。其中，大宁国际商业广场的餐饮量最高，达到70家，约占到整个商圈餐饮业态的41%。另两个项目餐饮总量单个来看其实也不算低，协信星光广场达到53家，大宁音乐广场达到46家。　

　　这里的餐饮人均消费在十几元到300多元不等，可供不同类型人群选择。消费主力以商业广场附近居民和在商务办公楼、创意园区办公的白领为主。

　　赢商网观察到，虽然众品类各家都有，但各大商业广场注重差异化，品牌重合度不高，只有星巴克、阿香米线同时在3家都有入驻，其他各有特色。

　　零售业态概况：

　　详情链接：丝芙兰撤场 环大宁商圈最新零售品牌全知道

　　据赢商网不完全统计，环大宁商圈的零售业态总量达174家。其中，大宁国际商业广场最多，达84家，约占整个商圈零售业态的48%；其次是协信星光广场，有60家；大宁音乐广场则相对较少，仅30家，占17%。

　　从零售品类来看，环大宁商圈内服饰鞋包的数量遥遥领先，有57个品牌，占总数的33%。紧随其后的是儿童母婴、数码家居、珠宝配饰/手表眼镜等。而儿童母婴零售数量占据排名第二的位置，也可见宝贝经济早已是各大商场关注的重点。

　　虽然在业态品类上各家都比较齐全，但为了大大提高消费者重复消费率和停留时间，各大商家也紧跟潮流，不停的升级改造。协信星光广场最近正在积极调整，零售上会调整选择一些与周边白领和居民收入水平相符的品牌。大宁国际也在思考如何通过自身调整来打造差异化商业。　 

　　体验型业态概况：

　　详情链接：亲子教育占比近四成 体验型业态如何打差异化牌？

　　据赢商网不完全统计，环大宁商圈的体验型业态总量达80家。其中，大宁国际商业广场最多，达32家，占整个商圈体验型业态的40%；其次是协信星光广场,有25家；大宁音乐广场有23家，占29%。

　　从体验型业态品类来看，环大宁商圈内文化教育品牌数量遥遥领先，有29家，占总数的36%。赢商网观察到，其中28家文化教育类品牌都是儿童体验型业态，占97%，且无相同品牌，消费者可以根据品牌喜好进行选择。

　　与过去相比，如今购物中心更注重体验业态的品质和独特性。大宁国际商业广场引入国内首个专注引进国际儿童剧的亲子微剧场——小不点大视界；大宁音乐广场引进国内首家引入英国亲子有氧健身课程（PABA）的扑扑鲸亲子游泳中心；协信星光广场特别引进香港最大院线百老汇旗下高端品牌百丽宫PALACE等。

环大宁商圈业态调查报告系列 :